5月以來,，多地進(jìn)入推地高峰,。在各地“國五條”新政滿月的背景下，卻出現(xiàn)各地住宅成交量攔腰下挫,，土地市場異�,；馃岬默F(xiàn)象�,！督�(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家表示,，一方面是地方土地供給不足造成土地供不應(yīng)求，另一方面是房企對后市看好,，促其激進(jìn)拿地,。因此,，應(yīng)加大對地方相關(guān)負(fù)責(zé)人問責(zé)力度,，確保加大住宅用地的有效供應(yīng)。
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| 趙乃育/繪 |
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火熱 “地王”頻出
6日下午,，廣州公開舉行的一場土地拍賣中,，一塊占地面積75385平方米、建筑面積139766平方米的居住用地,，經(jīng)過近200輪競拍,，被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價18.67億元、配建66800平方米保障房競得,，樓面價(摒除保障房部分)高達(dá)2.56萬元/平方米,，成為廣州住宅單價新“地王”。而此地塊是調(diào)控后廣州推出的首幅住宅用地,，更引得人們關(guān)注,。
據(jù)了解，此次佳兆業(yè),、合景泰富,、中海地產(chǎn),、金地集團(tuán)等15家開發(fā)商對該地塊競逐，其出讓起始價為12.6億元,，而第一個舉牌的開發(fā)商就直接叫價14.6億元,，在達(dá)到18.67億元保密最高限價后，進(jìn)入保障房競配階段,。最終,，經(jīng)過近200輪舉牌，佳兆業(yè)擊敗中海,。
而保障房最終配建面積高達(dá)66800平方米,，幾乎占可建設(shè)總面積的一半。由此算來樓面價高達(dá)2.56萬元/平方米,，而其周邊區(qū)域的現(xiàn)售價格僅在2萬元/平方米左右,。
與此同時，此前4月10日,，上海,、北京也同日出現(xiàn)高溢價地塊。上海地區(qū)一地塊經(jīng)過336輪激烈競價后,，最終以65%的溢價率,，以18199元/平方米樓面價，37.75億元總價成為2013年上海單價,、總價雙料“地王”,。北京通州臺湖地塊以112%溢價率被福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，而1.18萬元每平方米的樓面價也接近該地塊附近區(qū)域1.4萬元每平方米的平均售價,。
上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,，一線城市4月土地成交建筑面積為581萬平方米，環(huán)比增長46.7%,，同比增長75.9%;成交均價為4093元/平方米,，環(huán)比增長22.7%，同比增長96%,。
易居研究員表示,，4月一線城市土地成交量較上月有所上升，成交價格也反彈向上,，延續(xù)今年以來價格整體上行的態(tài)勢,。一線城市土地成交量的回升，特別是地塊溢價率的不斷走高,，都進(jìn)一步帶動了土地價格整體水平的提升,。
的確，土地市場火熱不再只是一線城市,，此前5月3日,，長沙市成功出讓5宗地塊,，其中位于長沙金融生態(tài)區(qū)的011地塊，經(jīng)過40余輪競價,，由湖南富興集團(tuán)下屬子公司長沙市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以35.79億元競得,，溢價率達(dá)44.3%。而35.79億的價格也成為長沙地區(qū)2013年總價“地王”,。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，最近房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但均為控制房價與需求,，而對土地方面卻沒有過多要求,。另外，部分企業(yè)認(rèn)為最近政策已經(jīng)到“最嚴(yán)厲”水平,，由此判斷利空出盡,，因而拿地態(tài)度積極。
顧云昌同時表示,，2012年住房市場的火熱使眾多房企資金鏈好轉(zhuǎn),，企業(yè)拿地底氣較足，另一方面,，一線城市的土地儲備捉襟見肘,，也促使企業(yè)紛紛出手補(bǔ)足庫存。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，4月全國重點(diǎn)53個城市土地成交建面共計3810.08萬平方米,，同比增長3%。而15個重點(diǎn)企業(yè)通過招拍掛拿地總建面共計693.59萬平方米,，同比提升205%,。
飆升 土地出讓金大增
土地市場的火熱也一改地方政府資金之勢，為地方政府帶來了數(shù)量不菲的土地出讓金,。
偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2013年4月306個城市土地交易2153宗,，土地出讓金額1343億元,，與去年同期相比上漲11.1%。其中,，一線城市4月共交易地塊73宗,，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%,，環(huán)比3月上漲67%,。一線城市中，4月上海土地市場表現(xiàn)尤其搶眼,，2013年4月上海土地交易55宗,，土地出讓金143億元,，創(chuàng)2013年以來的新高。
