據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露,，北京過(guò)度依賴銀行土地儲(chǔ)備貸款進(jìn)行土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從2009年至2011年5月,，相關(guān)貸款總規(guī)模超過(guò)2500億元人民幣,。自2011年初開始,，大規(guī)模還本付息已經(jīng)開始，目前每月還本付息在100億元以上,，而今年以來(lái)每月土地出讓收入只有50億元左右,，還貸壓力巨大,。
解剖麻雀可以了解我國(guó)當(dāng)今財(cái)政體制、貨幣體系的真實(shí)運(yùn)行模式,。通過(guò)分析北京土地財(cái)政與土地貨幣,，我們可以說(shuō)，沒(méi)有土地財(cái)政,，就沒(méi)有新北京,；沒(méi)有土地抵押，就沒(méi)有龐大的地方貸款,。北京土地財(cái)政接近破產(chǎn)的邊緣,，中國(guó)以房地產(chǎn)為主要抵押品，為造城運(yùn)動(dòng)主要燃料的激進(jìn)式經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將告一段落,。
地方政府的財(cái)政收入不能缺少土地收入,。根據(jù)北京市2010年預(yù)算執(zhí)行情況和2011年預(yù)算草案報(bào)告，北京市級(jí)政府性基金收入完成684.7億元,，增長(zhǎng)56.5%,，完成預(yù)算的314.6%。之所以超額完成預(yù)算,，主要是國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入超收較多,。2010年全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入557.7億元，完成預(yù)算的460.5%,。一般預(yù)算收支出現(xiàn)赤字,，靠包含土地在內(nèi)的政府性基金彌補(bǔ)。
中國(guó)的信貸體系與土地緊緊捆綁在一起,，土地是地方政府銀行信貸最重要的抵押物,。2009年北京市完成土地儲(chǔ)備投資1165億元，2010年完成土地儲(chǔ)備投資1300億元,。2011年1月到5月,，新增土地儲(chǔ)備開發(fā)投資約為300多億元。上述資金中的70%源自銀行貸款,，30%來(lái)自政府財(cái)政注入資金,。在此，政府與銀行,、開發(fā)商成為利益鏈上的共同體：政府大規(guī)模投入土地一級(jí)市場(chǎng),，將熟地納入土地市場(chǎng)變現(xiàn)獲得溢價(jià)，政府與銀行皆大歡喜,。開發(fā)商則向二級(jí)市場(chǎng)索取,，只要市場(chǎng)能夠承受，房?jī)r(jià)就能節(jié)節(jié)上漲。筆者至今記得某商業(yè)銀行爭(zhēng)取到政府大規(guī)模土地貸款份額時(shí)的欣喜若狂,。
這是一條圍繞土地的產(chǎn)業(yè)鏈條,，當(dāng)土地價(jià)格與成交量上升時(shí)，這一鏈條天衣無(wú)縫,，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下行，就會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的脆弱棘冠,。
沒(méi)有市場(chǎng)支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)被刺破,。根據(jù)北京市國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)，今年1到5月通過(guò)招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃,，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量（1220公頃）的一成,；截至5月24日，北京市通過(guò)招拍掛出讓土地的總收入為250.61億元,，同比減少59.2%,。250億元用來(lái)還本付息都不夠，更不必說(shuō)獲得土地高額溢價(jià),。以北京為首,，土地成交量大幅下降的城市存在財(cái)政破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
此利益鏈條中最大的軟肋是抵押物的價(jià)格,。土地作為信貸抵押品,，表面看來(lái)非常安全，實(shí)際上不堪一擊,，原因在于土地作為抵押品的價(jià)格是多變的,，而在中國(guó)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也是不可對(duì)沖的,。
當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩時(shí),，房地產(chǎn)作為抵押物，價(jià)格不斷攀升,，因此在2010年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的高峰期以土地質(zhì)押貸款,，銀行是怎么看怎么合適；一旦流動(dòng)性下降,，房地產(chǎn)價(jià)格低迷,，銀行炒地炒成地主、炒房炒成房東之后,，必然面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的下挫,，資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化。不妨設(shè)想一下美國(guó)次貸泡沫高峰期,，房地產(chǎn)價(jià)格似乎在通天塔,，見不到頂，房屋抵押貸款讓房東過(guò)上了超前消費(fèi)的好日子，銀行也賺得不亦樂(lè)乎,，次貸危機(jī)泡沫被針尖挑破,，地獄瞬間打開了大門，不論是銀行還是房東,，全都變成了負(fù)翁,。無(wú)獨(dú)有偶，日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，房地產(chǎn)同樣是重要的貨幣抵押物,。
把土地作為最重要的抵押物發(fā)放貨幣，是世界上比較不靠譜的生意,，也是金融危機(jī)爆發(fā)的常見導(dǎo)火索,。一項(xiàng)研究顯示，我國(guó)90%以上信貸依靠房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押,，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值下降,，從地方財(cái)政、企業(yè)到銀行,，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在一夕之間暴露,。
皮之不存，毛將焉附,？房地產(chǎn)泡沫有好泡沫與惡泡沫之分,，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上升、資金流與人才流源源流入某經(jīng)濟(jì)體時(shí),，房地產(chǎn)價(jià)格在可承受的范圍內(nèi)上升,，這時(shí)的泡沫是好泡沫；當(dāng)房地產(chǎn)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì),，只靠貨幣與預(yù)期支撐時(shí),，這時(shí)的泡沫就是惡泡沫。以北京為首的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),，正在顯示出惡化的趨勢(shì),，其房地產(chǎn)均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)某些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。新的造城運(yùn)動(dòng)與銀行古老的房地產(chǎn)抵押貸款模式,，成為房地產(chǎn)泡沫的支柱,。
大廈傾斜，支柱快倒,，幸虧,，補(bǔ)上其他的支柱還不算太晚。