在一線城市房屋買賣市場供不應求形勢加劇,，房價上漲預期強烈的情況下，關于樓市調(diào)控加碼,、二套房購房門檻進一步提高的消息不脛而走,。分析人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控既要出“重拳”,，也要出“長拳”,，加快構(gòu)建長效機制。
2011年1月出臺的“新國八條”,，曾祭出限購,、差別化信貸和稅收等“組合拳”，一度被稱為“史上最嚴”,。但兩年后,，部分地區(qū)房價再現(xiàn)大幅上漲，房地產(chǎn)市場似乎陷入“越調(diào)越漲”的窠臼中,，個中原因值得深究,。
作為本輪樓市調(diào)控的有效手段之一,，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機需求，并在一定程度上使調(diào)控擺脫了行政色彩,。但在城鎮(zhèn)化推進帶來的龐大剛性需求推動下,，信貸政策的調(diào)整似乎難以發(fā)揮更大作用。同樣,，差別化稅收政策和限購政策也只是供需失衡背景下的權(quán)宜之計�,，F(xiàn)階段而言，這些政策雖然仍有收緊空間,，但難以從根本上平衡市場供需格局,。
在供應層面,，保障房建設雖連年保持較高水平,，但在建設、管理,、分配等環(huán)節(jié)的政策缺位,，延緩了實際供應節(jié)奏，削弱了實際效果,。
可以說,，眾多強力政策疊加的邊際效果正在減弱，其癥結(jié)在于長效手段的缺乏使樓市調(diào)控出現(xiàn)階段性特征,，“風聲一過去,，房價會更高”已成為不少人的共同預期。部分看似嚴厲的調(diào)控政策,，因缺乏長效基礎制度的支撐難以發(fā)揮更大作用,。為穩(wěn)定市場預期，抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)市場非理性上漲,，房地產(chǎn)調(diào)控在出“重拳”的同時,，建立長效機制也是迫在眉睫。
“重拳”方面,，為在短期內(nèi)抑制需求,，差別化的信貸政策仍有調(diào)整余地�,？稍试S商業(yè)銀行根據(jù)所在地區(qū)房價,、風險及流動性情況制定差異化授信政策。必要時,，甚至不排除全面提高二套房購房門檻的可能,，從而釋放繼續(xù)管控需求端的政策信號，穩(wěn)定市場預期,。同時,，涉及二手房交易的相關稅收也可上調(diào),，從而為反應敏感的二手房市場降溫。
“長拳”的修煉最易被忽略,，因其面臨的阻力更大,，成效也非顯而易見。在現(xiàn)階段,，作為樓市調(diào)控的重要支撐,，長效機制亟待建立。
第一,，完善土地供應與開發(fā)制度,。近期一線城市房價上漲，與此前供地計劃完成不佳不無關系,。當前雖有一套土地供應制度,，但各地在制定供地計劃時，并未考慮市場的有效需求,，供地計劃的完成情況也大相徑庭,。為此，需完善現(xiàn)有的土地供應和開發(fā)制度,。要求各地按照當?shù)氐氖袌鋈萘�,、市場潛力等，科學制定供地計劃,。供地計劃不僅要公開,，還需落實到具體地塊。供地節(jié)奏需保持平穩(wěn),，避免出現(xiàn)空窗期,。土地開發(fā)的開竣工時間、進度等,，需納入合同約定,，以促進已供土地的開發(fā)，并避免出現(xiàn)閑置土地,。
第二,，加快個人住房信息系統(tǒng)的建設與聯(lián)網(wǎng)。個人住房信息系統(tǒng)的建設,，不僅是差別化信貸,、稅收政策執(zhí)行的制度依據(jù)，還可以全面地呈現(xiàn)出房屋所有權(quán)信息,，有助于加強對未來市場的管理,，調(diào)整房屋分配。有關部門需加快個人住房信息系統(tǒng)的建設,，擴大聯(lián)網(wǎng)范圍,，并盡快投入使用,。
第三，持續(xù)推進房屋持有環(huán)節(jié)的稅收政策,。當前我國的房地產(chǎn)稅收主要集中在交易環(huán)節(jié),。當前房產(chǎn)稅試點“擴軍”阻力重重，但準備工作仍需加快,，以期在合適的時機實現(xiàn)真正“破冰”,。
第四，保障房建設和分配,、使用,、退出等制度需進一步完善。保障房建設是住房供應結(jié)構(gòu)的重要補充,，但在保持建設規(guī)模的同時,，分配、使用和退出等環(huán)節(jié)的制度建設顯得滯后,，在大量保障房陸續(xù)投入市場之際,，需盡快完善相關政策,，使之真正惠及相應的住房群體,。
最后，建立問責機制,，強化執(zhí)行效果,。房地產(chǎn)調(diào)控效果的弱化，與執(zhí)行環(huán)節(jié)的松動密不可分,。此前北京曾推出“領取預售證三天內(nèi)必須開盤”的條款,，并一度啟動執(zhí)法檢查，但如今仍有不少項目未予執(zhí)行,，執(zhí)行環(huán)節(jié)的弱化可見一斑,。為此，可借鑒土地違法的問責制度,，在土地供應,、開發(fā)、房屋建設,、銷售等各個環(huán)節(jié)實施問責制,，從而最大限度地發(fā)揮政策效果。