而4月只是延續(xù)一季度的熱度,。2013年第一季度,，306個城市土地交易7929宗，土地出讓金5939億元,，與去年同期相比上漲84%,。一線城市土地出讓金收入達(dá)912億元，同比增長287.1%,。
一線城市中,，北京前4個月土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了547.7463億元，遠(yuǎn)高于2012年同期的134.8974億元,，同比漲幅高達(dá)306%,。上海方面，一季度上海市土地出讓總收入為入185.77億元,，同比增172.44%,；4月土地出讓金更是高達(dá)143億元，創(chuàng)2013年新高,�,！�
廣州方面，廣州前4個月土地出讓金在300億元左右,，而其2012年全市土地出讓總額為402億元,。因此，而從前四個月的土地出讓情況來看,，已超過了去年廣州全年出讓所得的七成,，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加上5月國際金融城用地的推出,，廣州預(yù)計上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額,。
與此同時，杭州前三個月土地出讓收入也已接近2012年全年的一半,。據(jù)杭州市國土資源局發(fā)布的土地成交公告統(tǒng)計,，杭州主城區(qū)一季度已出讓土地30宗，成交金額201億元,，同比增長383%,，接近去年全年成交額一半，創(chuàng)近五年來同期最高值,。
“每次新政出臺之后,，樓市必將迎來短暫的調(diào)整期，而恰在此時多數(shù)房企會選擇逆勢拿地,，蓄勢待發(fā),�,！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，土地市場延后住房市場半年,，因此,，在上漲勢頭下，各地還將一輪土地供應(yīng)高峰,。
廣州市國土房管局在6日完成3地塊出讓后,，7日便正式發(fā)布5宗土地的出讓預(yù)公告。上海也預(yù)計5月將供應(yīng)21宗土地,，起始價超117億元,，預(yù)計土地出讓收入將連續(xù)3個月超過百億元。
杭州也宣布5月將推出26宗土地,，總出讓面積達(dá)123.83公頃,，創(chuàng)下今年以來的推地量新高。此前,，四月中旬,，杭州市國土資源局公布了新一批預(yù)出讓地塊，總計共45宗,，預(yù)公告土地面積為1941畝,，可建面積接近372萬平方米。
對策 應(yīng)增加住宅用地有效供應(yīng)
值得注意的是,，與5月廣州,、長沙出現(xiàn)“地王”同時拍出的非住宅用地則均為底價或接近底價成交。
“住宅地塊頻出‘地王’或高溢價主要原因便是有效供應(yīng)不足,�,！鳖櫾撇J(rèn)為，在沒有長效機(jī)制解決的背景下,，只是一味限制房價或購房需求,，而不在最基本的土地有效供應(yīng)做文章，效果有限,。
“雖然中央層面要求加大土地供應(yīng)力度,，但從計劃供地來看，2013計劃供地15.08萬公頃,，2012年計劃供地15.93萬公頃,，2011年計劃供地的21萬公頃,，官方已連續(xù)年調(diào)減年度全國住房用地供地計劃,。此外，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面,，住宅有效用地供應(yīng)更是年年減少,�,！鳖櫾撇f。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也表示,，廣州6日出讓中住宅用地成交火熱與商業(yè)用地低價出讓正是表明,，一線城市住宅用地仍供不應(yīng)求，而商業(yè)用地供應(yīng)相對寬松,。
除供應(yīng)減少外,，房企對后市看好，也是造成土地市場火熱的重要原因,�,！把蛎鲈谘蛏砩希芤陨踔粮哂诂F(xiàn)房賣價的樓面價購買,，當(dāng)然是對后期市場看好,，認(rèn)為仍會漲�,！鳖櫾撇f,。
事實(shí)上，廣州自2011年起開始實(shí)施“限地價,、競配建”模式,，但由于市場低迷，整個2011年,，并未取得一例成功案例,。直到2012年4月，廣州首次以競配建的方式拍出一塊總價5.26億元和配建130套公租房的住宅用地,。而此次白云路地塊配建套數(shù)更是漲至1300套,。
因此，在顧云昌看來,，限購等措施只能是暫時之計,，增加供應(yīng)量是解決現(xiàn)階段問題的根本所在�,！翱梢约哟髮Φ胤较嚓P(guān)負(fù)責(zé)人問責(zé)力度,，確保有效供應(yīng)能真正落到實(shí)處。如果根本原因不解決,，只在房價上打轉(zhuǎn),，會有問題的�,！�
另外,，地方政府應(yīng)增加熱門地塊供應(yīng)量以避免在調(diào)控階段出現(xiàn)高價地擾亂預(yù)期，同時提前告知競價企業(yè)地塊供應(yīng)情況，避免搶拍,。
此外,，CRIC研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，在“國五條”剛實(shí)施就出現(xiàn)地王,，對房地產(chǎn)行業(yè)壓力相對較大,。由于各地“國五條”執(zhí)行相對消極，再加上在這個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)再現(xiàn)地王,，在市場與輿論壓力下,，或引起新一輪調(diào)控。