房價已經(jīng)成為北京老百姓心中難以承受之重,最近幾個月又繼續(xù)上漲,。為此,,無數(shù)專家學(xué)者曾爭辯,有質(zhì)疑政府土地財政,,質(zhì)疑公務(wù)員腐敗,,質(zhì)疑公共資源分配不公,甚至質(zhì)疑來自丈母娘的剛需,,卻鮮有質(zhì)疑房產(chǎn)交易模式,。 中國二手房交易本質(zhì)是英國式拍賣,英國式拍賣是最古老的拍賣方式,,其核心是“價高者得”,。這種拍賣制度旨在發(fā)現(xiàn)愿意為標(biāo)的商品出價最高的人。北京的二手房通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(即房產(chǎn)中介)進行交易,,經(jīng)紀(jì)公司手中掌握買房者信息(所謂房源),。據(jù)此,通過網(wǎng)絡(luò),、短信,、電話等的方式尋找意愿購房者,出價最高者得房,。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)本源應(yīng)以交易量為目標(biāo),,如股票交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。但在當(dāng)前的二手房交易模式中,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已成為拍賣者,,其性質(zhì)發(fā)生了根本性改變,。 當(dāng)房產(chǎn)中介公司的傭金是基于成交價提成時,每個經(jīng)紀(jì)人都有動力充分發(fā)揮其拍賣者的優(yōu)勢,,盡最大可能追逐最高成交價,。出于自身利益最大化,中介公司會盡可能捂盤,,以爭取更多時間,,向更多潛在購房者詢價,最終實現(xiàn)賣價最高的目的,。在此信息搜尋過程中,,有可能耽誤了賣房者的時間而成交價反而更低,賣房者利益受到損害,,而中介公司卻毫發(fā)無損,。 住房是高度異質(zhì)化的商品,位置,、樓層,、朝向、戶型,、物業(yè),、配套等,都不盡相同,。住房不符合經(jīng)濟學(xué)上傳統(tǒng)供求曲線的前提,,因為不存在大量同質(zhì)化的商品。北京的房產(chǎn)中介公司大多以專業(yè)購房顧問的身份出現(xiàn),,卻有意識地將近期最高成交價作為新的定價基礎(chǔ),,營造房價上漲氛圍,并在此基礎(chǔ)上繼續(xù)以英國式拍賣的方式尋找潛在購房者,。從這個意義上看,,中介公司在某種程度上已成為做市商,不僅促成交易,,還參與定價,,并從定價中獲利。中介公司對房價上漲的促進作用不能小視,,也許1月份的某一筆交易賣出了高價,,全年的價格都將以此為參考基準(zhǔn)繼續(xù)上升。需要指出的是,,中介公司這種做市商的身份,,并沒有相應(yīng)的資本支持,,而是依靠漫天飛的小廣告和種種虛假買房、賣房信息獲得,,其承擔(dān)的風(fēng)險,、成本與所獲得的收益嚴重不匹配。 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已成為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要內(nèi)容,。房地產(chǎn)行業(yè)長期以來超速、畸形發(fā)展,,不僅造成了嚴重的社會問題,,而且已成為影響我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的重要隱患。除了宏觀層面的調(diào)控政策外,,不妨嘗試從交易模式這個微觀層面推進改革,,宏觀微觀齊頭并進。 可以嘗試的措施有:一,、改革現(xiàn)有按成交價格收取傭金的模式,,推行按成交數(shù)量抽取固定傭金的做法,引導(dǎo)中介公司從追求高成交價轉(zhuǎn)為追求成交量,,此舉配合當(dāng)前的限購措施更有利于滿足市場真正的剛性需求,,有利于實現(xiàn)調(diào)控政策落地。同時,,此舉也能將中介公司從房價上漲的推動者,,逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰞r格的發(fā)現(xiàn)者。二,、推行住房統(tǒng)一交易平臺,,試行中介公司交易保證金制。提高中介公司的資本性門檻,,通過資本約束中介公司做市商的行為,。對于中介公司推出的每個房源,需配比一定比例交易保證金,。政府對中介公司保證金占注冊資本比例進行監(jiān)管,,避免中介公司通過虛假房源信息“釣魚”,同時也可在一定程度上控制虛假信息滿天飛的情形,。
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