5月以來(lái),，多地進(jìn)入推地高峰,。在各地“國(guó)五條”新政滿(mǎn)月的背景下，卻出現(xiàn)各地住宅成交量攔腰下挫,，土地市場(chǎng)異�,；馃岬默F(xiàn)象,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專(zhuān)家表示,，一方面是地方土地供給不足造成土地供不應(yīng)求,，另一方面是房企對(duì)后市看好，促其激進(jìn)拿地,。因此,，應(yīng)加大對(duì)地方相關(guān)負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)力度，確保加大住宅用地的有效供應(yīng),。
 |
|
| 趙乃育/繪 |
|
火熱 “地王”頻出
6日下午,，廣州公開(kāi)舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，一塊占地面積75385平方米,、建筑面積139766平方米的居住用地,，經(jīng)過(guò)近200輪競(jìng)拍，被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價(jià)18.67億元,、配建66800平方米保障房競(jìng)得,，樓面價(jià)(摒除保障房部分)高達(dá)2.56萬(wàn)元/平方米,，成為廣州住宅單價(jià)新“地王”。而此地塊是調(diào)控后廣州推出的首幅住宅用地,，更引得人們關(guān)注,。
據(jù)了解，此次佳兆業(yè),、合景泰富,、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)等15家開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊競(jìng)逐,，其出讓起始價(jià)為12.6億元,，而第一個(gè)舉牌的開(kāi)發(fā)商就直接叫價(jià)14.6億元，在達(dá)到18.67億元保密最高限價(jià)后,，進(jìn)入保障房競(jìng)配階段,。最終，經(jīng)過(guò)近200輪舉牌,，佳兆業(yè)擊敗中海,。
而保障房最終配建面積高達(dá)66800平方米，幾乎占可建設(shè)總面積的一半,。由此算來(lái)樓面價(jià)高達(dá)2.56萬(wàn)元/平方米,，而其周邊區(qū)域的現(xiàn)售價(jià)格僅在2萬(wàn)元/平方米左右。
與此同時(shí),，此前4月10日,，上海、北京也同日出現(xiàn)高溢價(jià)地塊,。上海地區(qū)一地塊經(jīng)過(guò)336輪激烈競(jìng)價(jià)后,，最終以65%的溢價(jià)率，以18199元/平方米樓面價(jià),，37.75億元總價(jià)成為2013年上海單價(jià),、總價(jià)雙料“地王”。北京通州臺(tái)湖地塊以112%溢價(jià)率被福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得,，而1.18萬(wàn)元每平方米的樓面價(jià)也接近該地塊附近區(qū)域1.4萬(wàn)元每平方米的平均售價(jià),。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，一線城市4月土地成交建筑面積為581萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)46.7%,，同比增長(zhǎng)75.9%;成交均價(jià)為4093元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.7%,，同比增長(zhǎng)96%。
易居研究員表示,，4月一線城市土地成交量較上月有所上升,，成交價(jià)格也反彈向上,，延續(xù)今年以來(lái)價(jià)格整體上行的態(tài)勢(shì)。一線城市土地成交量的回升,，特別是地塊溢價(jià)率的不斷走高,，都進(jìn)一步帶動(dòng)了土地價(jià)格整體水平的提升。
的確,，土地市場(chǎng)火熱不再只是一線城市,，此前5月3日，長(zhǎng)沙市成功出讓5宗地塊,，其中位于長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)的011地塊,，經(jīng)過(guò)40余輪競(jìng)價(jià)，由湖南富興集團(tuán)下屬子公司長(zhǎng)沙市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以35.79億元競(jìng)得,，溢價(jià)率達(dá)44.3%,。而35.79億的價(jià)格也成為長(zhǎng)沙地區(qū)2013年總價(jià)“地王”。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，最近房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出,，但均為控制房?jī)r(jià)與需求，而對(duì)土地方面卻沒(méi)有過(guò)多要求,。另外,，部分企業(yè)認(rèn)為最近政策已經(jīng)到“最嚴(yán)厲”水平，由此判斷利空出盡,，因而拿地態(tài)度積極,。
顧云昌同時(shí)表示，2012年住房市場(chǎng)的火熱使眾多房企資金鏈好轉(zhuǎn),，企業(yè)拿地底氣較足,，另一方面，一線城市的土地儲(chǔ)備捉襟見(jiàn)肘,，也促使企業(yè)紛紛出手補(bǔ)足庫(kù)存,。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)重點(diǎn)53個(gè)城市土地成交建面共計(jì)3810.08萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)3%,。而15個(gè)重點(diǎn)企業(yè)通過(guò)招拍掛拿地總建面共計(jì)693.59萬(wàn)平方米，同比提升205%,。
飆升 土地出讓金大增
土地市場(chǎng)的火熱也一改地方政府資金之勢(shì),，為地方政府帶來(lái)了數(shù)量不菲的土地出讓金。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2013年4月306個(gè)城市土地交易2153宗,，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%,。其中,，一線城市4月共交易地塊73宗,，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%,，環(huán)比3月上漲67%,。一線城市中，4月上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼,，2013年4月上海土地交易55宗,，土地出讓金143億元，創(chuàng)2013年以來(lái)的新高,。
