|
近期有媒體報道說,，浙江多地樓市遭遇寒流,，前些年風光無限的炒樓團面臨前所未有的困境，套牢的房地產(chǎn)資金重新考慮回歸實業(yè),。也有業(yè)內(nèi)人士表示,，近期各種政策措施都在不斷引導資金回流實體經(jīng)濟，而近期實體經(jīng)濟顯露復蘇跡象,，未來游資回流進程有望提速。
報道中所說的炒房資金回歸實體的現(xiàn)象,，確實已經(jīng)在之前樓市炒作較為嚴重的二三線城市出現(xiàn),，譬如在浙江嘉興等地，受當?shù)貥鞘袃r格下滑等因素影響,，傳統(tǒng)炒樓資金在樓市的收益率急劇下降和政府對樓市調控的政策意圖始終未有放松的情況下,，對樓市的興趣已經(jīng)有所下降，在目前實體經(jīng)濟扶植政策相對較多的情況下,，選擇回流實業(yè),。這樣至少可以保本微利經(jīng)營,，即便真的出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣的狀況，也可以迅速撤資,，不會像樓市炒作那樣深套其中,，無法抽身。
但是目前資金“棄虛回實”現(xiàn)象仍未波及到樓市核心的一線城市,，譬如京滬深廣,，甚至像杭州、南京這樣的省會級城市,，也鮮見這種情況,。事實上，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，10月份北上廣深等10大典型城市土地均價比去年同期還增長了10.8%,，為今年來首次上漲，環(huán)比漲幅更是達到了30%,，創(chuàng)下今年新高,。除此之外，世茂,、越秀,、招商、中海等大型房企已經(jīng)提前完成年度計劃,。資本市場對房地產(chǎn)板塊的看法也趨于樂觀,，上周該板塊累計漲幅達到8.5%。
媒體消息還顯示,，即便在目前調控仍保持相對高壓的情況下,，上游房企拿地的積極性仍然很高，而房企高成本則必定會導致終端新房售價居高不下,，最終帶動周邊二手房價上漲,。如果一線核心城市的二手房價上漲動力仍然存在，那么就很難肯定未來炒樓資金的利益鏈會出現(xiàn)斷裂,。目前這些城市相關資金近期至少仍處于觀望階段,，出現(xiàn)大舉回流實業(yè)的可能性也不會太大。如果一線核心城市的炒樓資金未能回流,，那么全國大部分二三線城市的資金回流也很難長期持續(xù),。
從政策目標來看，政府調控樓市的主要目標是維持經(jīng)濟金融體系的平穩(wěn)發(fā)展,。經(jīng)濟方面希望逐步從土地財政依賴中解脫出來,，推動實體經(jīng)濟復蘇，早日實現(xiàn)經(jīng)濟增長的良性循環(huán),，降低房地產(chǎn)對其他消費投資的“擠出效應”,。但同時金融體系穩(wěn)定方面,，則不希望地產(chǎn)經(jīng)濟過快調整，對銀行金融體系形成直接的沖擊,。因而在兩難抉擇中,，政府很可能會選擇房地產(chǎn)漸進式調控的措施。通過推動收入增長,，控制樓市達到間接降低房價的作用,。
要想在這樣的調控過程中逐步推動炒樓游資補血實體經(jīng)濟，從理性預期經(jīng)濟學的角度來說,，首先要改變市場預期,。打消炒樓投機者的快速上漲預期，使其逐步認識到樓市已經(jīng)逐步進入局部微漲時代,，事實上,，任何市場化競爭的行業(yè)最終都會趨向于社會平均利潤率。再加上未來中國必定人口老化,，電子商務取代傳統(tǒng)店鋪,，對房地產(chǎn)的需求逐步下滑，房地產(chǎn)行業(yè)也不應該長期處于社會平均利潤率之上,。
其次,，對樓市的調控仍應保持高壓態(tài)勢，尤其是一旦出現(xiàn)可能快速上漲的勢頭,，必須采取果斷的措施予以抑制,。否則容易產(chǎn)生慣性思維，之前樓市調控均因關鍵時刻偏軟導致報復性反彈,，如果再次出現(xiàn)調控明顯放松的跡象,，那么也將引發(fā)投機者報復性反彈的慣性思維，加上預期的自我強化效應,，反倒可能引發(fā)新一輪的暴漲,，到時候整個調控體系可能重新面臨失控的風險。
此外,，還需要進一步優(yōu)化實體經(jīng)濟增長的環(huán)境,。尤其是中小企業(yè)的稅收優(yōu)惠要落到實處，營改增如果試點效果好的話應該進一步提速擴圍,。而中小企業(yè)的融資環(huán)境也需要進一步優(yōu)化,，推動更多資金投入到實體經(jīng)濟領域，同時也要考慮制約單純的資本運作,。
從經(jīng)濟學的理論來看，宏觀調控歷來都不是容易的事情,，都是“刀刃上的平衡”,。對樓市調控不可能是窮追猛打快速把價格打壓下來,，也不能放任自流直至整體崩潰，核心肯定是逐步通過漸進調控將房價穩(wěn)住,，避免銀行金融體系的系統(tǒng)性風險,，同時推動炒樓資金回歸實體經(jīng)濟，發(fā)揮其創(chuàng)新能力,，創(chuàng)造更多的社會財富,，回歸整個經(jīng)濟增長的正常路徑。
|