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房地產(chǎn)調(diào)控正“悄悄”過渡到差別化調(diào)控時代。
新“國五條”在全國“兩會”前落地頗有些出乎意料,。從表面來看,，五條調(diào)控細(xì)則并無太多新意，主要是延續(xù)了此前增加土地供給,、住宅供給,、問責(zé)地方政府的調(diào)控思路，也因此被指為“意義大過內(nèi)容”,。不過,，若仔細(xì)分析，同時綜合各地政府在地方“兩會”時透露出來的信號來看,，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向“差別化”,。
第一條調(diào)控政策就是完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市,、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度,。
時隔兩年,，中央再一次要求地方政府公布房價控制目標(biāo)。按照2011年地方政府的限價思路,，多數(shù)將價格漲幅與地方GDP增幅掛鉤,，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，漲幅目標(biāo)也將不同,，這意味著,，地方政府為了將房價控制在自己設(shè)定的目標(biāo)當(dāng)中,，會出臺適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的一些差別化措施，或嚴(yán)厲或?qū)捤�,，都將因地制宜�?BR> 差別化信貸政策從調(diào)控伊始就被屢次強(qiáng)調(diào),。筆者以為，信貸政策方面的差別化,，并不能表明樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向,。在“大同”方向下的差別化信貸政策，適用于全國的首套房,、二套房貸款,，并沒有體現(xiàn)出地區(qū)間的差異。
此前,，曾有傳言說北京將推出更為嚴(yán)厲的二套房貸款政策——七成首付加上1.3倍的貸款利率,。暫且不去討論傳言的可信程度，但所謂“空穴來風(fēng),，其來有自”,，這或許傳遞出地方政府正在醞釀地方版的差別化政策。
國務(wù)院常務(wù)會議指出,，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期,，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。筆者認(rèn)為,，這一表述,，傳達(dá)出了從調(diào)控政策到調(diào)控結(jié)果都將“差別化”對待的意思。
接下來的十年,，我國城鎮(zhèn)化重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向加速人口城鎮(zhèn)化,，這意味著大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，對住宅需求的增加將不可避免地推高熱點(diǎn)城市的租售價格,。在此情況下,，就需要中心城市與一般城市對待樓市調(diào)控有不同側(cè)重點(diǎn)的方案，同時,，對中心城市樓市調(diào)控效果的判斷,，也不能與判斷一般城市的標(biāo)準(zhǔn)相同。
在差別化調(diào)控的思路指導(dǎo)下,，北京走在了地方政府的前列,。
北京市“兩會”時，北京市住建委委員,、新聞發(fā)言人秦海翔表示,，今年北京將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。加大保障房建設(shè)力度,，增加普通商品住房的供應(yīng),，穩(wěn)定市場預(yù)期。對于一些價格上漲過快的項目或區(qū)域,，將聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策,，增加其交易成本。他表示,，今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量的穩(wěn)定和交易價格的穩(wěn)定,。
局部進(jìn)行差異化征稅，能夠避免一刀切,，緩解局部地區(qū)需求過熱,、以及投資性需求進(jìn)入的情況。
海南省因為自然條件優(yōu)越,，吸引了內(nèi)陸居民購房養(yǎng)老,，推高了當(dāng)?shù)胤績r。在海南省“兩會”上,，海南省政協(xié)委員、三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事長曾憲云認(rèn)為,，海南房價應(yīng)該要有差異化,，不要寄希望于人人都買得起房，這觀念本身就不正確,。因此房價還是要分兩大塊,，一部分是政府要解決那些急需要有住房而又買不起房的人的居住問題，一部分是以市場經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā),，允許有錢的人改善住房條件,。
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