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房價(jià)已經(jīng)成為北京老百姓心中難以承受之重，最近幾個(gè)月又繼續(xù)上漲,。為此,，無數(shù)專家學(xué)者曾爭辯，有質(zhì)疑政府土地財(cái)政,，質(zhì)疑公務(wù)員腐敗,，質(zhì)疑公共資源分配不公，甚至質(zhì)疑來自丈母娘的剛需,，卻鮮有質(zhì)疑房產(chǎn)交易模式,。
中國二手房交易本質(zhì)是英國式拍賣，英國式拍賣是最古老的拍賣方式,，其核心是“價(jià)高者得”,。這種拍賣制度旨在發(fā)現(xiàn)愿意為標(biāo)的商品出價(jià)最高的人。北京的二手房通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（即房產(chǎn)中介）進(jìn)行交易,，經(jīng)紀(jì)公司手中掌握買房者信息（所謂房源）,。據(jù)此，通過網(wǎng)絡(luò),、短信,、電話等的方式尋找意愿購房者,，出價(jià)最高者得房。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)本源應(yīng)以交易量為目標(biāo),，如股票交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),。但在當(dāng)前的二手房交易模式中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已成為拍賣者,，其性質(zhì)發(fā)生了根本性改變,。
當(dāng)房產(chǎn)中介公司的傭金是基于成交價(jià)提成時(shí)，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都有動(dòng)力充分發(fā)揮其拍賣者的優(yōu)勢,，盡最大可能追逐最高成交價(jià)。出于自身利益最大化,，中介公司會(huì)盡可能捂盤,，以爭取更多時(shí)間，向更多潛在購房者詢價(jià),，最終實(shí)現(xiàn)賣價(jià)最高的目的,。在此信息搜尋過程中，有可能耽誤了賣房者的時(shí)間而成交價(jià)反而更低,，賣房者利益受到損害,，而中介公司卻毫發(fā)無損。
住房是高度異質(zhì)化的商品,，位置、樓層,、朝向,、戶型,、物業(yè),、配套等,，都不盡相同,。住房不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)上傳統(tǒng)供求曲線的前提,，因?yàn)椴淮嬖诖罅客|(zhì)化的商品,。北京的房產(chǎn)中介公司大多以專業(yè)購房顧問的身份出現(xiàn),，卻有意識(shí)地將近期最高成交價(jià)作為新的定價(jià)基礎(chǔ)，營造房價(jià)上漲氛圍,，并在此基礎(chǔ)上繼續(xù)以英國式拍賣的方式尋找潛在購房者。從這個(gè)意義上看,，中介公司在某種程度上已成為做市商，不僅促成交易,，還參與定價(jià)，并從定價(jià)中獲利,。中介公司對(duì)房價(jià)上漲的促進(jìn)作用不能小視,，也許1月份的某一筆交易賣出了高價(jià)，全年的價(jià)格都將以此為參考基準(zhǔn)繼續(xù)上升,。需要指出的是,，中介公司這種做市商的身份，并沒有相應(yīng)的資本支持,，而是依靠漫天飛的小廣告和種種虛假買房、賣房信息獲得,，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)、成本與所獲得的收益嚴(yán)重不匹配,。
當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已成為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)長期以來超速,、畸形發(fā)展,，不僅造成了嚴(yán)重的社會(huì)問題，而且已成為影響我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要隱患,。除了宏觀層面的調(diào)控政策外，不妨嘗試從交易模式這個(gè)微觀層面推進(jìn)改革,，宏觀微觀齊頭并進(jìn)。
可以嘗試的措施有：一,、改革現(xiàn)有按成交價(jià)格收取傭金的模式,，推行按成交數(shù)量抽取固定傭金的做法,，引導(dǎo)中介公司從追求高成交價(jià)轉(zhuǎn)為追求成交量,，此舉配合當(dāng)前的限購措施更有利于滿足市場真正的剛性需求，有利于實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策落地,。同時(shí),，此舉也能將中介公司從房價(jià)上漲的推動(dòng)者,，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰞r(jià)格的發(fā)現(xiàn)者。二,、推行住房統(tǒng)一交易平臺(tái)，試行中介公司交易保證金制,。提高中介公司的資本性門檻,，通過資本約束中介公司做市商的行為,。對(duì)于中介公司推出的每個(gè)房源，需配比一定比例交易保證金,。政府對(duì)中介公司保證金占注冊(cè)資本比例進(jìn)行監(jiān)管，避免中介公司通過虛假房源信息“釣魚”,，同時(shí)也可在一定程度上控制虛假信息滿天飛的情形。
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