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青海省西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局提供的信息顯示,，2013年一季度，西寧市商品房銷售平均價格為5177元,，同比上漲24%,。圖為青海省西寧市一處新建的商品房小區(qū)。記者
張宏祥 攝 |
“國五條”正式執(zhí)行雖還未滿兩個月,，但多地樓市成交量已出現(xiàn)小幅下滑,。但值得注意的是，下滑的成交量卻難擋投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情,。
對房地產(chǎn)行業(yè)投資預(yù)期明顯向好
“近期房地產(chǎn)行業(yè)形勢著實令人激動,。”一位投行人員向《經(jīng)濟參考報》記者表示,，雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)控期,，但與2012年相比，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資預(yù)期已經(jīng)明顯向好,，甚至燃起多方對房地產(chǎn)感興趣的人的激情,。
從日前中國信托行業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元,，同比增長247%,，接近2012年全年新增的50%,，超過2011年與2012年兩年第一季度總和。甚至在最近的一周內(nèi),，房地產(chǎn)信托規(guī)模增速繼續(xù)攀升,。萬得數(shù)據(jù)顯示，5月13日至19日的一周內(nèi),，信托業(yè)共發(fā)行信托產(chǎn)品45只,，規(guī)模合計87.7億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為22.68億元,，占全行業(yè)比重也由前一周的15.07%繼續(xù)大幅攀升至25.9%,。
而造成這樣的原因，便是房地產(chǎn)業(yè)好轉(zhuǎn)帶來的房地產(chǎn)信托收益率大大高出其他信托產(chǎn)品,。在5月13日到19日的一周內(nèi)到期清算的75只集合信托產(chǎn)品中,，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模位居前列為25.27億元，平均年收益率達9.42%,，大大高于其他信托類產(chǎn)品,。數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施信托,、其他領(lǐng)域信托收益分別為8.8%,、8.15%，金融信托收益則僅為5.99%,。
投資者熱情促進地產(chǎn)業(yè)投資增長
房地產(chǎn)行業(yè)向好帶動投資者投資熱情,，而投資者的熱情反過來繼續(xù)促進房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長。
的確,，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)開發(fā)投資近月來也多項指標出現(xiàn)不同程度增長。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2013年前4個月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19180億元，同比名義增長21.1%,，增速比1-3月提高0.9個百分點,。其中，住宅投資13121億元,，增長21.3%,，增速提高0.2個百分點。
此外,，作為房地產(chǎn)行業(yè)先行指標的房屋新開工面積等指標也呈現(xiàn)增長態(tài)勢,。1-4月，房屋新開工面積55506萬平方米,，增長1.9%,，增速較1-3月提高4.6個百分點,；其中，住宅新開工面積41330萬平方米,，增長1.8%,。
土地購置面積降幅大幅收窄。1-4月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%,，降幅比1-3月收窄13.4個百分點,；土地成交價款2020億元，增長10.6%,，而1-3月為下降10.2%,。
“現(xiàn)階段與2012年同期相比房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出現(xiàn)了極大的反差�,！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭谌涨罢匍_的“2013年SAIF中美房地產(chǎn)金融高峰論壇”上表示,，2012年第一季度的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是，開發(fā)企業(yè)集體悲觀,，購房者集體觀望,，造成當年一季度成交額、成交面積全部負增長,，促使開發(fā)企業(yè)不得不以價換量,，打折促銷。但是到了今天僅僅是一年時間,，我們看到的卻是全國銷售面積和銷售增長額的增速達到房地產(chǎn)行業(yè)近10年以來的歷史高位,。
而對出現(xiàn)這樣的原因，秦虹認為,，一方面是中國住房需求總量仍然處于較大的發(fā)展階段,，另一方面，當前的房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境,，尤其是貨幣環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展較為有利,，房地產(chǎn)企業(yè)資金充足。
秦虹介紹到,，雖然中國房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)迅速,，但與美國相比，美國住房需求已接近負荷,，93%住房靠二手房市場經(jīng)營滿足,，而我國卻遠遠達不到這個程度�,！爸档米⒁獾氖�,，我國現(xiàn)階段中小城市人口向大城市集聚的速度較為明顯,，因此，一線城市,、部分二線城市以及部分小城市總需求量仍然較大,。這也意味著，未來在推進城鎮(zhèn)化的大背景下,，對于住房的需求也會進一步增加,。”
貨幣環(huán)境對市場發(fā)展十分有利
從房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境來看,，房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境,，特別是貨幣環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展十分有利�,！�2012年,，中國貨幣政策取向為穩(wěn)健的貨幣政策，實際執(zhí)行中為穩(wěn)中偏松的貨幣政策,，兩次降息,，兩次降準都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生有利影響�,！鼻睾缯f,。
她指出，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額與融資額兩個數(shù)據(jù)比較可以發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)階段房企資金可以說是近10年來最好水平,，從定金增長速度和個人按揭貸款的增長速度來看，67%的按揭增長速度,，也是除了2009年初之外的第二歷史新高,。
的確，從上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“2013第一季度全國房企資金報告”顯示,，2013年一季度,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)(其中2010年三四季度為偏緊狀態(tài),，2011年至2012年八個季度均為緊張狀態(tài))步入“偏松”區(qū)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示,，多項指標利好一季度房企資金改善,。“雖然第一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯復(fù)蘇,，但是企業(yè)資金來源增速超過開發(fā)投資增速,，這也使房企資金鏈緊張的狀況逐步改善。
與此同時,，企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,，其被動自籌資金的狀況也有所改善,。數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度,，企業(yè)自籌資金在本年資金來源中所占比重為37.5%,，比去年同期下降5.2個百分點，比去年全年下降3個百分點,，而企業(yè)自籌資金比重自去年二季度開始呈現(xiàn)逐季下降趨勢,。這也意味著，在成交使房企資金大量回籠外,，房企融資能力也在增強,。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至22日,，10大標桿房企國內(nèi)外融資額已經(jīng)超過88億人民幣，較2012年平均水平上漲了160%,。這意味著,，2013年以來，10大標桿房企融資額度也已經(jīng)達到了380億,，已接近2012年全年的413億融資額,。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。
此外,，非標桿房企融資量也明顯上漲,，接近30家房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度已經(jīng)接近800億，融資總額已經(jīng)超過2012年的全年融資30%左右,。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)束了一個低迷期,，從今年開始已經(jīng)進入了新的發(fā)展期，恰恰走出了五年增長兩年低落,，走完了第四個周期進入了第五個周期,。”匯力基金董事長,、原中房集團及幸福人壽董事長孟曉蘇就對后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢極為看好,，他認為在城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪發(fā)展,。
但值得注意的是,，新加坡國立大學房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，有投資就意味著有風險,，而回報越高,，風險就越高�,！艾F(xiàn)階段雖有調(diào)控新政但房地產(chǎn)市場仍向好的主要原因是地方對于新政執(zhí)行不到位,，因此,，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度反彈，中央政府必然會加大對地方執(zhí)行政策的力度,。所以,，對于房地產(chǎn)行業(yè)投資仍應(yīng)慎重，以免造成不可挽回的損失,�,！