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近期有媒體報(bào)道說(shuō)，浙江多地樓市遭遇寒流,，前些年風(fēng)光無(wú)限的炒樓團(tuán)面臨前所未有的困境,，套牢的房地產(chǎn)資金重新考慮回歸實(shí)業(yè)。也有業(yè)內(nèi)人士表示,，近期各種政策措施都在不斷引導(dǎo)資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)顯露復(fù)蘇跡象，未來(lái)游資回流進(jìn)程有望提速,。
報(bào)道中所說(shuō)的炒房資金回歸實(shí)體的現(xiàn)象,，確實(shí)已經(jīng)在之前樓市炒作較為嚴(yán)重的二三線城市出現(xiàn)，譬如在浙江嘉興等地,，受當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格下滑等因素影響,，傳統(tǒng)炒樓資金在樓市的收益率急劇下降和政府對(duì)樓市調(diào)控的政策意圖始終未有放松的情況下，對(duì)樓市的興趣已經(jīng)有所下降,，在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)扶植政策相對(duì)較多的情況下,，選擇回流實(shí)業(yè)。這樣至少可以保本微利經(jīng)營(yíng),，即便真的出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣的狀況,，也可以迅速撤資，不會(huì)像樓市炒作那樣深套其中,，無(wú)法抽身,。
但是目前資金“棄虛回實(shí)”現(xiàn)象仍未波及到樓市核心的一線城市，譬如京滬深廣,，甚至像杭州,、南京這樣的省會(huì)級(jí)城市，也鮮見(jiàn)這種情況,。事實(shí)上,，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份北上廣深等10大典型城市土地均價(jià)比去年同期還增長(zhǎng)了10.8%,，為今年來(lái)首次上漲,，環(huán)比漲幅更是達(dá)到了30%,，創(chuàng)下今年新高。除此之外,，世茂,、越秀、招商,、中海等大型房企已經(jīng)提前完成年度計(jì)劃,。資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的看法也趨于樂(lè)觀，上周該板塊累計(jì)漲幅達(dá)到8.5%,。
媒體消息還顯示,，即便在目前調(diào)控仍保持相對(duì)高壓的情況下，上游房企拿地的積極性仍然很高,，而房企高成本則必定會(huì)導(dǎo)致終端新房售價(jià)居高不下,，最終帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)上漲。如果一線核心城市的二手房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然存在,，那么就很難肯定未來(lái)炒樓資金的利益鏈會(huì)出現(xiàn)斷裂,。目前這些城市相關(guān)資金近期至少仍處于觀望階段，出現(xiàn)大舉回流實(shí)業(yè)的可能性也不會(huì)太大,。如果一線核心城市的炒樓資金未能回流,，那么全國(guó)大部分二三線城市的資金回流也很難長(zhǎng)期持續(xù)。
從政策目標(biāo)來(lái)看,，政府調(diào)控樓市的主要目標(biāo)是維持經(jīng)濟(jì)金融體系的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)方面希望逐步從土地財(cái)政依賴(lài)中解脫出來(lái),，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，早日實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)，降低房地產(chǎn)對(duì)其他消費(fèi)投資的“擠出效應(yīng)”,。但同時(shí)金融體系穩(wěn)定方面,，則不希望地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)快調(diào)整，對(duì)銀行金融體系形成直接的沖擊,。因而在兩難抉擇中,，政府很可能會(huì)選擇房地產(chǎn)漸進(jìn)式調(diào)控的措施。通過(guò)推動(dòng)收入增長(zhǎng),，控制樓市達(dá)到間接降低房?jī)r(jià)的作用,。
要想在這樣的調(diào)控過(guò)程中逐步推動(dòng)炒樓游資補(bǔ)血實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從理性預(yù)期經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō),，首先要改變市場(chǎng)預(yù)期,。打消炒樓投機(jī)者的快速上漲預(yù)期，使其逐步認(rèn)識(shí)到樓市已經(jīng)逐步進(jìn)入局部微漲時(shí)代,，事實(shí)上,，任何市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)最終都會(huì)趨向于社會(huì)平均利潤(rùn)率,。再加上未來(lái)中國(guó)必定人口老化，電子商務(wù)取代傳統(tǒng)店鋪,，對(duì)房地產(chǎn)的需求逐步下滑,，房地產(chǎn)行業(yè)也不應(yīng)該長(zhǎng)期處于社會(huì)平均利潤(rùn)率之上。
其次,，對(duì)樓市的調(diào)控仍應(yīng)保持高壓態(tài)勢(shì),，尤其是一旦出現(xiàn)可能快速上漲的勢(shì)頭，必須采取果斷的措施予以抑制,。否則容易產(chǎn)生慣性思維,，之前樓市調(diào)控均因關(guān)鍵時(shí)刻偏軟導(dǎo)致報(bào)復(fù)性反彈，如果再次出現(xiàn)調(diào)控明顯放松的跡象,，那么也將引發(fā)投機(jī)者報(bào)復(fù)性反彈的慣性思維,，加上預(yù)期的自我強(qiáng)化效應(yīng)，反倒可能引發(fā)新一輪的暴漲,，到時(shí)候整個(gè)調(diào)控體系可能重新面臨失控的風(fēng)險(xiǎn),。
此外，還需要進(jìn)一步優(yōu)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的環(huán)境,。尤其是中小企業(yè)的稅收優(yōu)惠要落到實(shí)處,，營(yíng)改增如果試點(diǎn)效果好的話應(yīng)該進(jìn)一步提速擴(kuò)圍。而中小企業(yè)的融資環(huán)境也需要進(jìn)一步優(yōu)化,，推動(dòng)更多資金投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,，同時(shí)也要考慮制約單純的資本運(yùn)作。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)看,，宏觀調(diào)控歷來(lái)都不是容易的事情,，都是“刀刃上的平衡”。對(duì)樓市調(diào)控不可能是窮追猛打快速把價(jià)格打壓下來(lái),，也不能放任自流直至整體崩潰,，核心肯定是逐步通過(guò)漸進(jìn)調(diào)控將房?jī)r(jià)穩(wěn)住，避免銀行金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)推動(dòng)炒樓資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì),，發(fā)揮其創(chuàng)新能力，創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富,，回歸整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正常路徑,。
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