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在一線城市房屋買賣市場(chǎng)供不應(yīng)求形勢(shì)加劇，房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，關(guān)于樓市調(diào)控加碼,、二套房購房門檻進(jìn)一步提高的消息不脛而走,。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控既要出“重拳”,，也要出“長拳”,，加快構(gòu)建長效機(jī)制。
2011年1月出臺(tái)的“新國八條”,，曾祭出限購,、差別化信貸和稅收等“組合拳”，一度被稱為“史上最嚴(yán)”,。但兩年后,，部分地區(qū)房價(jià)再現(xiàn)大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入“越調(diào)越漲”的窠臼中,，個(gè)中原因值得深究,。
作為本輪樓市調(diào)控的有效手段之一，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機(jī)需求,，并在一定程度上使調(diào)控?cái)[脫了行政色彩,。但在城鎮(zhèn)化推進(jìn)帶來的龐大剛性需求推動(dòng)下，信貸政策的調(diào)整似乎難以發(fā)揮更大作用,。同樣,，差別化稅收政策和限購政策也只是供需失衡背景下的權(quán)宜之計(jì)。現(xiàn)階段而言,，這些政策雖然仍有收緊空間,，但難以從根本上平衡市場(chǎng)供需格局。
在供應(yīng)層面,，保障房建設(shè)雖連年保持較高水平,，但在建設(shè)、管理,、分配等環(huán)節(jié)的政策缺位,，延緩了實(shí)際供應(yīng)節(jié)奏，削弱了實(shí)際效果,。
可以說,，眾多強(qiáng)力政策疊加的邊際效果正在減弱，其癥結(jié)在于長效手段的缺乏使樓市調(diào)控出現(xiàn)階段性特征,，“風(fēng)聲一過去,，房價(jià)會(huì)更高”已成為不少人的共同預(yù)期,。部分看似嚴(yán)厲的調(diào)控政策，因缺乏長效基礎(chǔ)制度的支撐難以發(fā)揮更大作用,。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性上漲，房地產(chǎn)調(diào)控在出“重拳”的同時(shí),，建立長效機(jī)制也是迫在眉睫,。
“重拳”方面，為在短期內(nèi)抑制需求,，差別化的信貸政策仍有調(diào)整余地,。可允許商業(yè)銀行根據(jù)所在地區(qū)房價(jià),、風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性情況制定差異化授信政策,。必要時(shí)，甚至不排除全面提高二套房購房門檻的可能,，從而釋放繼續(xù)管控需求端的政策信號(hào),，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí),，涉及二手房交易的相關(guān)稅收也可上調(diào),，從而為反應(yīng)敏感的二手房市場(chǎng)降溫。
“長拳”的修煉最易被忽略,，因其面臨的阻力更大,，成效也非顯而易見。在現(xiàn)階段,，作為樓市調(diào)控的重要支撐,，長效機(jī)制亟待建立。
第一,，完善土地供應(yīng)與開發(fā)制度,。近期一線城市房價(jià)上漲，與此前供地計(jì)劃完成不佳不無關(guān)系,。當(dāng)前雖有一套土地供應(yīng)制度,，但各地在制定供地計(jì)劃時(shí)，并未考慮市場(chǎng)的有效需求,，供地計(jì)劃的完成情況也大相徑庭,。為此，需完善現(xiàn)有的土地供應(yīng)和開發(fā)制度,。要求各地按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量、市場(chǎng)潛力等,，科學(xué)制定供地計(jì)劃,。供地計(jì)劃不僅要公開,，還需落實(shí)到具體地塊。供地節(jié)奏需保持平穩(wěn),，避免出現(xiàn)空窗期,。土地開發(fā)的開竣工時(shí)間、進(jìn)度等,，需納入合同約定,，以促進(jìn)已供土地的開發(fā)，并避免出現(xiàn)閑置土地,。
第二,，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)。個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),，不僅是差別化信貸,、稅收政策執(zhí)行的制度依據(jù)，還可以全面地呈現(xiàn)出房屋所有權(quán)信息,，有助于加強(qiáng)對(duì)未來市場(chǎng)的管理,，調(diào)整房屋分配。有關(guān)部門需加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),，擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)范圍,，并盡快投入使用。
第三,，持續(xù)推進(jìn)房屋持有環(huán)節(jié)的稅收政策,。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)。當(dāng)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴(kuò)軍”阻力重重,，但準(zhǔn)備工作仍需加快,，以期在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)真正“破冰”。
第四,，保障房建設(shè)和分配,、使用、退出等制度需進(jìn)一步完善,。保障房建設(shè)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要補(bǔ)充,，但在保持建設(shè)規(guī)模的同時(shí)，分配,、使用和退出等環(huán)節(jié)的制度建設(shè)顯得滯后,，在大量保障房陸續(xù)投入市場(chǎng)之際，需盡快完善相關(guān)政策,，使之真正惠及相應(yīng)的住房群體,。
最后，建立問責(zé)機(jī)制,，強(qiáng)化執(zhí)行效果,。房地產(chǎn)調(diào)控效果的弱化,，與執(zhí)行環(huán)節(jié)的松動(dòng)密不可分。此前北京曾推出“領(lǐng)取預(yù)售證三天內(nèi)必須開盤”的條款,，并一度啟動(dòng)執(zhí)法檢查,，但如今仍有不少項(xiàng)目未予執(zhí)行，執(zhí)行環(huán)節(jié)的弱化可見一斑,。為此,，可借鑒土地違法的問責(zé)制度，在土地供應(yīng),、開發(fā),、房屋建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施問責(zé)制,，從而最大限度地發(fā)揮政策效果,。
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