近日，建議用中國(guó)外匯儲(chǔ)備投資美國(guó)樓市的報(bào)道,，不斷見(jiàn)諸媒體,。這種建議值得商榷。
過(guò)去一年,，美國(guó)房市的確有見(jiàn)底回升的跡象,，但美國(guó)樓市真正回春還有待時(shí)日，我敢斷言,，美國(guó)房?jī)r(jià)甚至很快將跌回原來(lái)的價(jià)位,。其主要原因是：
首先，這次房市復(fù)蘇是由投資者（甚至是投機(jī)炒房者）引導(dǎo)的,，他們利用了當(dāng)前的低利率和低房?jī)r(jià),，一旦利率和房?jī)r(jià)一齊上漲，這部分投資者就會(huì)退市,。
在過(guò)去的兩個(gè)世紀(jì)中,，美國(guó)已經(jīng)完成了城市化的進(jìn)程。目前,，有五分之四以上的美國(guó)人居住在城市地區(qū),。所以，美國(guó)不存在所謂住房“剛需”的先決條件,。
其次,，從100多年來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖可以看出，美國(guó)房?jī)r(jià)僅僅和通脹呈正相關(guān),，而不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和股票收益一起上漲,。
第三，美國(guó)的持房成本巨大,，僅房產(chǎn)稅平均每年2%以上,，還需加上其它的費(fèi)用。而且,，在美國(guó)投資房產(chǎn)即便賺錢(qián)了,，也要打很多折扣。
且舉一例：假如2010年7月,，我在邁阿密花16萬(wàn)美元買(mǎi)到一棟獨(dú)立大洋房,，再花費(fèi)4萬(wàn)美元把老舊的廚房裝修一新，這樣,，我買(mǎi)房的實(shí)際成本是20萬(wàn)美元,。
再假設(shè)2012年9月，美國(guó)房?jī)r(jià)反彈,，經(jīng)紀(jì)人幫我以25萬(wàn)美元賣(mài)掉了洋樓,，由此我獲得了5萬(wàn)美元的名義收益。但是,，扣除資本利得稅,、中介費(fèi)和律師費(fèi)之后，凈得所剩無(wú)幾,。而賣(mài)房所得的資本收益,，只有同時(shí)滿(mǎn)足以下條件，才可享受聯(lián)邦免稅（若無(wú)特殊情況,，資本利得稅為15%）：
1,、我或者我太太是這棟洋樓的屋主；2、我和太太在這棟洋樓里5年內(nèi)居住時(shí)間超過(guò)24個(gè)月,；3,、我或者我太太并沒(méi)有在兩年之內(nèi)出售過(guò)其它任何房子。
否則,，當(dāng)你出手獲利時(shí),，就不能享受免稅優(yōu)惠，炒房的資本收益就不如想象的豐厚了,。
第四,，目前美國(guó)的按揭利率非常低，30年期僅為3.5%,，這個(gè)利率遲早會(huì)升的,，一旦升起來(lái)人們買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)壓力就會(huì)增加很多，到那時(shí)很多人又會(huì)交不起按揭了,。2008年的次貸危機(jī)就將有可能重演,。
最后，還有一大關(guān)鍵原因,，由于房?jī)r(jià)低,，其實(shí)有大量待售的房子根本還未進(jìn)入市場(chǎng)，如美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)還有140萬(wàn)套法拍屋,，當(dāng)樓市穩(wěn)定后就會(huì)陸續(xù)推上市,，從而限制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步回升。
對(duì)于美國(guó)來(lái)說(shuō),，樓市的復(fù)蘇將是美國(guó)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)走出來(lái)的關(guān)鍵點(diǎn),，而用中國(guó)人的血汗錢(qián)去投資美國(guó)樓市，顯然幫助了美國(guó),，但是對(duì)于中國(guó)的外儲(chǔ),，其結(jié)局就將好似肉包子打狗——很可能有去無(wú)回！20多年前,，日本就曾發(fā)出豪言“買(mǎi)下美國(guó)”,，大肆投資美國(guó)樓市，結(jié)果深陷泥潭,，以巨虧而告終,。前車(chē)之鑒，不可不察,！