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“賣(mài)早了,！”多年前朋友賣(mài)掉位于北京望京的一套住宅后那份懊悔的表情令我記憶猶新,。原本趕在樓市調(diào)控政策來(lái)臨之初及時(shí)出手閑置房產(chǎn)是件值得高興的事情，可是當(dāng)年遠(yuǎn)洋拿下大望京地塊時(shí)的一錘定音，敲痛了他的神經(jīng),。當(dāng)發(fā)現(xiàn)新地塊樓面價(jià)格已經(jīng)超過(guò)在售二手住宅價(jià)格時(shí),，他心中的小算盤(pán)便開(kāi)始上下?lián)軇?dòng)，計(jì)算著損失,。
“地王”的誕生,，成了推高周?chē)≌某浞掷碛伞ｉ_(kāi)發(fā)商在被指責(zé)充分利用金融杠桿獲取“暴利”時(shí),，也在為自己申辯：“本不想冒那么大風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿地,，但優(yōu)質(zhì)資源越來(lái)越少了”。
資料顯示,，近日佳兆業(yè)以18.6774億元拿下廣州白云區(qū)同寶路8號(hào),、10號(hào)地塊，同時(shí)配建6.68萬(wàn)平米的保障房,，剔除配建面積后,，折合樓面地價(jià)高達(dá)25597元/平方米。該地塊重現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的土地市場(chǎng)怪相,。資料顯示,，上述白云區(qū)宅地附近的樓盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)大約在2.3萬(wàn)元/平方米至2.8萬(wàn)元/平方米,，部分樓盤(pán)甚至每平方米售價(jià)低于2萬(wàn)元,。
獲取了優(yōu)質(zhì)地塊的房地產(chǎn)企業(yè)，后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售自然運(yùn)行的十分順利,，凈利潤(rùn)也一路走高,，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度領(lǐng)先于銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度的事實(shí)印證了開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售單價(jià)的逐年走高。一直以來(lái),，開(kāi)發(fā)商似乎都扮演反面角色,，但人們忽視了一個(gè)數(shù)據(jù)——最近6年來(lái)，隨著房地產(chǎn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng),，繳稅額也在大幅增長(zhǎng),，且繳稅額一直大于凈利潤(rùn)。
統(tǒng)計(jì)顯示,，139家A股房地產(chǎn)企業(yè)上市公司自2007年一季度至2013年一季度繳稅總額高達(dá)6429.7億元,，而同期的凈利潤(rùn)則為6265.4億元。房企繳稅增長(zhǎng)曲線(xiàn)與房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)曲線(xiàn)保持正相關(guān),，房企凈賺1元錢(qián),，需要向政府繳納1.02元的稅費(fèi)。
有研究人士調(diào)研表明,，將房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一處樓盤(pán)從立項(xiàng)到完成銷(xiāo)售進(jìn)行分解，整個(gè)過(guò)程向各級(jí)政府機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)涉及到7大類(lèi)37項(xiàng)支出，這些支出包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的土地出讓金,、拆遷管理費(fèi),，以及后期的營(yíng)業(yè)稅、印花稅,、城建稅,、企業(yè)所得稅等，這些費(fèi)用將占整個(gè)房屋銷(xiāo)售金額比例低則50%,，最高甚至超70%,。
這也從2009年全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的一份報(bào)告中得到了印證。該報(bào)告說(shuō),，以北京為例,，開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與20多個(gè)政府部門(mén)打交道，需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20種,；廣州的開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與30多個(gè)政府部門(mén)打交道,，繳納20多種收費(fèi)。從單個(gè)城市來(lái)分析,，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入中流向政府的份額最高,，為61.84%；而北京市流向政府的份額為42.42%,。
全國(guó)工商聯(lián)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已經(jīng)讓人瞠目,，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)卻認(rèn)為，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)這份報(bào)告中,，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的分析,，并沒(méi)有將政府收取的各種稅費(fèi)完全計(jì)算在內(nèi)，如規(guī)費(fèi),、證費(fèi),、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。
這就意味著,，稅費(fèi)在房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中占據(jù)的比例更高,。從提交競(jìng)價(jià)意向或是在土地拍賣(mài)會(huì)上舉牌開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商便做好了繳納一系列稅費(fèi)的準(zhǔn)備,，從表面看,，高地價(jià)成為房?jī)r(jià)走高的重要推手，但其起到的也只是一個(gè)推波助瀾的作用而已,，稅費(fèi)成本卻是最初決定房?jī)r(jià)的重要因素,。
由此來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控中“政府的歸政府,，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的內(nèi)涵應(yīng)該重新劃定,，政府所主管的不應(yīng)僅僅是政策性保障住房的建設(shè)配給,，還應(yīng)該有財(cái)政模式的轉(zhuǎn)變，擺脫房地產(chǎn)發(fā)展支撐經(jīng)濟(jì)的模式,，避免當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段后,，房地產(chǎn)建設(shè)減速給地方經(jīng)濟(jì)造成沖擊。
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