我國(guó)樓市調(diào)控目前已進(jìn)入一個(gè)政策失效的敏感時(shí)期：房?jī)r(jià)依然較快上漲,，各地“地王”不斷涌現(xiàn),，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當(dāng)突出,。近期國(guó)家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”是財(cái)稅體制改革的重要任務(wù),，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)近期擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收地區(qū)范圍的猜想,。樓市調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)配套征收房產(chǎn)稅,。問題是房產(chǎn)稅為何應(yīng)當(dāng)開征,，房產(chǎn)稅如何開征,，房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)全面推開,，這些問題都與認(rèn)清房產(chǎn)稅的性質(zhì)和功能是什么密切相關(guān),。
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房產(chǎn)稅基本功能:為地方政府提供收入來源 |
目前有關(guān)房產(chǎn)稅功能的討論，歸納起來有四種觀點(diǎn)：一是提供穩(wěn)定稅源,，取代對(duì)土地財(cái)政的依賴,；二是抑制樓市投資投機(jī)，以建立樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,；三是讓多占房產(chǎn)者付出代價(jià),，調(diào)節(jié)貧富差距；四是引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi),，節(jié)約土地資源,。
應(yīng)當(dāng)說，房產(chǎn)稅具備了上述四方面功能,。但以筆者之見,，這些功能雖然都很重要，但都是屬于派生功能,。實(shí)際上,，鑒于房產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)稅在本質(zhì)上講是一種財(cái)產(chǎn)稅,，既然是一種財(cái)產(chǎn)稅,，顯然就不存在該不該開征的問題。所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都有這個(gè)稅種,。
有人說,，買房時(shí)已交了70年土地使用費(fèi)，現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅,，豈非重復(fù)征稅,。事實(shí)上，盡管你付了70年土地使用代價(jià),，但不等于說國(guó)家不能征收房產(chǎn)稅,。因?yàn)椋慨a(chǎn)稅不是地產(chǎn)稅,，而是對(duì)房屋這一財(cái)產(chǎn)所征的稅收,。稅收的本質(zhì)是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配取得財(cái)政收入的活動(dòng),。有鑒于此，房產(chǎn)是居民最重要財(cái)產(chǎn),，政府自然可以征收房產(chǎn)稅,。
承認(rèn)房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，就意味著誰擁有的房產(chǎn)越多,，或房產(chǎn)價(jià)值越大,，誰繳納的稅必然也越多。為什么,？因?yàn)槟愕姆慨a(chǎn)需要國(guó)家政權(quán)機(jī)器保護(hù),。所以,房產(chǎn)價(jià)值越大，受保護(hù)的財(cái)產(chǎn)越多,，理所當(dāng)然就應(yīng)當(dāng)多繳稅,。這叫權(quán)利與義務(wù)對(duì)等。
如果“賦稅是政府機(jī)器的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”（馬克思語）,，稅收是國(guó)家獲得財(cái)政收入的最主要來源,，房產(chǎn)稅的基本功能就可以描述為是“為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源”。認(rèn)識(shí)并堅(jiān)持這一點(diǎn),，意義重大,。
第一，可以讓地方政府從根本上逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政,、尤其是對(duì)出讓土地使用權(quán)取得收入的嚴(yán)重依賴,，大大降低各地政府“高價(jià)賣地”的沖動(dòng)�,？梢哉f,，房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入穩(wěn)定來源的政策一旦出臺(tái)，可以關(guān)閉土地財(cái)政尤其是“高價(jià)賣地”的總閘門,。地價(jià)問題解決了,，房?jī)r(jià)穩(wěn)定才有保障。
