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昨日（2月20日）有傳言稱(chēng),，近期相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺(tái),，方案或是二套房首付由六成提高至七成，或是二套房貸款利率由1.1倍提至1.3倍。股市在昨日亦大跌,，其中的地產(chǎn)股領(lǐng)跌，顯然是受此傳言影響,。
從去年底開(kāi)始,，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，出現(xiàn)了所謂的樓市暖冬,，上漲的樓市在一定程度上影響了購(gòu)房者的預(yù)期,，從而制造了些恐慌購(gòu)房的氣氛。在這種情況下,，任何一點(diǎn)關(guān)于樓市調(diào)控加碼的風(fēng)聲,，都被大家抱著“寧可信其有”的態(tài)度。
我們知道,，在當(dāng)下中國(guó),，房?jī)r(jià)已不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同樣也是一個(gè)民生問(wèn)題,，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控,，無(wú)疑是必要的，也是得民心的,。在過(guò)去兩三年,，樓市調(diào)控動(dòng)用信貸、稅收乃至行政手段,，基本把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái),，在一些地方還有所下降。如果考慮到同時(shí)期的通脹水平,，房?jī)r(jià)即使沒(méi)有漲,，實(shí)際也是下降的,。而這場(chǎng)“史上最嚴(yán)調(diào)控”也基本上把投機(jī)性需求擠了出去，投資性需求大為壓縮,，可以說(shuō),，政策已經(jīng)發(fā)揮了預(yù)期的效力，樓市調(diào)控是成功的,。
我們是為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展而進(jìn)行調(diào)控,，而不是為了調(diào)控而調(diào)控。一般來(lái)說(shuō),，調(diào)控存在兩個(gè)方面的用力,，一是增加供給，一是壓縮需求,。當(dāng)前的這輪樓市調(diào)控也是遵循著這樣的路徑,，通過(guò)大規(guī)模的保障房建設(shè)來(lái)增加供給，通過(guò)限貸限購(gòu)來(lái)壓縮需求,。需求是無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間抑制的,，只有供給能夠大規(guī)模地跟上，才能形成一個(gè)我們期待的合理的市場(chǎng)出清價(jià)格,。這對(duì)于任何調(diào)控都是一樣的,，樓市調(diào)控自然也不例外。
近一段時(shí)間出現(xiàn)的樓市暖意,，毫無(wú)疑問(wèn),，主要是第一次置業(yè)需求以及改善型需求，因?yàn)橄拶?gòu)的存在,，有錢(qián)人很難再大手筆買(mǎi)房,，除非有四個(gè)戶(hù)口。我們的調(diào)控不能對(duì)正常的需求予以打擊,，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難稱(chēng)之為市場(chǎng)了,。對(duì)于這部分剛性需求，我們的調(diào)控應(yīng)該是避免誤傷的,，因?yàn)樗麄冑I(mǎi)房是為了居住,，這恰恰是我們調(diào)控的初衷。
對(duì)于二套房政策的不斷加碼,，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的影響其實(shí)是很小的,。目前大部分一線(xiàn)城市都在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，以北京為例,，數(shù)據(jù)顯示,，在2012年首套房的比例高達(dá)九成以上,，二套房的比例很低,，而且其中過(guò)半為全款購(gòu)房,。對(duì)于那些無(wú)法全款購(gòu)買(mǎi)、需要貸款購(gòu)買(mǎi)的人而言,，傳言中的調(diào)控政策未免過(guò)于嚴(yán)厲,。這樣的政策效果，其實(shí)是之前踮起腳尖能夠買(mǎi)房的人徹底被擋在了門(mén)外,。窮人越發(fā)買(mǎi)不起,，而富人則是該買(mǎi)還買(mǎi)，這樣的調(diào)控效果著實(shí)有限,。正是基于此,，我們傾向于認(rèn)為這樣的傳言是失真的，也是不能夠?qū)崿F(xiàn)精確打擊的,。
調(diào)控固然要為買(mǎi)不起房的人考慮,，同樣也應(yīng)該為那些剛剛能夠買(mǎi)得起房的人考慮，如果一味地采取壓縮需求的做法來(lái)維持調(diào)控效果,，很有可能變成騎虎難下,。當(dāng)前調(diào)控需求的手段其實(shí)已到極致，更多的應(yīng)該是著眼于增加供給,，無(wú)論是保障房的供給還是土地的供給,，才能讓房?jī)r(jià)從根本上進(jìn)入合理區(qū)間。
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