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隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則落地,，樓市開(kāi)始進(jìn)入新一輪政策觀察期,。雖然此次出臺(tái)的地方細(xì)則普遍是對(duì)國(guó)務(wù)院細(xì)則的重申和強(qiáng)化,，較為溫和,，但在細(xì)則相對(duì)嚴(yán)厲的部分城市，市場(chǎng)已有所反應(yīng),。中國(guó)指數(shù)研究院22日公布的數(shù)據(jù)顯示,，上周,，蘇州,、北京周均成交降幅最為明顯,，分別同比下降36.82%和20.73%。
中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市樓市數(shù)據(jù)也顯示,，4月前17日的新房成交面積為1396.04萬(wàn)平方米,，其中一線城市成交面積與3月同期相比下降近4成，二三線城市成交面積降度則在5%以內(nèi),。上周,，中原監(jiān)測(cè)的六大城市二手房成交量合計(jì)下降3%。
可以預(yù)見(jiàn),，在地方新調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的大背景下,，樓市將進(jìn)入新一輪博弈觀望期，而地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度將在很大程度上決定下一階段樓市走勢(shì),。筆者認(rèn)為,，在目前調(diào)控的關(guān)鍵期內(nèi)，抑制需求和增加供給必須并重,。
事實(shí)上，博弈態(tài)勢(shì)已有所顯現(xiàn),，部分開(kāi)發(fā)商受擔(dān)憂新政和看好后市等因素影響,，已放緩?fù)票P(pán)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，上周北京商品住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市,，新增住宅958套，環(huán)比減少61%。截至4月21日,，北京商品住宅市場(chǎng)僅新增商品住宅3170套,，預(yù)售許可面積33.4萬(wàn)平方米，相比3月同期也出現(xiàn)小幅減少,。
8家房企因捂盤(pán)制造房源緊張氣氛被發(fā)改委罰款千萬(wàn)元是另一例證,。需要指出的是，在博弈期內(nèi),，調(diào)控不僅要在需求端發(fā)力,，更應(yīng)在供給端做文章。就目前來(lái)看,，政策的落地,，勢(shì)必會(huì)對(duì)投資投機(jī)性需求起到一定的遏制作用，但被壓制的需求并沒(méi)有消失,，只是暫時(shí)將現(xiàn)有需求后置,；一旦調(diào)控效果被消解，市場(chǎng)需求所形成的“堰塞湖”超量爆發(fā)的概率將激增,，進(jìn)而可能引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲,。
縱觀近十年的樓市調(diào)控，主要都是圍繞購(gòu)房者展開(kāi)的需求調(diào)控,，并沒(méi)有從根本上改善,、解決供需矛盾。雖然調(diào)控取得了一定成效,，但期間房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾多次出現(xiàn)反復(fù),，這也是房?jī)r(jià)頻現(xiàn)“屢調(diào)屢漲”怪圈的主要原因。
事實(shí)上,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)也在預(yù)警供給,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積等供應(yīng)指標(biāo)持續(xù)低迷,。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，一季度,，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲,，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開(kāi)工面積再次負(fù)增長(zhǎng),，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂,。
樓市是個(gè)巨大的利益博弈場(chǎng)，與前幾輪調(diào)控時(shí)大有不同,，經(jīng)歷了去年底今年初的熱銷(xiāo)和流動(dòng)性充裕的大背景下,，房企手中的籌碼已明顯增多,。而地方政府高度依賴土地出讓收入，土地出讓金高低與房?jī)r(jià)高低呈正相關(guān)關(guān)系,，這決定了地方政府很難對(duì)房?jī)r(jià)下狠手,。地方雖然每年都上報(bào)土地供應(yīng)計(jì)劃，但過(guò)去三年各地計(jì)劃的合計(jì)完成率均不足七成,。
面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì),，要想從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，核心在于解決供需關(guān)系問(wèn)題,，調(diào)控也應(yīng)從需求和供給兩方面入手,。樓市下一步調(diào)控的聚焦點(diǎn)應(yīng)是想方設(shè)法增加土地與商品房供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,。
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