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房地產(chǎn)市場2013年開局放量，加上“房叔”,、“房嬸”,、“房姐”消息不斷，讓房地產(chǎn)問題再度成為熱議話題,。房價久居高位無法回落,，問題癥結(jié)與解決的根本途徑在哪里？
房價超過普通民眾承受范圍而整體偏高是一個不爭事實,。但房價本身只是表象,，背后是眾多因素作用于供需,，問題求解也依然需要從這一基本邏輯事實出發(fā)。
應(yīng)該承認,，供需變化與失衡的背后,，多種因素交織，有自然的原因,，也有政策方面的原因,。“自然”方面的原因是指城市化和居民生活改善推升了需求,，而供給方面因城市土地稀缺且在短時期內(nèi)無法二次周轉(zhuǎn)利用,、經(jīng)濟增長抬升土地與人工等開發(fā)與制造成本等。政策方面的原因則體現(xiàn)在財政,、稅收,、金融等各個層面。
在筆者看來,，房地產(chǎn)政策的沿襲演變則還有著認識方面的深刻原因,，其主要涉及對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的屬性定位問題。長期以來,，我國政府職責(zé)中被過多賦予促進經(jīng)濟增長的職能,，房地產(chǎn)市場一度被認為是國民經(jīng)濟的“支柱產(chǎn)業(yè)”，房屋產(chǎn)品被籠統(tǒng)地認為是可以與其他眾多產(chǎn)品一道進行不限制交易的一般商品,，按照這一定位,，政府職責(zé)是促進成交，保持房地產(chǎn)市場的繁榮活躍并最終促進整個經(jīng)濟的繁榮活躍,，也就理所當(dāng)然地成為政府的經(jīng)濟功能之一,，由此才有涉及房地產(chǎn)市場的相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策,、貨幣金融政策,。相應(yīng)政策同時作用于供給與需求兩端以促進“繁榮”，這階段性地加劇了市場失衡局面,，使得不斷推高的房價成為少部分既得利益者更多攫取社會財富的砝碼,，而廣大的普通民眾卻不可承受之重。
房地產(chǎn)市場正本清源,，需要重新認識房地產(chǎn)市場不同類別成品之間的不同屬性,，大量的討論之后人們在這一問題上看法逐漸清晰。目前一般的觀察是,，房地產(chǎn)分為商業(yè)地產(chǎn)和住房兩類不同功能產(chǎn)品,，而后者又可分為商品房與保障性住房兩類。對于不同功能屬性的產(chǎn)品，應(yīng)該適用不同的政策：對于商業(yè)地產(chǎn),，則仍舊可以將其作為一般的普通商品可以在市場中自由流通,。保障性住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，則需要由政府建設(shè)提供,，商品住房則屬于具有基本安居屬性的“特殊商品”,，一方面由于個人購買方式取得因而產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，具有一定的“可流通商品”屬性,，另一方面,，其所具有的安居功能涉及全社會資源與成果分配，需要進行必要的流動性限制,，該類商品因此可以被賦予一定程度的“保值與增值”也即是“有限投資功能”,，而不應(yīng)該具有非限定性的“無限投資功能”，尤其是不應(yīng)該具有“投機功能”,。房地產(chǎn)市場分門別類之后,，政策思路就會豁然開朗。
依據(jù)上述認識基礎(chǔ),，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控方向應(yīng)當(dāng)是明確的,，即一方面一如既往、并且更大力度地采取措施擴大商品房以及政府安居房等各類住房的有效供給,，另一方面區(qū)別對待合理需求與不合理需求,，采取措施抑制“不合理需求”。而依據(jù)資源供需與收入差距事實,，“投機”與“非限制性投資需求”應(yīng)當(dāng)被認定為屬于“不合理需求”,，受到必要的抑制。由此將作為基本安居功能的居民住房完全“去投機功能化”與“限制投資功能化”,，讓房屋回歸至基本安居屬性,，則應(yīng)該就是當(dāng)前市場的政策繼續(xù)著力的目標(biāo)。
如果這一目標(biāo)得以實現(xiàn),，房地產(chǎn)市場近年來種種亂象也將逐步消除,，比如，如果去除了附著于居住產(chǎn)品中的投機與無限投資功能,，當(dāng)前人們熱議的“房叔”,、“房姐”們動輒幾十套、甚至上百套地購置房產(chǎn)也就不可能,。而承認一般商品房“一定程度”的保值增值功能之下，“抑需求”方面的具體政策,，諸如房產(chǎn)稅以及按戶籍,、按住房面積、按套數(shù)進行的限購政策等也就順理成章了。
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