房地產(chǎn)調(diào)控是否必要,？答案是肯定的,。在工業(yè)化和城市化持續(xù)推進(jìn)、新增成年勞動力不斷涌入,、國民收入大幅度增長,、貨幣供給持續(xù)膨脹的背景下，指望房價不漲是不現(xiàn)實的,。調(diào)控的目標(biāo)不可能是扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)社會基本面因素而制止住房價上漲大趨勢,，而只能是抑制房價過快上漲，防止房地產(chǎn)市場過度波動,，以免沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定性,。
在開放經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，貨幣供給等因素并非完全取決于我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,，而要在很大程度上受外界影響,。上世紀(jì)90年代以來，外匯占款連續(xù)20年成為中國貨幣投放主渠道,，經(jīng)濟(jì),、外貿(mào)高增長時期不可能通過調(diào)控徹底消除房價上漲。要想從根本上消除房地產(chǎn)市場的過大壓力,，除非發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)社會基本面因素變化：長期是工業(yè)化和城市化進(jìn)程大體完成,，人口年齡構(gòu)成變遷等；中短期是貨幣供給,、保障性住房供給等因素,。此外，區(qū)域發(fā)展失衡,、經(jīng)濟(jì)資源過度集中于某些地區(qū),，將導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)市場泡沫膨脹失控。鑒于此,，我們在調(diào)控房地產(chǎn)市場時,，不宜對其訂立過高的期望目標(biāo)值，而是將房地產(chǎn)泡沫抑制在一定程度之內(nèi),。就全國而言,，就是使收入增長超過房價上漲,。
不宜苛求調(diào)控使房價下降，但應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)調(diào)控措施最大限度地減少副作用,。二手房交易收益征稅20%,，此舉目標(biāo)是正當(dāng)?shù)模瞧谕宕舜蠓认鳒p擁有多套房產(chǎn)的投機(jī)者預(yù)期收益,，以此抑制房地產(chǎn)市場泡沫,。問題是二手房賣方中，很大一部分人希望改善居住條件,，賣掉目前所住小房,，加一部分錢換購大房；或是因為工作地點(diǎn)調(diào)動而打算換購住房,。二手房交易收益征稅20%的規(guī)定,，等于是大幅度增加了這部分中等收入群體的生活成本，對他們影響很大,，有些可能會因此重新考慮自己工作調(diào)動等項決定,。
此項政策在落地之前，出現(xiàn)了二手房市場交易恐慌性熱潮,，房價可能會有所下跌,，但在此項政策落地之后，二手房交易市場可能冰封一段時間,。真正高收入,、高資產(chǎn)人士大可不必急于賣掉手頭房子，改為持有并取得房租收益一樣可行,。由于一線城市房租水平近兩年來已經(jīng)大幅度提高,，他們的這項策略不會明顯損害他們的現(xiàn)金流量。而想買房的中等收入群體將更多地奔向遠(yuǎn)郊置業(yè),，大城市的交通等壓力將因此進(jìn)一步加劇,，城區(qū)租房客總體收入層次將因此有所下降，群租之類行為更難防治,。這對城市的可持續(xù)發(fā)展,，尤其對城市中心區(qū)域可持續(xù)發(fā)展是不利的。只要供需總體格局沒有根本變化,，這項舉措實施一段時間后總體效果可能是將刺激負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人,，反而加大房價上漲壓力。
要想通過稅收手段打擊投機(jī)客而最小程度誤傷希望改善居住條件的中等收入群體,，更合適的工具不是對二手房交易所得征稅,，而是開征房產(chǎn)稅,。因為要想逐一區(qū)分每筆二手房交易是屬于投機(jī)客交易還是屬于中等收入群體旨在改善居住條件的交易,，甄別的工作量太大，難度也太高。但在實現(xiàn)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)之后,，對人均擁有住宅面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭和個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,，打擊更為精準(zhǔn)，甄別效率較高而難度較低,。從中長期看,，要想根治房地產(chǎn)市場泡沫，應(yīng)當(dāng)改善經(jīng)濟(jì)資源布局,，改變經(jīng)濟(jì)資源過度集中于少數(shù)大型,、特大型城市的局面。