在經(jīng)過一年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，在供求雙方持續(xù)僵持較量,，房地產(chǎn)交易量大大萎縮后，開始出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格松動,，房價(jià)上漲勢頭得到遏制的情況,，拐頭向下可能性增大，房價(jià)由升轉(zhuǎn)降拐點(diǎn)初露端倪,。
看來,，房價(jià)盡在政府的掌控之中：只要堅(jiān)持實(shí)質(zhì)性調(diào)控，房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌,，回歸合理水平值得期待,；如果放松調(diào)控，或者是無實(shí)質(zhì)內(nèi)容的“空調(diào)”,，房價(jià)再由跌轉(zhuǎn)漲,，漲幅無限也不是沒有可能。
在我國經(jīng)濟(jì)中,，近年來出現(xiàn)了三大趨勢性怪異現(xiàn)象,，可以稱為經(jīng)濟(jì)上的“三大怪”，一是土地拍賣越拍越貴,，二是房價(jià)調(diào)控越控越高,，三是稅收改革越改越多。我們認(rèn)為,，房價(jià)高,、土地貴、稅收多存在緊密內(nèi)在聯(lián)系,，因?yàn)榉績r(jià)上漲利益最大的是地方政府,，而房價(jià)下跌損失最大的也是地方政府,，土地財(cái)政首當(dāng)其沖。早在2009年“兩會”期間,，全國工商聯(lián)就向全國政協(xié)遞交了一份名為《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會發(fā)言稿稱,，全國9城市房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中,，流向政府部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%,。
事實(shí)上，地方政府的土地財(cái)政包括兩大部分內(nèi)容：一是有關(guān)房地產(chǎn)稅收,；二是有關(guān)房地產(chǎn)非稅收入,，主要是土地出讓金。那么,，全國工商聯(lián)的結(jié)論和觀點(diǎn)是否符合實(shí)際呢,？我們以總價(jià)100萬元的商品房為樣本，計(jì)算其構(gòu)成,。假定一套商品房銷售價(jià)格100萬元、扣除60萬元（其中：土地成本30萬元,、其他開發(fā)成本30萬元）,，計(jì)算可得出相關(guān)稅收：營業(yè)稅和附加稅=100萬×5.5%=5.5萬元；土地交易契稅=30萬×3%=0.9萬元,；土地增值稅=100萬×5%=5萬元,；企業(yè)所得稅=100萬×5%=5萬元；開發(fā)成本綜合稅=30萬×15%=4.5萬元,；購房契稅=100萬×3%=3萬元,；房地產(chǎn)稅收合計(jì)23.9萬元。加上土地成本30萬元,，合計(jì)流向政府53.9萬元,。
我們進(jìn)一步分析還會發(fā)現(xiàn)，如果房價(jià)上漲,，漲價(jià)部分50%將流入政府,。假定房價(jià)100萬元，預(yù)計(jì)漲價(jià)10%為110萬元,，由于售價(jià)提高后土地和開發(fā)成本基本不變,。增加相關(guān)稅收為：營業(yè)稅和附加稅=10萬×5.5%=0.55萬元；土地增值稅=10萬×（1%～5.5%）×30%=2.835萬元,；企業(yè)所得稅=（10萬-0.55萬-2.835萬）×25%=1.654萬元,；不動產(chǎn)交易契稅=10萬×3%=0.3萬元；合計(jì)稅收5.339萬元,，占漲價(jià)的50%以上,。從上述房地產(chǎn)價(jià)格與地方政府土地財(cái)政關(guān)系看,，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，土地財(cái)政呈加速度增長,。近年來,，由于我國房地產(chǎn)價(jià)格總體上升，已形成了地方政府對土地財(cái)政的依賴性,，并已成為很難打破的思維定勢,。
那么，如果房價(jià)出現(xiàn)下跌,，情況又會如何呢,？結(jié)果應(yīng)該與房價(jià)上漲情況相反，房價(jià)下跌相當(dāng)于房價(jià)下跌部分的50%的稅收將不再流向政府,。房價(jià)下跌不但使稅收減少,，土地收入也會減少，主要是因?yàn)橥恋嘏馁u流拍會增多,、土地拍賣價(jià)格會下跌,。如果說房價(jià)上漲將使地方土地財(cái)政收入加速度增長，那么房價(jià)下跌也將使地方土地財(cái)政收入加速度減少,。
除此以外,，我國保障房建設(shè)正在較大規(guī)模地分流地方土地財(cái)政：一是保障房土地由政府劃撥時(shí)，政府不收土地出讓金,，使土地出讓收入減少,；二是保障房一般不征土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)征率較低,，使房地產(chǎn)稅收減少,。隨著保障房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，分流的土地出讓金和稅收會進(jìn)一步增多,。根據(jù)中房指數(shù)對北京,、上海、天津等十大城市2011年前三季度土地市場的運(yùn)行情況所進(jìn)行的分析,，十大城市前三季度土地供應(yīng)量同比降幅達(dá)23%,，土地成交量同比降幅高達(dá)25%。北京,、上海,、廣州、深圳四大城市土地出讓金比去年同期下降8%,，與2010年土地收入大幅增長情況形成較大反差,。如果房價(jià)下跌拐點(diǎn)趨勢成立，保障房建設(shè)增多,，結(jié)果是地方土地財(cái)政加速度減少,，土地財(cái)政危機(jī)突現(xiàn),。
如果我們已把房價(jià)調(diào)控目標(biāo)定位于民眾可接受的合理價(jià)格水平，同時(shí)將保障房建設(shè)目標(biāo)定位與商品房并駕齊驅(qū)發(fā)展,，地方政府賴以生存的土地財(cái)政危機(jī)將不可避免,，而走出土地財(cái)政危機(jī)困局在于思變。
