經(jīng)過三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后,，“銀十”開端不如預(yù)期，樓市從“兩旺”再次走向“博弈”,。公開數(shù)據(jù)顯示,，今年房企通過高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金,，一些房企甚至已完成全年銷售目標，將對四季度房價起到支撐作用,；而與此同時,，購房者仍以剛需為主,，促使房價缺乏上漲動能。與此同時,，房價還存在著“上有封頂,、下有兜底”的外部影響因素。受此影響,，專家認為,，四季度房價將以平穩(wěn)為主，市場成交將較為樂觀,。
房企：提前完成全年任務(wù)降價動力不強
公開資料顯示,，龍頭房企前三季度業(yè)績亮眼，一些房企甚至已完成全年銷售目標,。
前三季度,，招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷售目標。公告顯示,，兩個企業(yè)全年銷售目標分別為210億元和307億元,，而截至9月底，這兩家房企已分別實現(xiàn)247億元和366億元銷售金額,，提前完成全年任務(wù),。
同時，不少房企前三季度的銷售業(yè)績已超過去年全年,。1-9月,，保利地產(chǎn)共實現(xiàn)銷售金額756億元，同比增長32%,，超過去年全年的732億元,；中海地產(chǎn)實現(xiàn)919億港元的銷售業(yè)績，超過去年全年的871億港元,；綠城地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額355億元,，超過去年全年的353億元。
此外,，還有不少房企業(yè)績表現(xiàn)不俗,。恒大地產(chǎn)1-9月實現(xiàn)銷售金額586億元，完成全年銷售計劃的73%,；萬科前三季度實現(xiàn)963億元銷售收入,，全年業(yè)績破千億已毫無懸念。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝認為,，得益于積極的去庫存行為,，房企的現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn)，短期償付能力逐步提升,。因此,，雖然四季度是傳統(tǒng)的沖業(yè)績時期,，并且不少開發(fā)商將會在四季度大量推盤，但受此前業(yè)績表現(xiàn)較好影響,，一些房企可能會在市場上“打醬油”，總體來說,，價格爭奪幅度有限,，房價很難下降。
購房者：剛需為主漲價動能有限
受快周轉(zhuǎn)策略影響,，房企今年大量推貨,，而此前的以價換量策略如今也給開發(fā)商抗住價格撐了腰。
世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，三季度,，超六成購房者認為周邊樓盤價格出現(xiàn)不同程度上漲，進而導(dǎo)致購房者認為房價非常高的比例出現(xiàn)反彈,，與2季度相比上升了5.1個百分點,。而此前幾個季度，這一比例一直在下滑,。
由于購房者認為周邊樓盤銷售活躍程度明顯提升,，并認為未來成交量會提升的比例持續(xù)增長，因此近六成購房者看漲未來房價,，這也使得購房者認為未來半年適合購房的比例出現(xiàn)下降,。
“十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會，由于價格優(yōu)惠不足,，雖然場面熱鬧,，但實際成交有限。作為傳統(tǒng)的沖業(yè)績時間段,，購房者對“十一”促銷普遍抱有一些期待,，然而面對98折、99折這樣的常規(guī)促銷手段,，購房者普遍反映“這樣的價位,，剛需真是買不起！”,，只能“再等等”,、“以后再說”了。
對此,，深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認為,，受市場成交復(fù)蘇、資金有所積累影響,，房企及時轉(zhuǎn)變以價換量的心態(tài),，改為較為進取的價格策略,，同時，促銷途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少,，是樓市從“兩旺”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安┺摹钡闹饕颉?BR> 但是,，吳志輝認為，由于目前成交客戶的主流依然是價格承受力較低的剛需人群,，投資客占比僅為為13.6%,，處于歷史地位，因此,，剛需為主流的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致價格難以提升,，房價上漲動能有限。
上有封頂下有兜底四季度房價將以平穩(wěn)為主
在賣方降價動力不足,、買方漲價動能有限的情況下,，專家認為，四季度房價將以平穩(wěn)為主,，成交將較為樂觀,。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，受此前市場回暖影響,，房企獲得了喘息的機會,。與此同時，樓市調(diào)控基調(diào)仍未改變,，換屆后如果政策沒有太大的變化,，剛需仍將是市場成交的主力。因此從供求關(guān)系來看,，四季度房價難漲也難跌,。
而從外部環(huán)境來看，房價也面臨著“上有封頂,、下有兜底”的局面,。
近期，為了控制房價漲幅,，地方政府頻頻拿出新政,。陜西規(guī)定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右，否則不發(fā)預(yù)售證,；廣州中心區(qū)域限制高價樓盤入市,；上海重點抽查成交價格較高等存在異常情況的商品住房項目……
宋丁認為，在樓市調(diào)控基調(diào)未變的情況下,，漲價面臨“上有封頂”的局面,，一旦價格出現(xiàn)較大反彈，便會引來調(diào)控“新政”。
與此同時,，宏觀經(jīng)濟形勢正起著托市的作用,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元,，按可比價格計算,，同比增長7.7%。其中,，一季度增長8.1%,，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%,。與此同時，9月CPI重回“1時代”,，同比上漲1.9%,。
宋丁認為，GDP和CPI的回落,，意味著貨幣政策存在放松空間,，從宏觀層面給四季度房價起到了兜底作用。吳志輝認為,，近期人民幣升值明顯,，將會促使結(jié)匯速度加快，帶動外匯占款數(shù)據(jù)攀升,，四季度的流動性將會相比三季度有所改善,。
因此，他們認為,，四季度房價將處于平穩(wěn)階段,，市場成交將較為樂觀。