美聯(lián)儲日前公布了一個報告,，顯示美國房價今年一季度已跌回至2002年的水平,。對于這一數(shù)據(jù)美國民眾倒不怎么震驚，因為這已非新聞,，房價很可能跌回至1998年,，甚至1996年的水平之嚷嚷聲早已不絕于耳,。
但令人震驚的是，美聯(lián)儲的報告提到：美國房價下跌已使屋主擁有的房屋凈值（房屋價值減掉貸款余額后的數(shù)值）大幅縮水,，已降至接近二戰(zhàn)以來的最低點,。平均而言，目前美國屋主只擁有房屋價值的38%,，相比十年前的61%大大地縮水了,。
在美國，房屋凈值對整個經(jīng)濟循環(huán)來說相當(dāng)重要,。因為一般美國民眾不習(xí)慣儲蓄,，也不可能儲蓄（1/3的薪資押在了房子上，其余用來交稅和日常開銷）,，人們衡量自己有多富有,，主要是以房屋凈值為依據(jù)。假如屋主受到房屋貸款的重壓,，就不敢隨意亂花錢,。而如果屋主擁有房屋凈值,，就可以大膽地消費了，以房屋凈值作抵押來購買奢侈品,，比如鉆戒,、LV包或游艇，又或者以房屋凈值作抵押,，作為購買第二套房屋的首付款,。
然而前些日子，一則對美國幾千個房主的調(diào)查報告顯示,，有近一半的房主表示,，他們的房屋價值比他們買入的時候還要低，其中有2/3的房主說,，他們的財物狀況比房市泡沫破滅之前還要差,，因此房價跌跌不休就不僅是賬面上的損失了。還有許多房主對當(dāng)時買房感到懊悔,，有將近1/4的人認為,，如果允許他們從頭開始，他們決不會購買現(xiàn)在的房子,；另有1/3的人表示,，后悔買房子是因為“付了學(xué)費才知道”，購房不是一種好投資,，根本就不像專家所吹噓的那般好,。
我的朋友達龍就是一個典型的例子。他在2003年以62萬美元買下一棟紐約上州的房子,，一度曾上漲至接近70萬美元,，但目前房屋估價是53萬。去年他失業(yè)了七八個月,，一度無法支付銀行貸款,，不得不在法庭與借貸銀行交戰(zhàn)了幾個月，才免于房子被法拍�,，F(xiàn)在他們一家人節(jié)衣縮食省吃儉用,，按他的說法是“一夜回到了舊社會，但好歹保住了房子,�,！�
目前美國工作機會匱乏，“嬰兒潮”一代退休遙遙無期,，在物價飛漲的年代,，人們唯有選擇減少消費，以保持一定償還債務(wù)的現(xiàn)金,，迫不得已選擇簡樸的生活,。美國正經(jīng)歷著日本式的低增長率和高失業(yè)率,，美國經(jīng)濟未來十年將“日本化”——滯脹，即經(jīng)濟增長停滯,、失業(yè)增加和通脹同時并存,，使新凱恩斯主義的經(jīng)濟理論遭到了質(zhì)疑。
反觀金融風(fēng)暴之前,，持續(xù)多年的通脹是由銀行不斷擴大的貸款業(yè)務(wù)“創(chuàng)造”的,。在那期間，借款人和貸款人都信心百倍,，因而推動了借貸額持續(xù)升高,，人為地刺激了經(jīng)濟增長，造成了房市,、股市繁榮的虛幻景象,。而金融危機發(fā)生之時，銀行放貸的意愿發(fā)生了根本性變化,，因此貨幣供應(yīng)也隨之發(fā)生變化,。
加拿大作為美國的難兄難弟，看到這兒,，難免會有兔死狐悲之感，更應(yīng)該好好地反思了,。其實加拿大的金融模式和美國類似,，都是靠高負債運行。據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù),，今年一季度,，加拿大國民家庭總負債15萬億加幣，是可支配收入的147%,，每戶平均負債17.6萬加幣,，創(chuàng)下歷史紀錄，更超過大哥美國,。至于加拿大的房市為何和美國背道而馳,，我在其他多篇文章都分析過了，不過是滯后效應(yīng)而已,，千萬別盲目樂觀,，出來混肯定是要還的。
加拿大央行行長簡尼警告國民,，不要過度借貸,，否則利率攀升，他們就會無力還債,。財政部長費拉逖更明確地表示,，他有權(quán)限制借貸,，干預(yù)加拿大過熱的房地產(chǎn)市場 。顯然,，再不采取果斷措施的話,，美國的今天就是加拿大的明天。
再說回美國,，現(xiàn)在不少人關(guān)心的是美國房價究竟何時才能觸底回升,？特別是好些中國人，想去美國“抄底”,。
根據(jù)美國樓價指數(shù)標普/Case-Shiller3月份的報告,，美國房價按月下跌0.2%，雖然在市場的預(yù)期之內(nèi),，但房價指數(shù)位于138.16,，低于2009年4月金融危機期間的低位。標普指數(shù)委員會主席直言道：“美國大部分地區(qū)房價已陷入雙底衰退,，房價持續(xù)下滑未有迂緩的跡象”,。可見美國房價將繼續(xù)下跌,，跌回1998年的價位幾乎沒有懸念,。
如果現(xiàn)在急于抄底美國房市的話，就好似在接一把下行的利劍,，望急于赴美抄底房市的中國投資者,，務(wù)必慎重、慎重,、再慎重,。