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近期,，各地落實新“國五條”細則可能不斷浮出水面,，但是從目前已經(jīng)出臺的細則來看,，都沒有解決一個關(guān)鍵的問題——如何防止賣家將20％個稅轉(zhuǎn)嫁給購房者,。如果這個問題得不到很好地解決，可能會再度上演房價“越調(diào)越漲”魔咒,。
從歷次調(diào)控來看,，最終都沒能阻止房價上漲——盡管房價“越調(diào)越漲”的說法仍然存在爭議，也并非中央調(diào)控的初衷,，但房價在持續(xù)調(diào)控中步步高升卻是不爭的事實。
之所以出現(xiàn)這樣的魔咒,，說到底,，是因為歷次調(diào)控都未能使樓市供求關(guān)系發(fā)生實質(zhì)性地改變。
由于土地供給的壟斷性質(zhì),，決定了土地不能自由買賣,，敞開供應(yīng)，不是誰都能拿到土地,。把土地比作“面粉”,，房子就如同“面包”�,！懊娣邸惫⿷�(yīng)是受控制的,，價格不斷上漲，“面包”價格上漲就在情理之中了,。
從房子的生產(chǎn)環(huán)節(jié)來看,，政府一調(diào)控，購房者,、開發(fā)商都會觀望,。頻繁調(diào)控，市場前景的不確定,，導(dǎo)致開發(fā)商拿地十分謹慎,。即便拿了地,，因為調(diào)控而放緩開發(fā)節(jié)奏，等待市場明朗再開發(fā)的情況也很普遍,。歷次調(diào)控要求增加供應(yīng),，但這在一定程度上只是調(diào)控政策的一廂情愿。
在
“面粉”有限的情況下,，“面包”供應(yīng)實際上掌握在開發(fā)商手里,。如此一來，往往一調(diào)控,，不是“面包”供應(yīng)增加了,，反而是“面包”的供應(yīng)減少了。因為中國處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期,，居民收入也在不斷增長,，住房需求巨大，在沒有供大于求的情況下,，房價往下走一般來說不太可能,。觀望一段時期后，居民還得買房,，需求集中釋放反而成為推高房價的一大因素,。
從二手房市場來看，在樓市處于上升通道,，供求關(guān)系沒有根本改變的情況下,，賣家通常能順利地將稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者。與開發(fā)商相比,，二手房業(yè)主一般來說資金壓力更�,。▊�別炒房者除外），新“國五條”出臺后,，如果沒有相關(guān)的配套政策出臺,，賣家將20％個稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的現(xiàn)象可能普遍存在，房價上漲壓力將更大,。
面對二手房賣家的這種不合理甚至是違法的轉(zhuǎn)嫁行為,，廣大買家可能將采取消極的抵制行動，或者轉(zhuǎn)投新房市場,。地方政府或開發(fā)商也可能消極對待調(diào)控,。根據(jù)歷史經(jīng)驗，這樣一來,，樓市將隨著各地細則陸續(xù)出臺而進入博弈期,，這個過程可能持續(xù)半年左右的時間。
也就是說，樓市博弈可能半年內(nèi)見分曉,，在大約半年時間內(nèi),，多方博弈的結(jié)果可能將是樓市成交的大幅下滑，但房價未必能夠出現(xiàn)明顯的松動,，甚至不排除部分新房市場開發(fā)商逆勢提價,，而博弈的結(jié)果最大可能是像以往一樣，以一盤散沙的購房者敗北而結(jié)束,，房價依然在調(diào)控中上漲,。
可以這樣認為，新“國五條”的出臺,，市場會起波瀾,，特別是二手房市場可能受到的影響比較大，不過這種影響只是短期的,，對未來幾年樓市的走向不會產(chǎn)生根本性的影響,。
從保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的角度，政府應(yīng)著力化解高房價的風險,，防止政府行為進一步導(dǎo)致房價越來越高,，形成嚴重的樓市泡沫。未來應(yīng)盡量減少對樓市的行政干預(yù),，以免造成政府行為推高房價的不良印象,，用經(jīng)濟手段和長效機制逐步代替短期調(diào)控。與此同時,，要重點加大房地產(chǎn)市場化改革力度,。只要樓市平穩(wěn)，中國經(jīng)濟就不會出現(xiàn)大的問題,。
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