“九成家庭有房”一度成為了熱門搜索詞匯,。然而,，“有房家庭”并不意味著沒有住房需求，無房家庭并不是構(gòu)成住房剛需的全部,�,；谖髂县�(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心（下稱“中心”）的首輪調(diào)查數(shù)據(jù),，根據(jù)我們深入測(cè)算的城鎮(zhèn)地區(qū)住房的存量需求以及“十二五”期間的增量需求，發(fā)現(xiàn)我國(guó)住房剛需已經(jīng)不再旺盛,，房企生產(chǎn)過剩,，房產(chǎn)冬天即將來臨。
住房需求包括現(xiàn)有家庭的剛性需求及每年新增的住房需求,。
城鎮(zhèn)地區(qū)現(xiàn)有家庭的剛性需求包括無房家庭的住房需求,，有房但人房分離家庭的住房需求,以及與長(zhǎng)輩同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求,，新增農(nóng)民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求,。
計(jì)算現(xiàn)有家庭的住房需求，我們首先考慮無房家庭的住房需求,。根據(jù)中心的調(diào)查數(shù)據(jù),，常住地為城鎮(zhèn)地區(qū)的家庭中有15.30%無住房。其中,，在北京,、上海、深圳,，戶主年齡在35歲以下家庭中,，無房家庭的占比更高達(dá)40%。
其次,，由城市化帶來的人口流動(dòng)造就了一批有房但人房分離的家庭,，如進(jìn)城農(nóng)民工家庭、“北漂”家庭等,，他們也構(gòu)成了一部分住房的剛性需求,。根據(jù)中心的數(shù)據(jù)，僅有一套住房且常住地為城市地區(qū)的家庭中,，人房分離家庭的占比為13.75%,。假設(shè)人房分離家庭額外需要一套住房，則11.68%的城鎮(zhèn)家庭將需要住房,。若排除人房分離家庭中屬于城市戶籍的家庭,，則這部分需求為8.8%。
再次,，對(duì)有房且人房未分離的城市家庭,，還存在一部分居民與長(zhǎng)輩同住。雖然這部分居民在統(tǒng)計(jì)上“被有房”，但他們構(gòu)成了城鎮(zhèn)地區(qū)的潛在住房需求,。在排除在校學(xué)生,、喪失勞動(dòng)力者以及因度假、生病,、生小孩等與長(zhǎng)輩同住者外,，有房且人房未分離居民中，有16.17%與長(zhǎng)輩同住且年齡界于18~40歲之間,，他們需要額外的住房,。這部分人離開父母組成新的家庭，相當(dāng)于5.91%城鎮(zhèn)家庭需要住房,。
上述現(xiàn)有家庭的剛需住房需求為城鎮(zhèn)家庭的30%,，為6459萬套。
計(jì)算新增的剛需住房需求,，我們首先考慮農(nóng)民工進(jìn)城,。“十二五”期間農(nóng)民工每年將以約4%的速度增長(zhǎng),。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù),，2011年外出農(nóng)民工家庭約4521萬戶。由此推算,，“十二五”期間新增農(nóng)民工家庭帶來的住房需求為823萬套,。
其次，“十二五”期間,，部分居民將年滿18周歲,，他們作為新增的成年人將構(gòu)成“十二五”期間的住房需求。這部分城市地區(qū)家庭約占4%,，約為861萬套,。
最后，“十二五”期間,，部分家庭的房屋將被拆遷,，這些拆遷戶的住房需求也應(yīng)計(jì)入城鎮(zhèn)住房總需求。根據(jù)中心的調(diào)查數(shù)據(jù),，“十一五”期間全國(guó)總計(jì)拆遷1100萬戶,，若“十二五”期間拆遷家庭按10%增長(zhǎng)，則“十二五”期間將約拆遷家庭1210萬戶,。
綜上,，在不考慮家庭“改善型”住房需求的情況下，“十二五”期間我國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求為2894萬套,，每年為579萬套,。需要特別說明的是，此處的總需求只部分考慮到了居民的改善型住房需求,。
住房供給包括擁有多套住房家庭的住房供給以及新增商品房的供給,。其中，中心數(shù)據(jù)顯示,，城市家庭擁有2套住房的占13%,，擁有3套住房的占2.51%。假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留1套住房自住,，則這部分家庭的住房供給可滿足18.02%的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭的住房需求,。
在商品房供給方面，2011年末,，全國(guó)住宅商品房待售面積16.9億平方米,。取2010年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積31.6平方米，城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.88人,，則2011年未出售的商品房約186萬套,。
據(jù)此推算，在未考慮老齡化帶來的住房供給的情況下,，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4068萬套,。
在計(jì)算房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能時(shí)，有施工面積,、開工面積和竣工面積的區(qū)別,，差別較大。如果以居于中間的開工面積來計(jì)算,，2011年中國(guó)住宅開工面積為14.6億平方米,。考慮到其中有1000萬套小戶型保障房,，全國(guó)2011年新開工住宅總數(shù)估計(jì)約為1945萬套,。
現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭住房剛需為6459萬套，而我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4068萬套,，缺口為2391萬套,。以目前的產(chǎn)能，不到兩年時(shí)間就能滿足現(xiàn)有家庭的剛性需求,。雖然由于實(shí)施了數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控政策,，2011年房屋新開工面積僅較上年增長(zhǎng)16.2％，低于2010年41.9％的增幅,。
從長(zhǎng)期而言,，房地產(chǎn)行業(yè)主要是滿足新增的需求。如前所述,，每年新增需求為579萬套,，只有現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)能的1/3,。因此筆者以為，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天3~5年后就會(huì)來臨,。
根據(jù)中心收集的季度回訪數(shù)據(jù),，在2012年前兩個(gè)季度中，新購(gòu)住房的城鎮(zhèn)家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房,。而在排除人房分離家庭以及有子女成年的家庭后,，這些新購(gòu)住房的家庭中仍有50%是基于投資目的買房。這說明,，一方面房產(chǎn)調(diào)控的效果不如預(yù)期,，另一方面房產(chǎn)市場(chǎng)的供給過剩正逐步顯現(xiàn)。
的確,，市場(chǎng)上已經(jīng)有很強(qiáng)的信號(hào)表明房產(chǎn)供給過剩,。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%,，達(dá)20.4億平方米或224萬套,，這值得重視。宏觀調(diào)控所采取的差別化購(gòu)房策略使得投資性住房需求得以抑制,，住房供給超出住房剛性需求的深層供需狀況在一定程度上得以展現(xiàn),。