我國樓市調(diào)控目前已進入一個政策失效的敏感時期：房價依然較快上漲,，各地“地王”不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當突出,。近期國家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”是財稅體制改革的重要任務(wù),，引發(fā)市場對近期擴大房產(chǎn)稅征收地區(qū)范圍的猜想,。樓市調(diào)控政策應(yīng)當配套征收房產(chǎn)稅,。問題是房產(chǎn)稅為何應(yīng)當開征,，房產(chǎn)稅如何開征,，房產(chǎn)稅何時會全面推開,，這些問題都與認清房產(chǎn)稅的性質(zhì)和功能是什么密切相關(guān),。
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房產(chǎn)稅基本功能:為地方政府提供收入來源 |
目前有關(guān)房產(chǎn)稅功能的討論,，歸納起來有四種觀點：一是提供穩(wěn)定稅源,，取代對土地財政的依賴,；二是抑制樓市投資投機,，以建立樓市調(diào)控的長效機制；三是讓多占房產(chǎn)者付出代價,，調(diào)節(jié)貧富差距,；四是引導(dǎo)居民合理住房消費，節(jié)約土地資源,。
應(yīng)當說,，房產(chǎn)稅具備了上述四方面功能。但以筆者之見,，這些功能雖然都很重要,，但都是屬于派生功能。實際上,，鑒于房產(chǎn)是一種不動產(chǎn),，房產(chǎn)稅在本質(zhì)上講是一種財產(chǎn)稅，既然是一種財產(chǎn)稅,，顯然就不存在該不該開征的問題,。所有市場經(jīng)濟國家都有這個稅種。
有人說,，買房時已交了70年土地使用費,，現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，豈非重復(fù)征稅,。事實上,，盡管你付了70年土地使用代價，但不等于說國家不能征收房產(chǎn)稅。因為,，房產(chǎn)稅不是地產(chǎn)稅,，而是對房屋這一財產(chǎn)所征的稅收。稅收的本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配取得財政收入的活動,。有鑒于此,，房產(chǎn)是居民最重要財產(chǎn)，政府自然可以征收房產(chǎn)稅,。
承認房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅,，就意味著誰擁有的房產(chǎn)越多，或房產(chǎn)價值越大,，誰繳納的稅必然也越多,。為什么？因為你的房產(chǎn)需要國家政權(quán)機器保護,。所以,房產(chǎn)價值越大,，受保護的財產(chǎn)越多，理所當然就應(yīng)當多繳稅,。這叫權(quán)利與義務(wù)對等,。
如果“賦稅是政府機器的經(jīng)濟基礎(chǔ)”（馬克思語），稅收是國家獲得財政收入的最主要來源,，房產(chǎn)稅的基本功能就可以描述為是“為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源”,。認識并堅持這一點，意義重大,。
第一,，可以讓地方政府從根本上逐步擺脫對土地財政、尤其是對出讓土地使用權(quán)取得收入的嚴重依賴,，大大降低各地政府“高價賣地”的沖動,。可以說,，房產(chǎn)稅作為地方財政收入穩(wěn)定來源的政策一旦出臺,，可以關(guān)閉土地財政尤其是“高價賣地”的總閘門。地價問題解決了,，房價穩(wěn)定才有保障,。
第二，可以從根本上穩(wěn)定人們對樓市的預(yù)期,。由于投資渠道缺失,，銀行存款因而通脹而貶值，股市投資賠錢,，唯獨房產(chǎn)投資多年來一直只賺不賠,。此外,，推進城鎮(zhèn)化進程，對城鎮(zhèn)房產(chǎn)需求升溫,，人們預(yù)期未來房價還將繼續(xù)上漲，導(dǎo)致投資房產(chǎn)熱情不會因為嚴厲的樓市調(diào)控而有所減退,。如果把房產(chǎn)稅定位于主要為地方政府提供穩(wěn)定收入來源,，未來房產(chǎn)稅征收不僅增量要收，時機成熟時存量也要征收,，這將從根本上改變?nèi)藗兊臉鞘蓄A(yù)期,，促使他們從成本和收益角度認真考慮今后是否還值得將房產(chǎn)作主要投資工具。
