經(jīng)過三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后,，“銀十”開端不如預(yù)期,，樓市從“兩旺”再次走向“博弈”,。公開數(shù)據(jù)顯示，今年房企通過高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金,，一些房企甚至已完成全年銷售目標(biāo),，將對(duì)四季度房?jī)r(jià)起到支撐作用；而與此同時(shí),，購(gòu)房者仍以剛需為主,，促使房?jī)r(jià)缺乏上漲動(dòng)能。與此同時(shí),，房?jī)r(jià)還存在著“上有封頂,、下有兜底”的外部影響因素。受此影響,，專家認(rèn)為,，四季度房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主，市場(chǎng)成交將較為樂觀,。
房企：提前完成全年任務(wù)降價(jià)動(dòng)力不強(qiáng)
公開資料顯示,，龍頭房企前三季度業(yè)績(jī)亮眼，一些房企甚至已完成全年銷售目標(biāo),。
前三季度,，招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷售目標(biāo)。公告顯示,，兩個(gè)企業(yè)全年銷售目標(biāo)分別為210億元和307億元,，而截至9月底，這兩家房企已分別實(shí)現(xiàn)247億元和366億元銷售金額,，提前完成全年任務(wù),。
同時(shí)，不少房企前三季度的銷售業(yè)績(jī)已超過去年全年,。1-9月,，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)銷售金額756億元,，同比增長(zhǎng)32%，超過去年全年的732億元,；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)919億港元的銷售業(yè)績(jī),，超過去年全年的871億港元；綠城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額355億元,，超過去年全年的353億元,。
此外，還有不少房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗,。恒大地產(chǎn)1-9月實(shí)現(xiàn)銷售金額586億元,，完成全年銷售計(jì)劃的73%；萬科前三季度實(shí)現(xiàn)963億元銷售收入,，全年業(yè)績(jī)破千億已毫無懸念,。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，得益于積極的去庫(kù)存行為,，房企的現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn),，短期償付能力逐步提升。因此,，雖然四季度是傳統(tǒng)的沖業(yè)績(jī)時(shí)期,，并且不少開發(fā)商將會(huì)在四季度大量推盤，但受此前業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好影響,，一些房企可能會(huì)在市場(chǎng)上“打醬油”,，總體來說，價(jià)格爭(zhēng)奪幅度有限,，房?jī)r(jià)很難下降,。
購(gòu)房者：剛需為主漲價(jià)動(dòng)能有限
受快周轉(zhuǎn)策略影響，房企今年大量推貨,，而此前的以價(jià)換量策略如今也給開發(fā)商抗住價(jià)格撐了腰,。
世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度,，超六成購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤價(jià)格出現(xiàn)不同程度上漲,，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高的比例出現(xiàn)反彈，與2季度相比上升了5.1個(gè)百分點(diǎn),。而此前幾個(gè)季度,，這一比例一直在下滑。
由于購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤銷售活躍程度明顯提升,，并認(rèn)為未來成交量會(huì)提升的比例持續(xù)增長(zhǎng),，因此近六成購(gòu)房者看漲未來房?jī)r(jià)，這也使得購(gòu)房者認(rèn)為未來半年適合購(gòu)房的比例出現(xiàn)下降,。
“十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì),，由于價(jià)格優(yōu)惠不足,，雖然場(chǎng)面熱鬧，但實(shí)際成交有限,。作為傳統(tǒng)的沖業(yè)績(jī)時(shí)間段,，購(gòu)房者對(duì)“十一”促銷普遍抱有一些期待，然而面對(duì)98折,、99折這樣的常規(guī)促銷手段,，購(gòu)房者普遍反映“這樣的價(jià)位，剛需真是買不起,！”,，只能“再等等”、“以后再說”了,。
對(duì)此,，深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，受市場(chǎng)成交復(fù)蘇,、資金有所積累影響,，房企及時(shí)轉(zhuǎn)變以價(jià)換量的心態(tài),，改為較為進(jìn)取的價(jià)格策略,，同時(shí)，促銷途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少,，是樓市從“兩旺”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安┺摹钡闹饕颉?BR> 但是,，吳志輝認(rèn)為，由于目前成交客戶的主流依然是價(jià)格承受力較低的剛需人群,，投資客占比僅為為13.6%,，處于歷史地位，因此,，剛需為主流的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致價(jià)格難以提升,，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能有限。
上有封頂下有兜底四季度房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主
在賣方降價(jià)動(dòng)力不足,、買方漲價(jià)動(dòng)能有限的情況下,，專家認(rèn)為，四季度房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主,，成交將較為樂觀,。
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，受此前市場(chǎng)回暖影響,，房企獲得了喘息的機(jī)會(huì),。與此同時(shí)，樓市調(diào)控基調(diào)仍未改變,，換屆后如果政策沒有太大的變化,，剛需仍將是市場(chǎng)成交的主力,。因此從供求關(guān)系來看，四季度房?jī)r(jià)難漲也難跌,。
而從外部環(huán)境來看,，房?jī)r(jià)也面臨著“上有封頂、下有兜底”的局面,。
近期,，為了控制房?jī)r(jià)漲幅，地方政府頻頻拿出新政,。陜西規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%左右,，否則不發(fā)預(yù)售證；廣州中心區(qū)域限制高價(jià)樓盤入市,；上海重點(diǎn)抽查成交價(jià)格較高等存在異常情況的商品住房項(xiàng)目……
宋丁認(rèn)為,，在樓市調(diào)控基調(diào)未變的情況下，漲價(jià)面臨“上有封頂”的局面,，一旦價(jià)格出現(xiàn)較大反彈,，便會(huì)引來調(diào)控“新政”。
與此同時(shí),，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正起著托市的作用,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元,，按可比價(jià)格計(jì)算,，同比增長(zhǎng)7.7%。其中,，一季度增長(zhǎng)8.1%,，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.4%,。與此同時(shí),，9月CPI重回“1時(shí)代”，同比上漲1.9%,。
宋丁認(rèn)為,，GDP和CPI的回落，意味著貨幣政策存在放松空間,，從宏觀層面給四季度房?jī)r(jià)起到了兜底作用,。吳志輝認(rèn)為，近期人民幣升值明顯,，將會(huì)促使結(jié)匯速度加快,，帶動(dòng)外匯占款數(shù)據(jù)攀升，四季度的流動(dòng)性將會(huì)相比三季度有所改善,。
因此,，他們認(rèn)為,，四季度房?jī)r(jià)將處于平穩(wěn)階段，市場(chǎng)成交將較為樂觀,。