第二,，可以從根本上穩(wěn)定人們對(duì)樓市的預(yù)期,。由于投資渠道缺失，銀行存款因而通脹而貶值,，股市投資賠錢,，唯獨(dú)房產(chǎn)投資多年來一直只賺不賠。此外,，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，對(duì)城鎮(zhèn)房產(chǎn)需求升溫，人們預(yù)期未來房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，導(dǎo)致投資房產(chǎn)熱情不會(huì)因?yàn)閲?yán)厲的樓市調(diào)控而有所減退,。如果把房產(chǎn)稅定位于主要為地方政府提供穩(wěn)定收入來源,，未來房產(chǎn)稅征收不僅增量要收,，時(shí)機(jī)成熟時(shí)存量也要征收,，這將從根本上改變?nèi)藗兊臉鞘蓄A(yù)期，促使他們從成本和收益角度認(rèn)真考慮今后是否還值得將房產(chǎn)作主要投資工具,。
第三,，可以為各地經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化提供有力保障,。目前各地政府造城筑路,，興建配套設(shè)施以及解決部分民生問題所需資金，很大程度上依靠出讓土地使用權(quán)的收入,。然而,，靠賣地過日子局面不可持續(xù)。開征房產(chǎn)稅,，可以讓各地政府從土地財(cái)政泥坑中走出來,，也可以改變?nèi)藗儗?duì)樓市走勢(shì)的預(yù)期，起到抑制樓市泡沫繼續(xù)膨脹,、控制商務(wù)成本,、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)等作用。這樣,，農(nóng)民才能進(jìn)城而安居樂業(yè),，新型城鎮(zhèn)化才會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)。
將為地方政府提供穩(wěn)定收入來源作為房產(chǎn)稅的基本功能,，不等于說可以忽視房產(chǎn)稅的其他功能,，但在此必須明確的是，其他功能都是從上述這一基本功能中派生出來的,。
首先,，征收房產(chǎn)稅，有利于發(fā)揮抑制投資和投機(jī)需求的樓市調(diào)控功能,。因?yàn)�,，開征房產(chǎn)稅將大大增加房產(chǎn)的持有成本，如果加上執(zhí)行房產(chǎn)增值時(shí)還要征20%所得稅的話,，將有望迅速抑制樓市的投資和投機(jī)需求,，從根本上動(dòng)搖房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)允許正常的房產(chǎn)投資和投機(jī)活動(dòng),，但由于過去我國(guó)缺乏房產(chǎn)稅,，導(dǎo)致房產(chǎn)投資和投機(jī)過度繁榮。如果把房產(chǎn)稅的功能僅僅局限于樓市調(diào)控,，根據(jù)房?jī)r(jià)漲跌出臺(tái)或調(diào)整房產(chǎn)稅,，一旦房?jī)r(jià)停止上漲或向下適度調(diào)整,，豈不意味著房產(chǎn)稅可以“偃旗息鼓”了嗎？從這個(gè)角度看,，引入和擴(kuò)大房產(chǎn)稅從根本上還難以抑制人們的投資和投機(jī)需求,。相反，如果將房產(chǎn)稅的基本功能定位于是為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源,，不管樓市興衰或房?jī)r(jià)漲跌,，房產(chǎn)稅總是要征收的，結(jié)果是將增加人們的房產(chǎn)持有成本,。這一市場(chǎng)預(yù)期一旦形成,，征收房產(chǎn)稅將起到抑制投資和投機(jī)的調(diào)控功能，建立起樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,。值得關(guān)注的是,，樓市調(diào)控功能只是房產(chǎn)稅的派生或從屬的功能，建立在房產(chǎn)稅的基本功能之上,。如果主次顛倒,，把房產(chǎn)稅當(dāng)作降低房?jī)r(jià)的大棒揮舞，房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控的效果將大打折扣,。
其次,，征收房產(chǎn)稅，還具有調(diào)節(jié)貧富差距的派生功能,。開征房產(chǎn)稅,，政府可以要求富人以繳納房產(chǎn)稅形式調(diào)節(jié)其一部分獲利，再通過建設(shè)保障性住房及其他形式轉(zhuǎn)移或讓渡給住房和生活困難的弱勢(shì)群體,，結(jié)果是可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的一定作用,。當(dāng)然，發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)控貧富差距功能是有條件的,，如果稅率很低或不實(shí)行累進(jìn)制,，也無法有效發(fā)揮這種功能。至于怎樣把房產(chǎn)稅率定得適當(dāng),、合理,，關(guān)鍵看房產(chǎn)稅的基本功能定位。從筆者對(duì)房產(chǎn)稅定位于給地方政府提供穩(wěn)定財(cái)政收入來源來看,，估計(jì)這一稅率即便相對(duì)合理,，也不會(huì)定得過低。
