中金公司一份針對房地產(chǎn)信托專題分析報告顯示,，2012年預計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元,；2013年預計到期規(guī)模2816億元,，總還款額約3100億元,。
此前關(guān)于今年和明年房地產(chǎn)信托遭遇密集到期兌付期情況已經(jīng)多次討論，引起社會各界以及監(jiān)管部門的重視,。但是,，筆者還是要提醒和重申：對今年到期規(guī)模2234億元和明年到期規(guī)模2816億元兌付風險絕不可小覷。
風險來自三個方面：首先,，這兩年集中到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是在2010年房價畸高階段發(fā)行的,。信托產(chǎn)品設(shè)計基礎(chǔ)是在房價繼續(xù)走高預期下，包括融資規(guī)模,、發(fā)行對象,、產(chǎn)品收益率等等。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控不松懈,，向縱深發(fā)展,，發(fā)行時房價繼續(xù)走高的預期落空，風險隨之凸顯出來,。
其次,，由于在高房價并且預期走高情況下發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般收益率都高于其他產(chǎn)品,，這種高收益率加重了兌付成本,，使得已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈條斷裂的房企兌付壓力雪上加霜。
再次,，房企本身資金鏈條斷裂帶來的風險,。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，但在現(xiàn)有的限購,、限價和限貸等調(diào)控措施下,，房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩，難度增加,。即使有銷售回款,，開發(fā)商可能也顧及不到信托產(chǎn)品兌付上，可能用在更加急迫的應(yīng)付款上,。這使得房地產(chǎn)信托兌付風險加劇,。
此前，鄂爾多斯市等城市出現(xiàn)的樓市危機,，已經(jīng)給房地產(chǎn)信托兌付風險提前預警,。從2010年后半年開始，央行不斷提高存款準備金率,，使得銀行信貸資金吃緊,，大大壓縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金需求。對房地產(chǎn)熱紅了眼的開發(fā)商，四處尋求新的融資渠道,。而信托公司也急于尋求贏利點,，自然把眼光投向了房地產(chǎn)行業(yè)，也想在房地產(chǎn)上分一杯羹,。開發(fā)商與信托公司一拍即合,，設(shè)計出層出不窮的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。找到商業(yè)銀行通過其平臺銷售產(chǎn)品,。而商業(yè)銀行也急于發(fā)展中間業(yè)務(wù),，力圖從銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中增加中間業(yè)務(wù)收入。結(jié)果是,，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來者不拒,，幫助其銷售。開發(fā)商,、信托公司和商業(yè)銀行特別是國有銀行三方共同導演了一款又一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投入市場銷售，一度曾經(jīng)達到瘋狂之地步,。最終釀造了連續(xù)兩年高達5600億元的集中兌付風險,。
今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風險是無疑的，只是風險大小,、風險面廣與窄的問題,。因為，依賴高房價下以樓盤銷售回款為兌付資金主要來源的基礎(chǔ)已經(jīng)不復存在,。同時,，這么大兌付壓力和兌付資金額度，依靠信托公司自有資產(chǎn)和資金墊付是杯水車薪,；依靠信托公司“發(fā)新補舊”,，是否能夠發(fā)得出去，是否有投資者購買,，不確定性因素較多,。依靠延期兌付的可能性也不大，因為,，延期兌付必須許諾更高回報,，而更高回報將加重融資成本、兌付壓力,，將來風險會更大,。依靠處理房屋抵押品，但可能一些房屋抵押品與發(fā)行時評估價格已經(jīng)大大縮水,，不足以抵償兌付總額,。
因此，提醒監(jiān)管部門密切關(guān)注房地產(chǎn)信托集中到期兌付風險,。一定要把控好抵押品,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有兌付風險苗頭,，一定要及時處置抵押品。一定要督促監(jiān)督開發(fā)商將樓盤銷售回款備作兌付資金而不是挪作他處,。一定要將信托公司自有資產(chǎn)和資金作為兌付準備,，盡量把風險化解到最小程度。