美聯(lián)儲日前公布了一個報(bào)告,，顯示美國房價(jià)今年一季度已跌回至2002年的水平,。對于這一數(shù)據(jù)美國民眾倒不怎么震驚，因?yàn)檫@已非新聞,，房價(jià)很可能跌回至1998年,，甚至1996年的水平之嚷嚷聲早已不絕于耳。
但令人震驚的是,，美聯(lián)儲的報(bào)告提到：美國房價(jià)下跌已使屋主擁有的房屋凈值（房屋價(jià)值減掉貸款余額后的數(shù)值）大幅縮水,，已降至接近二戰(zhàn)以來的最低點(diǎn)。平均而言,，目前美國屋主只擁有房屋價(jià)值的38%,，相比十年前的61%大大地縮水了。
在美國,，房屋凈值對整個經(jīng)濟(jì)循環(huán)來說相當(dāng)重要,。因?yàn)橐话忝绹癖姴涣?xí)慣儲蓄，也不可能儲蓄（1/3的薪資押在了房子上,，其余用來交稅和日常開銷）,，人們衡量自己有多富有，主要是以房屋凈值為依據(jù),。假如屋主受到房屋貸款的重壓,，就不敢隨意亂花錢。而如果屋主擁有房屋凈值,，就可以大膽地消費(fèi)了,，以房屋凈值作抵押來購買奢侈品，比如鉆戒,、LV包或游艇,，又或者以房屋凈值作抵押，作為購買第二套房屋的首付款,。
然而前些日子,，一則對美國幾千個房主的調(diào)查報(bào)告顯示，有近一半的房主表示,，他們的房屋價(jià)值比他們買入的時候還要低,，其中有2/3的房主說,，他們的財(cái)物狀況比房市泡沫破滅之前還要差，因此房價(jià)跌跌不休就不僅是賬面上的損失了,。還有許多房主對當(dāng)時買房感到懊悔,，有將近1/4的人認(rèn)為，如果允許他們從頭開始,，他們決不會購買現(xiàn)在的房子,；另有1/3的人表示，后悔買房子是因?yàn)椤案读藢W(xué)費(fèi)才知道”,，購房不是一種好投資,，根本就不像專家所吹噓的那般好。
我的朋友達(dá)龍就是一個典型的例子,。他在2003年以62萬美元買下一棟紐約上州的房子,，一度曾上漲至接近70萬美元，但目前房屋估價(jià)是53萬,。去年他失業(yè)了七八個月,，一度無法支付銀行貸款，不得不在法庭與借貸銀行交戰(zhàn)了幾個月,，才免于房子被法拍�,，F(xiàn)在他們一家人節(jié)衣縮食省吃儉用，按他的說法是“一夜回到了舊社會,，但好歹保住了房子,。”
目前美國工作機(jī)會匱乏,，“嬰兒潮”一代退休遙遙無期,，在物價(jià)飛漲的年代，人們唯有選擇減少消費(fèi),，以保持一定償還債務(wù)的現(xiàn)金,，迫不得已選擇簡樸的生活。美國正經(jīng)歷著日本式的低增長率和高失業(yè)率,，美國經(jīng)濟(jì)未來十年將“日本化”——滯脹,，即經(jīng)濟(jì)增長停滯、失業(yè)增加和通脹同時并存,，使新凱恩斯主義的經(jīng)濟(jì)理論遭到了質(zhì)疑,。
反觀金融風(fēng)暴之前，持續(xù)多年的通脹是由銀行不斷擴(kuò)大的貸款業(yè)務(wù)“創(chuàng)造”的,。在那期間,，借款人和貸款人都信心百倍，因而推動了借貸額持續(xù)升高,，人為地刺激了經(jīng)濟(jì)增長,，造成了房市,、股市繁榮的虛幻景象,。而金融危機(jī)發(fā)生之時,，銀行放貸的意愿發(fā)生了根本性變化，因此貨幣供應(yīng)也隨之發(fā)生變化,。
加拿大作為美國的難兄難弟,，看到這兒，難免會有兔死狐悲之感,，更應(yīng)該好好地反思了,。其實(shí)加拿大的金融模式和美國類似，都是靠高負(fù)債運(yùn)行,。據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù),，今年一季度，加拿大國民家庭總負(fù)債15萬億加幣,，是可支配收入的147%,，每戶平均負(fù)債17.6萬加幣，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄,，更超過大哥美國,。至于加拿大的房市為何和美國背道而馳，我在其他多篇文章都分析過了,，不過是滯后效應(yīng)而已,，千萬別盲目樂觀，出來混肯定是要還的,。
加拿大央行行長簡尼警告國民,，不要過度借貸，否則利率攀升,，他們就會無力還債,。財(cái)政部長費(fèi)拉逖更明確地表示，他有權(quán)限制借貸,，干預(yù)加拿大過熱的房地產(chǎn)市場 ,。顯然，再不采取果斷措施的話,，美國的今天就是加拿大的明天,。
再說回美國，現(xiàn)在不少人關(guān)心的是美國房價(jià)究竟何時才能觸底回升,？特別是好些中國人,，想去美國“抄底”。
根據(jù)美國樓價(jià)指數(shù)標(biāo)普/Case-Shiller3月份的報(bào)告,，美國房價(jià)按月下跌0.2%,，雖然在市場的預(yù)期之內(nèi),，但房價(jià)指數(shù)位于138.16，低于2009年4月金融危機(jī)期間的低位,。標(biāo)普指數(shù)委員會主席直言道：“美國大部分地區(qū)房價(jià)已陷入雙底衰退,，房價(jià)持續(xù)下滑未有迂緩的跡象”�,？梢娒绹績r(jià)將繼續(xù)下跌,，跌回1998年的價(jià)位幾乎沒有懸念。
如果現(xiàn)在急于抄底美國房市的話,，就好似在接一把下行的利劍,，望急于赴美抄底房市的中國投資者，務(wù)必慎重,、慎重,、再慎重。