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最近一段時(shí)間,，與“限購(gòu)”“限價(jià)”有關(guān)的消息成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn),。一是,，新的限購(gòu)城市名單正在擬訂中,，華東、華南或成新一輪限購(gòu)重點(diǎn)區(qū)域,；二是,，廊坊市部分開發(fā)商收到房管局發(fā)出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)參考性建議——新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元每平方米。這些消息在持續(xù)發(fā)酵的同時(shí),，也引發(fā)了較大爭(zhēng)議,。
筆者認(rèn)為，行政命令的調(diào)控僅是一種過渡性安排,，不可能長(zhǎng)期依賴,，否則必然造成價(jià)格扭曲，市場(chǎng)失效,。地方政府在“限”字上做文章應(yīng)有底線,，更多地應(yīng)加碼經(jīng)濟(jì)手段,，從而將樓市調(diào)控引向長(zhǎng)效化,、制度化。
過往經(jīng)驗(yàn)表明,，限購(gòu),、限價(jià)等舉措有其局限性，把關(guān)不嚴(yán),，操作不當(dāng)?shù)榷紩?huì)令其難以達(dá)到預(yù)期的效果,。比如，不符合購(gòu)買資格但具有購(gòu)買實(shí)力的人群可通過假離婚,、公司名義,、借用他人名額,、補(bǔ)稅等手段重獲購(gòu)買資格，這使得看似無比嚴(yán)厲的限購(gòu)政策被悄然化解,。近日,，上海叫停非戶籍居民“補(bǔ)稅購(gòu)房”，從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu),，就是在為政策打補(bǔ)丁,。更值得關(guān)注的是，局部性的限購(gòu)所產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”,，反倒成了三,、四線城市房?jī)r(jià)上漲的推手。
限價(jià)政策此前也曾引發(fā)了較大爭(zhēng)議,，被視為調(diào)控房?jī)r(jià)的“殺手锏”,，但是全國(guó)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)公布后，絕大部分參考經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和居民人均可支配收入增幅的目標(biāo),，設(shè)定房?jī)r(jià)上漲10%左右,，這使得限價(jià)目標(biāo)儼然變成漲價(jià)目標(biāo)，市場(chǎng)下跌的預(yù)期也被逆轉(zhuǎn),。更加值得警惕的是,，政府暫時(shí)以行政手段對(duì)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，使其略低于市場(chǎng)均衡價(jià)格,，這將導(dǎo)致供給減少,，需求增加，限價(jià)措施取消后,，很可能迎來房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲,。
筆者認(rèn)為“限購(gòu)”“限價(jià)”作為一種短期的過渡性政策，盡管能夠遏制房?jī)r(jià)過快上漲,，但其副作用也不容小覷,。一方面，由于限購(gòu)政策本身并不能完全甄別消費(fèi)需求和投資,、投機(jī)需求,，所以，正常的,、剛性的消費(fèi)需求在很大程度上可能會(huì)被誤傷,；另一方面，限購(gòu)人為扭曲了價(jià)格機(jī)制,，使得價(jià)格很難發(fā)揮引導(dǎo)資源配置的作用,，容易造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng),，限購(gòu),、限價(jià)等政策若持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，很可能會(huì)出現(xiàn)矯枉過正的情況,。
眼下,，依靠行政手段調(diào)控樓市，僅是權(quán)宜之計(jì)而非治本之策,。在土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)面前,，寧“限價(jià)”不“限購(gòu)”已折射出一些地方政府應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控的趨利心態(tài)，這勢(shì)必令政策的效果大打折扣,，從而令政策執(zhí)行陷入窘境,。如果地方政府一味地在“限”字上做文章，不僅會(huì)傷害市場(chǎng),，也會(huì)影響政府公信力,，應(yīng)嚴(yán)防地方政府把公共服務(wù)職能扭曲為單純的管制職能。不市場(chǎng)的政策往往也是不經(jīng)濟(jì)的,。
筆者認(rèn)為,，應(yīng)加快財(cái)稅體制改革，打破地方政府的“土地財(cái)政”依賴癥,，否則高房?jī)r(jià)難以真正回歸理性,。同時(shí)，應(yīng)研究借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn),，一方面在持有,、出售等環(huán)節(jié)，加大房產(chǎn)稅,、空置稅,、暴利稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)力度，精準(zhǔn)打擊遏制投資,、投機(jī)等行為,，另一方面，完善保障性住房的建設(shè),、融資,、管理機(jī)制，從而間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn),，將房地產(chǎn)調(diào)控引向長(zhǎng)效化,、制度化。
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