第三,，可以為各地經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,，為實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化提供有力保障。目前各地政府造城筑路,，興建配套設(shè)施以及解決部分民生問題所需資金,，很大程度上依靠出讓土地使用權(quán)的收入。然而,，靠賣地過日子局面不可持續(xù),。開征房產(chǎn)稅，可以讓各地政府從土地財政泥坑中走出來,，也可以改變?nèi)藗儗鞘凶邉莸念A(yù)期,，起到抑制樓市泡沫繼續(xù)膨脹、控制商務(wù)成本,、發(fā)展實體經(jīng)濟等作用,。這樣，農(nóng)民才能進城而安居樂業(yè),，新型城鎮(zhèn)化才會逐步實現(xiàn),。
將為地方政府提供穩(wěn)定收入來源作為房產(chǎn)稅的基本功能，不等于說可以忽視房產(chǎn)稅的其他功能,，但在此必須明確的是,，其他功能都是從上述這一基本功能中派生出來的。
首先,，征收房產(chǎn)稅,，有利于發(fā)揮抑制投資和投機需求的樓市調(diào)控功能。因為,，開征房產(chǎn)稅將大大增加房產(chǎn)的持有成本,，如果加上執(zhí)行房產(chǎn)增值時還要征20%所得稅的話，將有望迅速抑制樓市的投資和投機需求,，從根本上動搖房價大幅波動的經(jīng)濟基礎(chǔ),。
盡管市場經(jīng)濟應(yīng)當允許正常的房產(chǎn)投資和投機活動，但由于過去我國缺乏房產(chǎn)稅，導(dǎo)致房產(chǎn)投資和投機過度繁榮,。如果把房產(chǎn)稅的功能僅僅局限于樓市調(diào)控,，根據(jù)房價漲跌出臺或調(diào)整房產(chǎn)稅，一旦房價停止上漲或向下適度調(diào)整,，豈不意味著房產(chǎn)稅可以“偃旗息鼓”了嗎,？從這個角度看，引入和擴大房產(chǎn)稅從根本上還難以抑制人們的投資和投機需求,。相反,，如果將房產(chǎn)稅的基本功能定位于是為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源，不管樓市興衰或房價漲跌,，房產(chǎn)稅總是要征收的,，結(jié)果是將增加人們的房產(chǎn)持有成本。這一市場預(yù)期一旦形成,，征收房產(chǎn)稅將起到抑制投資和投機的調(diào)控功能,，建立起樓市調(diào)控的長效機制。值得關(guān)注的是,，樓市調(diào)控功能只是房產(chǎn)稅的派生或從屬的功能,，建立在房產(chǎn)稅的基本功能之上。如果主次顛倒,，把房產(chǎn)稅當作降低房價的大棒揮舞,，房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控的效果將大打折扣。
其次,，征收房產(chǎn)稅,，還具有調(diào)節(jié)貧富差距的派生功能。開征房產(chǎn)稅,，政府可以要求富人以繳納房產(chǎn)稅形式調(diào)節(jié)其一部分獲利,，再通過建設(shè)保障性住房及其他形式轉(zhuǎn)移或讓渡給住房和生活困難的弱勢群體，結(jié)果是可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的一定作用,。當然,，發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)控貧富差距功能是有條件的，如果稅率很低或不實行累進制,，也無法有效發(fā)揮這種功能,。至于怎樣把房產(chǎn)稅率定得適當、合理,，關(guān)鍵看房產(chǎn)稅的基本功能定位,。從筆者對房產(chǎn)稅定位于給地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源來看，估計這一稅率即便相對合理,，也不會定得過低,。