而4月只是延續(xù)一季度的熱度,。2013年第一季度，306個(gè)城市土地交易7929宗,，土地出讓金5939億元,，與去年同期相比上漲84%。一線城市土地出讓金收入達(dá)912億元,，同比增長(zhǎng)287.1%,。
一線城市中，北京前4個(gè)月土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了547.7463億元,，遠(yuǎn)高于2012年同期的134.8974億元,，同比漲幅高達(dá)306%。上海方面,，一季度上海市土地出讓總收入為入185.77億元,，同比增172.44%；4月土地出讓金更是高達(dá)143億元,，創(chuàng)2013年新高,。
廣州方面,，廣州前4個(gè)月土地出讓金在300億元左右,，而其2012年全市土地出讓總額為402億元。因此,，而從前四個(gè)月的土地出讓情況來(lái)看,，已超過(guò)了去年廣州全年出讓所得的七成，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，加上5月國(guó)際金融城用地的推出,，廣州預(yù)計(jì)上半年就有可能接近甚至超過(guò)去年全年的土地出讓總額。
與此同時(shí),，杭州前三個(gè)月土地出讓收入也已接近2012年全年的一半,。據(jù)杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的土地成交公告統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)一季度已出讓土地30宗，成交金額201億元,，同比增長(zhǎng)383%,，接近去年全年成交額一半，創(chuàng)近五年來(lái)同期最高值,。
“每次新政出臺(tái)之后，樓市必將迎來(lái)短暫的調(diào)整期,，而恰在此時(shí)多數(shù)房企會(huì)選擇逆勢(shì)拿地,，蓄勢(shì)待發(fā)�,！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為,，土地市場(chǎng)延后住房市場(chǎng)半年，因此,，在上漲勢(shì)頭下,，各地還將一輪土地供應(yīng)高峰。
廣州市國(guó)土房管局在6日完成3地塊出讓后,，7日便正式發(fā)布5宗土地的出讓預(yù)公告,。上海也預(yù)計(jì)5月將供應(yīng)21宗土地，起始價(jià)超117億元,，預(yù)計(jì)土地出讓收入將連續(xù)3個(gè)月超過(guò)百億元,。
杭州也宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達(dá)123.83公頃,，創(chuàng)下今年以來(lái)的推地量新高,。此前，四月中旬,，杭州市國(guó)土資源局公布了新一批預(yù)出讓地塊,，總計(jì)共45宗，預(yù)公告土地面積為1941畝,，可建面積接近372萬(wàn)平方米,。
對(duì)策 應(yīng)增加住宅用地有效供應(yīng)
值得注意的是，與5月廣州,、長(zhǎng)沙出現(xiàn)“地王”同時(shí)拍出的非住宅用地則均為底價(jià)或接近底價(jià)成交,。
“住宅地塊頻出‘地王’或高溢價(jià)主要原因便是有效供應(yīng)不足�,！鳖櫾撇J(rèn)為,，在沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制解決的背景下，只是一味限制房?jī)r(jià)或購(gòu)房需求,，而不在最基本的土地有效供應(yīng)做文章,，效果有限。
“雖然中央層面要求加大土地供應(yīng)力度，但從計(jì)劃供地來(lái)看,，2013計(jì)劃供地15.08萬(wàn)公頃,，2012年計(jì)劃供地15.93萬(wàn)公頃，2011年計(jì)劃供地的21萬(wàn)公頃,，官方已連續(xù)年調(diào)減年度全國(guó)住房用地供地計(jì)劃,。此外，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面,，住宅有效用地供應(yīng)更是年年減少,。”顧云昌說(shuō),。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志也表示,，廣州6日出讓中住宅用地成交火熱與商業(yè)用地低價(jià)出讓正是表明，一線城市住宅用地仍供不應(yīng)求,，而商業(yè)用地供應(yīng)相對(duì)寬松,。
除供應(yīng)減少外，房企對(duì)后市看好,，也是造成土地市場(chǎng)火熱的重要原因,。“羊毛出在羊身上,，能以甚至高于現(xiàn)房賣(mài)價(jià)的樓面價(jià)購(gòu)買(mǎi),，當(dāng)然是對(duì)后期市場(chǎng)看好，認(rèn)為仍會(huì)漲,�,！鳖櫾撇f(shuō)。
事實(shí)上,，廣州自2011年起開(kāi)始實(shí)施“限地價(jià),、競(jìng)配建”模式，但由于市場(chǎng)低迷,，整個(gè)2011年,，并未取得一例成功案例。直到2012年4月,，廣州首次以競(jìng)配建的方式拍出一塊總價(jià)5.26億元和配建130套公租房的住宅用地,。而此次白云路地塊配建套數(shù)更是漲至1300套。
因此,，在顧云昌看來(lái),，限購(gòu)等措施只能是暫時(shí)之計(jì)，增加供應(yīng)量是解決現(xiàn)階段問(wèn)題的根本所在,�,！翱梢约哟髮�(duì)地方相關(guān)負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)力度，確保有效供應(yīng)能真正落到實(shí)處。如果根本原因不解決,，只在房?jī)r(jià)上打轉(zhuǎn),，會(huì)有問(wèn)題的�,！�
另外,，地方政府應(yīng)增加熱門(mén)地塊供應(yīng)量以避免在調(diào)控階段出現(xiàn)高價(jià)地?cái)_亂預(yù)期，同時(shí)提前告知競(jìng)價(jià)企業(yè)地塊供應(yīng)情況,，避免搶拍,。
此外，CRIC研究中心分析師楊晨青認(rèn)為,，在“國(guó)五條”剛實(shí)施就出現(xiàn)地王，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓力相對(duì)較大,。由于各地“國(guó)五條”執(zhí)行相對(duì)消極,，再加上在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)再現(xiàn)地王，在市場(chǎng)與輿論壓力下,，或引起新一輪調(diào)控,。