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從去年開始，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體低迷,。種種跡象表明，熱點(diǎn)城市的房價已在松動,，今年房價全面下行可能性也在增大,。從前些年房價過快上漲到今年房價出現(xiàn)松動，這種轉(zhuǎn)化，既是房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果,，也是房價理性回歸的必然要求,。在這種情況下，筆者以為,，為了能更好地把握房地產(chǎn)調(diào)控的力度,，眼下可能需要一個錨，而房價錨可能是目前情況下一個較好的選擇,。這就是說,，為房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)置一個“錨”，從中發(fā)現(xiàn)合理的房價,，以便確定政策調(diào)控的力度和節(jié)奏,。就目前而言，運(yùn)用住房租售原理,，可能是發(fā)現(xiàn)商品房合理價格的有效途徑,。
房價運(yùn)行分析，離不開供求分析,。從滿足人類居住需求的角度來說,，有效住房市場需求可分為購房需求和租賃需求。購房需求包括新增人口住房需求,、改善需求,、拆遷轉(zhuǎn)移需求和投資需求。租賃需求雖不涉及房屋買賣,，但同樣能夠滿足消費(fèi)者住房居住需求,。從全社會考察，如果將包括空置商品房在內(nèi)的全部住房作為市場供給,，而將全體國民居住需求作為需求另一方,，顯而易見，全社會有效住房需求小于住房供給,。當(dāng)然,，不能否認(rèn)，住房的分配結(jié)構(gòu)還不很合理,，少數(shù)人擁有多套房產(chǎn),，而部分人則要擁擠在一個狹小的空間內(nèi)。在房價快速上漲的背景下,，承租成為欠缺經(jīng)濟(jì)實(shí)力人群滿足居住需求的理性選擇,。
再具體分析，當(dāng)下個體滿足居住需求的途徑基本有三條,，在親戚或朋友家居住,、租住,、購買住房。無疑,，第一種方式不構(gòu)成有效住房需求,，而是否選擇第二種方式或第三種方式，則主要取決于該個體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、住房交易價格和租賃價格三方面的比較關(guān)系,。當(dāng)然，如果該個體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不具備購買住房的能力,，那么租賃住房便成為唯一選擇,，其前提是該個體不愿與其親戚或朋友一同居住。但是,，如果該個體經(jīng)濟(jì)實(shí)力足以購買房子,，也能支付每期租金，那么理性的個體必然會考慮兩種方式下滿足其居住需求所付出總資金的大�,。ㄕ鬯愠涩F(xiàn)值）,。如果購買價格相對于總租金的現(xiàn)值小，他會選擇購買,；反之則相反,。對住房二級市場供給方而言，出售或租賃均是其實(shí)現(xiàn)投資回報的重要手段之一,。如果房屋出售,，則在當(dāng)期實(shí)現(xiàn)投資回報；如果選擇租賃,，可形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，其投資回報分?jǐn)偟礁髌凇＠硇缘淖》慷壥袌龉┙o者必然會比較出售和租賃的投資回報率,，以便選擇最有利的方式,。因此，在均衡的住房市場,，房屋出售價格與租賃價格存在比例關(guān)系,，住房二級市場供給方和需求方共同作用,，會使得住房交易市場和住房租賃市場處于動態(tài)的均衡之中,。
住房租售原理，簡而言之,，就是住房出租和出售的轉(zhuǎn)換比例關(guān)系,。在特定約束條件下，租金與售價合理之比應(yīng)為一個固定常數(shù),。租售比價會受到通脹率,、存貸款利率,、按揭貸款方式、貸款期限,、住房折舊率等多種因素的影響,。通常，通脹率越高,，根據(jù)租售比價確定的合理住房價格也越高,。
根據(jù)上述住房租售原理，地方政府可將住房租售比價作為一個重要目標(biāo)參數(shù),，設(shè)法微調(diào)住房租售比價系數(shù)進(jìn)而影響住房租賃市場和住房交易市場,。或者也可向社會定期發(fā)布地區(qū)住房租售比價系數(shù)，明確以住房租售比價系數(shù)的大小作為是否出臺房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施的重要依據(jù),，向居民傳遞購房是否合適的信息,，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。
如此,，通過整頓住房租賃市場,，完善住房租賃市場制度，或能進(jìn)一步保障承租人正當(dāng)利益,。而在當(dāng)前的環(huán)境下建立廉租房市場,，大力發(fā)展二手房市場，能切實(shí)解決中低收入階層的住房需求,，大大緩解市場供需矛盾,。
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