今年以來(lái),，先后有三個(gè)城市的樓市頻頻被媒體“唱空”,。一是鄂爾多斯,，供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩,，價(jià)格大跌，成交低迷,，部分房企資金鏈斷裂，少數(shù)項(xiàng)目停工,，有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。二是溫州,，房?jī)r(jià)大跌,，部分房企資金緊張，有老板跑路,。三是貴陽(yáng)，潛在住宅供應(yīng)量大,，但成交平穩(wěn)，價(jià)格近幾年并無(wú)大漲,，當(dāng)前亦無(wú)大跌,。
近日關(guān)于溫州的新聞?shì)^多,，有媒體報(bào)道“溫州房?jī)r(jià)大跳水，樓盤最大跌幅超50%”,。從世界房地產(chǎn)發(fā)展史上看,，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)整體下跌三成，就可算作泡沫破滅,。當(dāng)前溫州有樓盤價(jià)格較去年上半年高點(diǎn)下跌五成,，但全市房?jī)r(jià)不可能下跌這么多,。
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，自去年下半年以來(lái),，溫州房?jī)r(jià)一直領(lǐng)跌全國(guó)。如今年9月,，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)平均同比下跌1.26%,，而溫州下跌幅度最大,，為16.4%（70城中不包括鄂爾多斯，尚不知兩市哪個(gè)房?jī)r(jià)跌幅更大）,。當(dāng)然,，這只是房?jī)r(jià)指數(shù),，波幅小于實(shí)際成交價(jià),，相當(dāng)數(shù)量的樓盤價(jià)格同比去年9月，跌幅應(yīng)達(dá)三成左右,，可認(rèn)為是“泡沫破裂”,。
溫州房?jī)r(jià)泡沫緣何破滅？一方面,，這是行業(yè)瘋狂的代價(jià),。一般市場(chǎng)規(guī)律：漲得高，跌得深,。2009-2010年,，全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪上漲，其中多個(gè)月份溫州領(lǐng)漲全國(guó),。如今不僅溫州,，整個(gè)浙江都是本輪全國(guó)樓市調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”。今年9月,，溫州房?jī)r(jià)跌幅最大,，其后依次為杭州,、寧波,、金華,。漲時(shí)步調(diào)亦一致：2010年1月,，溫州,、金華,、杭州位列70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅榜前三名,。
另一方面，行業(yè)外部環(huán)境惡化,。去年以來(lái),，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑,，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的溫州,，情況尤其糟糕,。很多溫州開(kāi)發(fā)商的主業(yè)是制造業(yè),，主業(yè)不景氣,，對(duì)房地產(chǎn)輔業(yè)的資金支持大減,。而去年全國(guó)少數(shù)地區(qū)民間高利貸泡沫破滅,，其中以鄂爾多斯,、溫州最嚴(yán)重,。相當(dāng)部分高利貸資金流進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,，或直接投機(jī)購(gòu)房,，房?jī)r(jià)下跌,，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致高利貸鏈條斷裂,。去年6月底，溫州不良貸款率為0.37%,，今年9月末升至3.27%，遠(yuǎn)高于今年三季度全國(guó)商業(yè)銀行0.97%的不良率,。信貸資產(chǎn)變差,，銀行不愿放貸,，企業(yè)融資更加困難,。
溫州一直是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。2009年以來(lái),，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)由直線上漲,，轉(zhuǎn)為直線下跌,，既說(shuō)明了國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控在溫州效果顯著，又反映出市場(chǎng)機(jī)制也在調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)水平,。這應(yīng)屬政府“有形之手”和市場(chǎng)“無(wú)形之手”在樓市中共同發(fā)揮作用的典范,。
當(dāng)前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走出低谷,，隨著3月以來(lái)成交量持續(xù)活躍,，價(jià)格也由跌轉(zhuǎn)漲，但近期漲幅收窄,，基本趨于平穩(wěn),。正如溫總理所言：調(diào)控初見(jiàn)成效，但效果還不穩(wěn)固,。對(duì)那些房?jī)r(jià)明顯偏高的城市,，地方不應(yīng)有意托市，而應(yīng)讓市場(chǎng)機(jī)制說(shuō)話,。反之,，假如房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，那么即便調(diào)控從嚴(yán),，也不必?fù)?dān)心樓市會(huì)崩盤,。
從購(gòu)房者角度分析，近些年溫州人在投資房產(chǎn)方面,，未免有些喪失理性,。2003年開(kāi)始，“溫州炒房團(tuán)”聲名漸隆,，先是去上海炒,，后來(lái)全國(guó)多個(gè)城市都出現(xiàn)了他們的身影。據(jù)新聞報(bào)道,，2009年底和2010年在房?jī)r(jià)高點(diǎn)入市的溫州炒房者,，至今被套者不在少數(shù)，被套在自家門口的也大有人在,。
我們從不否認(rèn),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，長(zhǎng)期來(lái)看,，房屋保值增值的屬性仍然存在,，自住性購(gòu)房者何時(shí)入市都無(wú)妨。但溫州炒房團(tuán)的興起,、瘋狂,、衰落、崩滅，為那些依然對(duì)炒房懷有濃厚興趣的國(guó)人,，敲響了警鐘,。