|
在剛剛過(guò)去的5月,，土地市場(chǎng)“發(fā)燒”，大中城市土地成交面積大增,，土地出讓金暴漲,，創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄,。
有業(yè)內(nèi)人士將5月土地市場(chǎng)“發(fā)燒”的原因歸咎于地方政府積極推地和房企資金寬松，這樣的診斷有一定道理,，但不完全,。事實(shí)上，讓土地市場(chǎng)“發(fā)燒”不外乎有兩大原因：一是政策層面,，比如說(shuō)“國(guó)五條”沒(méi)有改變市場(chǎng)預(yù)期,；二是市場(chǎng)層面，5月份多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì),，自然助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份全國(guó)成交的高價(jià)地超過(guò)10塊,，這不但給土地市場(chǎng)火上澆油,，而且對(duì)房?jī)r(jià)具有明顯的推動(dòng)作用，對(duì)市場(chǎng)心理也有明顯影響,，因此,，有必要下藥降火，具體有三：
其一,，宏觀調(diào)控必須改變市場(chǎng)預(yù)期,。無(wú)論是地方政府積極推地，還是開(kāi)發(fā)商積極拿地,，都是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期沒(méi)有真正被改變,。而宏觀調(diào)控要想改變市場(chǎng)預(yù)期，首先是落實(shí)“國(guó)五條”,，而且,，在“國(guó)五條”基礎(chǔ)上還要增加調(diào)控籌碼。
其二,，解決宏觀調(diào)控中的矛盾,。長(zhǎng)期以來(lái)，宏觀調(diào)控的目的基本上是遏制房?jī)r(jià)上漲,，然而另一方面又積極推動(dòng)土地交易,，比如“國(guó)五條”規(guī)定：2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量,。這實(shí)際上存在一對(duì)矛盾——遏制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)打擊到開(kāi)發(fā)商的信心,，開(kāi)發(fā)商自然不愿意拿地，而如果開(kāi)發(fā)商拿地不積極,，土地供應(yīng)任務(wù)又完不成,。要解決這個(gè)矛盾，必須讓土地供應(yīng)向中低價(jià)項(xiàng)目?jī)A斜,，并讓開(kāi)發(fā)商對(duì)中低價(jià)項(xiàng)目有興趣,，這樣才能讓宏觀調(diào)控的各種政策目標(biāo)保持一致,。也就是說(shuō)，遏制房?jī)r(jià)上漲要從源頭入手,，即從土地供應(yīng)入手,，通過(guò)限制土地的用途來(lái)影響房?jī)r(jià)。
其三,，要把土地出讓金收入,、土地成交均價(jià)以及高價(jià)地納入控制目標(biāo)。目前,，宏觀調(diào)控只是要求各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，只是規(guī)定了土地供應(yīng)任務(wù)，并沒(méi)有把土地市場(chǎng)的各種敏感問(wèn)題納入控制目標(biāo),。如果對(duì)各地土地出讓金收入,、土地成交均價(jià)、高價(jià)地設(shè)置“紅線”,，地方政府就不會(huì)千方百計(jì)去哄抬地價(jià),，地價(jià)和房?jī)r(jià)自然也就缺少了上漲動(dòng)力。
|