因游資大規(guī)模涌入逼迫香港特區(qū)政府多次入市干預(yù)以穩(wěn)定港元之后,，市場紛紛猜測港府可能針對樓市出臺干預(yù)措施,。香港特區(qū)政府果然出手，而且速度和力度超出市場想象,。10月26日,，香港特區(qū)政府宣布推出全新的買家印花稅措施,，并于第二天生效。對于政府的調(diào)控行為在內(nèi)地和香港出現(xiàn)的非常不同的反應(yīng)和結(jié)果,，筆者在此從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本結(jié)論出發(fā)做些分析,，希望能消除一些對調(diào)控認(rèn)識的誤區(qū)，為推動房地產(chǎn)市場回歸正常市場秩序達(dá)成一定程度的共識,。
首先,，投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的基礎(chǔ)。近20年來,，世界爆發(fā)的主要的危機(jī),，不論是國家范圍的，或是區(qū)域性的,，還是全球性的,，都與房地產(chǎn)市場泡沫破滅有關(guān)。而房地產(chǎn)價格泡沫的形成都與房地產(chǎn)的投機(jī)行為推動有關(guān),。20年前的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前,，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)，日本三大城市的房價上漲300％,。泡沫破滅以后,，超過兩萬家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)陷入了“失去的20年”,。15年前的亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī),，泰國放松外國資本管制，大量短期信貸資金流入房地產(chǎn),，房地產(chǎn)空置率大幅上升,，導(dǎo)致短期借貸不能周轉(zhuǎn)，資金鏈斷裂,，危機(jī)爆發(fā)并席卷整個亞洲,。
香港樓市已脫離整體經(jīng)濟(jì)下行的趨勢在熱錢推動下逆市上揚，巨額游資可隨時套現(xiàn)離場,，資金大規(guī)模流出可能引發(fā)危機(jī),。香港特區(qū)政府和業(yè)界當(dāng)然需要預(yù)防1997年金融風(fēng)暴后負(fù)資產(chǎn)個案暴漲的風(fēng)險。
其次,，過去9個月香港樓市獲得20%的升幅,，樓價連續(xù)5周創(chuàng)歷史新高,。香港特區(qū)財政主管指出，短期房價上漲過快超過經(jīng)濟(jì)增長,，樓價遠(yuǎn)超香港市民承擔(dān)能力,，采取措施控制房價符合普通市民利益。房價大幅上漲還埋下未來通脹形勢惡化的伏筆,。在未來經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢仍然疲軟的形勢下,，通脹惡化意味著港元貶值購買力的下降，直接影響就是老百姓生活水平的下降,。樓市干預(yù)應(yīng)該是民生保護(hù)行動,，與政府公共服務(wù)的職能是一致的。
第三,，房地產(chǎn)的過度投機(jī)性是市場失靈的表現(xiàn),。商品市場均衡價格產(chǎn)生需要三大條件，除供求以外有一個關(guān)鍵條件是效用最大化約束,。也就是當(dāng)效用滿足后,，需求就發(fā)生邊際上的變化，供給價格就要下降去滿足較低價格帶來的邊際需求,，這樣的價格—效用—需求—再價格的網(wǎng)狀調(diào)整過程,，直到邊際效用不再增長，均衡價格形成,。
投機(jī)性的市場為什么失靈呢,？最大的問題是市場定價機(jī)制中缺失了效用最大化投機(jī)性約束這一重要條件。欲望是無窮大的,，投機(jī)性市場沒有最大滿足度約束條件，所以投機(jī)需求不在意價格高,，只在意價格要不斷上漲,。100萬買一套房，150萬賣出就賺錢,。然后200萬再買,，250萬賣出仍然賺錢。投資性需求有強(qiáng)烈的動機(jī)推動價格上漲,。換句話說,，一旦房地產(chǎn)市場成為以投資為主體的市場，市場定價機(jī)制的基本條件被破壞,，不可能形成合理的均衡價格,。投機(jī)性市場的定價機(jī)制呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的失靈。
經(jīng)濟(jì)學(xué)研究證明,，市場失靈以后沒有外力不可能恢復(fù)正常的秩序,。政府需要采取相應(yīng)的干預(yù)政策扮演一個外力平衡角色。就房地產(chǎn)市場來說，就是遏制投機(jī)恢復(fù)房地產(chǎn)以居住為主的基本屬性,。香港特區(qū)政府在出臺較嚴(yán)厲的稅收和信貸政策打擊投機(jī)炒房行為的同時,，還準(zhǔn)備提供土地建設(shè)更多的居民住房。有了以居住為主的市場效用最大化的約束,，雙管齊下,，才能恢復(fù)房地產(chǎn)市場的合理定價機(jī)制并健康發(fā)展。政府的干預(yù)合情合理合法,。
第四,，就像干預(yù)匯市一樣，香港特區(qū)政府的樓市干預(yù)也毫不拖泥帶水,，效果立顯,。據(jù)香港媒體報道，10月28日,，一二手樓市交投緊急“冰凍”,。二手樓市交投則比前周大跌50%至70%。有代理商稱,，大型居民小區(qū)海怡半島10月27日原本有10組消費者預(yù)約看樓,，最終有近80%取消。香港特區(qū)政府的調(diào)控立竿見影,，一方面說明政策的針對性非常強(qiáng),，打蛇打到七寸，另一方面應(yīng)該來自香港特區(qū)政府奉行“言必信,、行必果”的準(zhǔn)則建立起來的政府信用的權(quán)威性,。
第五，對美國和全球量化寬松的貨幣政策不能掉以輕心,。美聯(lián)儲9月中旬宣布開啟新一輪量化寬松政策,，全球流動性增加，香港首當(dāng)其沖,，樓市,、匯市大幅波動，匯市大有突破聯(lián)系匯率之勢,。大規(guī)模的熱錢流入形成的合力,，可能比當(dāng)年索羅斯的單打獨斗更強(qiáng)。熱錢推動房地產(chǎn)價格的快速上升然后套利離場泡沫破滅帶來的危機(jī)和風(fēng)險驚心動魄,。香港特區(qū)政府不得不當(dāng)機(jī)立斷采取強(qiáng)勢干預(yù),，再次捍衛(wèi)聯(lián)系匯率和防止房地產(chǎn)泡沫化引發(fā)危機(jī)。
美國大選過后,，量化寬松的影響會更顯著,，如果歐元區(qū)央行無上限購買債務(wù)國國債的行動被西班牙或者其他國家的救助申請啟動,，明年上半年，由全球流動性過剩帶來的大宗商品價格上漲以及通脹將卷土重來,，將再次成為新興市場國家的噩夢,。由此可見香港特區(qū)政府在干預(yù)樓市背后的憂患意識和危機(jī)意識；那是一種以保護(hù)大多數(shù)百姓利益為己任的責(zé)任意識,，政府依法管理社會公共事務(wù)的法治意識,。