一是改變地方財(cái)政超常發(fā)展方式,。我國地方財(cái)政收入可分為以稅收為主的預(yù)算收入,、以土地出讓金為主的基金收入和債務(wù)收入三類，近年來三類收入均出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)式增長,。2010年,，地方本級預(yù)算收入40613億元，比上年度增長24.57%,，其中“九五”期間增長年均18.71%,、“十五”期間增長年均21.88%。2010年,，全國地方土地出讓收入29398億元,，比上年增長106.2%。根據(jù)國家審計(jì)署審計(jì)報(bào)告,，截至2010年底,，全國地方政府性債務(wù)余額107175億元，相當(dāng)于當(dāng)年地方財(cái)政收入的2.64倍,。
地方財(cái)政收入如此增長，已留下了不可持續(xù)的極大隱患,。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變時(shí),，理應(yīng)轉(zhuǎn)變地方政府財(cái)政發(fā)展方式，收入由爆發(fā)式超常增長向穩(wěn)健可持續(xù)增長轉(zhuǎn)變,，由重收入輕支出向既重收入更重支出轉(zhuǎn)變,，轉(zhuǎn)變政府職能、緊縮政府開支,、節(jié)約政府支出,，使政府收入與企業(yè)利潤、個(gè)人收入基本保持同步增長,，和諧相處,，共享發(fā)展成果。
二是改變地方依托土地財(cái)政模式,。近年來,，隨著房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，土地財(cái)政對地方政府的財(cái)政貢獻(xiàn)越來越大,。2010年,，全國土地出讓金收入達(dá)到2.9萬億元,，接近財(cái)政收入的三分之一，為地方財(cái)政收入的三分之二以上,�,！笆晃濉睍r(shí)期全國土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過7萬億元，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%,，增長到2010年的65.9%,，表明地方政府對土地財(cái)政的依賴越來越大。
事實(shí)上,，在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,，地方政府通過高價(jià)出讓土地來維持財(cái)政支出的做法已產(chǎn)生出許多弊端。依賴土地財(cái)政必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本增加,，影響房價(jià)合理價(jià)位實(shí)現(xiàn),；房地產(chǎn)價(jià)格上漲使商務(wù)成本全面上升，進(jìn)而惡化我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),，給未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患,；房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使居民生活成本大幅度上漲,，民眾已無法承受房價(jià)之痛,，房價(jià)正對和諧社會建設(shè)構(gòu)成極大威脅。土地財(cái)政不可持續(xù),，土地財(cái)政已走到盡頭,，房地產(chǎn)調(diào)控下的房價(jià)拐點(diǎn)，劍指土地財(cái)政,，地方政府唯有順大勢,、顧大局、識大體,，痛下決心,，當(dāng)機(jī)立斷，與土地財(cái)政決裂,，改變地方政府過于依托土地財(cái)政發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)模式,，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，才能早日走出土地財(cái)政危機(jī)困局,。
三是改變地方財(cái)政拓展財(cái)源思路,。地方政府患上嚴(yán)重的土地財(cái)政依賴癥，病在地方,，根在體制,，因此，治理地方土地財(cái)政依賴癥須從體制入手。首先,，治理關(guān)鍵在于理順中央與地方事權(quán)與財(cái)權(quán)關(guān)系,。由于近年來在處理中央與地方財(cái)政關(guān)系時(shí)，事權(quán)在下移,，而財(cái)權(quán)在上移,，財(cái)權(quán)與事權(quán)不相匹配，導(dǎo)致地方政府體制內(nèi)財(cái)力嚴(yán)重不足,，只有從體制外尋找支持,，正好遇上房地產(chǎn)發(fā)展好時(shí)光,，從而走上了土地財(cái)政不歸路,。因此,，讓地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配，堵體制外后門,，走體制內(nèi)前門，為地方政府走出土地財(cái)政困局提供出口,。
其次,體制正門要從健全地方稅收體系入手,。在中央統(tǒng)一稅政的前提下，賦予省級政府適當(dāng)稅政管理權(quán)限,。加快推進(jìn)地方資源稅改革、開征環(huán)境保護(hù)稅,，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，通過擴(kuò)大征稅范圍,、提高稅率,，調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，強(qiáng)化征收管理,，把其逐步培育成為地方財(cái)政潛在稅收支柱，來分擔(dān)和替代部分地方土地財(cái)政功能,。
另外,，體制邊門要從發(fā)展資本市場入手,。在削弱和切割土地財(cái)政的來源后,，通過發(fā)展資本市場,，利用公共投資基金方式，發(fā)行地方建設(shè)債券,，鼓勵(lì)民間集資，以發(fā)展資本市場來解決中國城鎮(zhèn)化過程中公用事業(yè)資金來源問題,。
最后，土地資金規(guī)范使用,。加大對地方土地收入規(guī)范使用,，規(guī)范地方政府須從土地出讓凈收益中提取規(guī)定比例,，用于保障房建設(shè),、教育投入,、水利建設(shè)、農(nóng)業(yè)土地開發(fā),，來提高土地資金使用效果,，讓土地資金公共受益。