再次,，房產(chǎn)稅可以引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi),，節(jié)約土地資源。居民會(huì)從自身利益出發(fā)，理性考慮自己該住多大面積和多大價(jià)值的住房,�,？紤]到中國(guó)“地少人多”的國(guó)情，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民會(huì)選擇居住中小套型的普通商品房或保障性住房,，而不是追求住房越大越好,。過去，人們之所以總是要求不切實(shí)際的住房消費(fèi),，其重要原因之一是因?yàn)橐坏┵?gòu)買了住房,，可以不支付住房的持有成本,。開征房產(chǎn)稅,，促使人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力合理安排包括住房在內(nèi)的各方面生活消費(fèi)，從而有利節(jié)約土地資源,，有利于優(yōu)化使用土地資源的高效利用,。
圍繞房產(chǎn)稅的基本功能，還有如下幾個(gè)問題也值得思考
一是有關(guān)稅收負(fù)擔(dān)問題,。其核心是開征房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)增加百姓的稅收負(fù)擔(dān),。要讓百姓消除這種憂慮，第一,，應(yīng)當(dāng)規(guī)定人均住房消費(fèi)免稅額,，其免稅范圍和程度在全國(guó)應(yīng)大體統(tǒng)一，但也可因地,、因時(shí)制宜允許存在適當(dāng)差異,。例如，假定上海市目前規(guī)定人均50或60平方米自住住房可免征住房稅,，就可以把約70%普通居民家庭排除在房產(chǎn)說征收的范圍外,；第二，超過免稅面積一律征稅,，但稅率可按人均超面積具體情況實(shí)現(xiàn)逐步累進(jìn)制,，如超20%人均面積的稅率很低，超40%或50%人均面積的稅率較低,，超80%或100%人均面積的稅率較高,。這樣，既可保證地方政府的收入來源,，又可起到抽富濟(jì)貧或縮小貧富差距的作用,。
二是有關(guān)房產(chǎn)稅開征步驟問題。由于房產(chǎn)稅率涉面廣,，尤其會(huì)影響到相當(dāng)多的既得利益者,，在開征房產(chǎn)稅的做法和步驟上必須慎重。房產(chǎn)稅一旦全面鋪開，雖說不能一成不變,，但政策不可朝令夕改,。就房產(chǎn)稅開征而言，一定要“由點(diǎn)到面,，由易到難”,，經(jīng)過試點(diǎn)再逐步推廣。在稅率設(shè)置上應(yīng)當(dāng)“由低到高”,，逐步提高,。另外，在房產(chǎn)稅運(yùn)行初始階段,，為減少阻力,，可采取最簡(jiǎn)便易行的辦法是“先增量而后存量”
（目前上海的做法），但此做法不可固化,，適當(dāng)時(shí)候應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅從“增量”征收向“存量”征收過渡,。否則，這不僅不公平,，也難以發(fā)揮征收房產(chǎn)稅為地方政府提供穩(wěn)定財(cái)政收入來源的基本功能,。
三是房產(chǎn)稅全面開征時(shí)機(jī)問題。鑒于目前我國(guó)許多地方政府手中仍握有不少土地資源,，土地轉(zhuǎn)讓大量收入,，可以幫助城市建設(shè)和興建保障性住房，另加一些征收房產(chǎn)稅的技術(shù)問題尚未解決,，有理由估計(jì),，當(dāng)城鎮(zhèn)可用于建造商品房的土地轉(zhuǎn)讓資源所剩無幾時(shí)，或是對(duì)存量商品房全面開征房產(chǎn)稅之日,。盡管這一天目前尚未到來,，但遲早會(huì)來到。
四是關(guān)于房產(chǎn)稅的替代問題,。房產(chǎn)稅是將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)的稅種,，是對(duì)土地增值稅、耕地占用稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、契稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅種的一種替代,。但土地增值稅等稅種是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅,，房產(chǎn)稅開征可以替代印花稅、契稅等相關(guān)稅費(fèi),，但不能全部替代現(xiàn)行各種房地產(chǎn)稅收,。由于部分稅費(fèi)被替代（取消）了,，一定程度上反倒可以減輕房產(chǎn)持有者特別是免征房產(chǎn)稅家庭的稅收負(fù)擔(dān)。