再次,，房產(chǎn)稅可以引導(dǎo)居民合理住房消費，節(jié)約土地資源,。居民會從自身利益出發(fā),，理性考慮自己該住多大面積和多大價值的住房�,？紤]到中國“地少人多”的國情,，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民會選擇居住中小套型的普通商品房或保障性住房，而不是追求住房越大越好,。過去，人們之所以總是要求不切實際的住房消費,，其重要原因之一是因為一旦購買了住房,，可以不支付住房的持有成本。開征房產(chǎn)稅,，促使人們根據(jù)自己的經(jīng)濟能力合理安排包括住房在內(nèi)的各方面生活消費,，從而有利節(jié)約土地資源，有利于優(yōu)化使用土地資源的高效利用,。
圍繞房產(chǎn)稅的基本功能,，還有如下幾個問題也值得思考
一是有關(guān)稅收負擔問題。其核心是開征房產(chǎn)稅會不會增加百姓的稅收負擔,。要讓百姓消除這種憂慮,，第一，應(yīng)當規(guī)定人均住房消費免稅額,，其免稅范圍和程度在全國應(yīng)大體統(tǒng)一,，但也可因地、因時制宜允許存在適當差異,。例如,，假定上海市目前規(guī)定人均50或60平方米自住住房可免征住房稅，就可以把約70%普通居民家庭排除在房產(chǎn)說征收的范圍外,；第二,，超過免稅面積一律征稅，但稅率可按人均超面積具體情況實現(xiàn)逐步累進制,，如超20%人均面積的稅率很低,，超40%或50%人均面積的稅率較低，超80%或100%人均面積的稅率較高,。這樣,，既可保證地方政府的收入來源，又可起到抽富濟貧或縮小貧富差距的作用,。
二是有關(guān)房產(chǎn)稅開征步驟問題,。由于房產(chǎn)稅率涉面廣,，尤其會影響到相當多的既得利益者，在開征房產(chǎn)稅的做法和步驟上必須慎重,。房產(chǎn)稅一旦全面鋪開,，雖說不能一成不變，但政策不可朝令夕改,。就房產(chǎn)稅開征而言,，一定要“由點到面，由易到難”,，經(jīng)過試點再逐步推廣,。在稅率設(shè)置上應(yīng)當“由低到高”，逐步提高,。另外,，在房產(chǎn)稅運行初始階段，為減少阻力,，可采取最簡便易行的辦法是“先增量而后存量”
（目前上海的做法）,，但此做法不可固化，適當時候應(yīng)當實現(xiàn)房產(chǎn)稅從“增量”征收向“存量”征收過渡,。否則,，這不僅不公平，也難以發(fā)揮征收房產(chǎn)稅為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源的基本功能,。
三是房產(chǎn)稅全面開征時機問題,。鑒于目前我國許多地方政府手中仍握有不少土地資源，土地轉(zhuǎn)讓大量收入,，可以幫助城市建設(shè)和興建保障性住房,，另加一些征收房產(chǎn)稅的技術(shù)問題尚未解決，有理由估計,，當城鎮(zhèn)可用于建造商品房的土地轉(zhuǎn)讓資源所剩無幾時,，或是對存量商品房全面開征房產(chǎn)稅之日。盡管這一天目前尚未到來,，但遲早會來到,。
四是關(guān)于房產(chǎn)稅的替代問題。房產(chǎn)稅是將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)的稅種,，是對土地增值稅,、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、契稅,、營業(yè)稅等相關(guān)稅種的一種替代。但土地增值稅等稅種是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅,，房產(chǎn)稅開征可以替代印花稅,、契稅等相關(guān)稅費,，但不能全部替代現(xiàn)行各種房地產(chǎn)稅收。由于部分稅費被替代（取消）了,，一定程度上反倒可以減輕房產(chǎn)持有者特別是免征房產(chǎn)稅家庭的稅收負擔,。