·關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的思考(上)：認(rèn)清大勢(shì) 明智抉擇
·關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的思考(中)：認(rèn)清大勢(shì) 明智抉擇
目前樓市調(diào)控已步入關(guān)鍵期,。一方面,，調(diào)控政策不斷收緊“加碼”的預(yù)期愈來(lái)愈強(qiáng)；另一方面,，市場(chǎng)呈“膠著”狀,，房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。筆者認(rèn)為,，樓市調(diào)控已進(jìn)入對(duì)地方政府的考驗(yàn)期,，作為調(diào)控的最終實(shí)施者，地方政府的執(zhí)行力關(guān)乎調(diào)控成敗,。而要使各地政府能認(rèn)真貫徹中央的調(diào)控要求,，則需要根治“土地財(cái)政”依賴癥,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)上，行政力量與市場(chǎng)主體,，甚至行政力量之間的博弈一直延續(xù),。此前幾輪調(diào)控，效果不盡如人意,，很重要的原因在于對(duì)地方政府壓力不夠,，很多地方對(duì)中央的樓市調(diào)控政策虛與委蛇，出臺(tái)的具體舉措多是隔靴搔癢,。
中央出臺(tái)的調(diào)控政策在地方層面遭到“軟性抵抗”并非偶然,。因?yàn)榈胤秸畬?duì)“土地財(cái)政”的留戀和對(duì)GDP的追求依然存在，必然會(huì)想盡辦法“呵護(hù)”本地樓市,，這在各地出臺(tái)的樓市調(diào)控地方版細(xì)則和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等政策中得到具體體現(xiàn),。地方政府患上“土地財(cái)政”依賴癥，是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹑~納入地方基金預(yù)算管理,，是不折不扣的“錢袋子”,。2010年，全國(guó)土地出讓金總額高達(dá)2.7萬(wàn)億元,，比上年猛增七成,，其中北京、上海等城市的土地出讓金都在千億元以上,。
地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴還有著深層次的體制性原因,。一方面，因?yàn)橥恋刂贫确矫娴脑O(shè)計(jì)缺陷,，使得地方政府實(shí)際上集土地供給者,、監(jiān)管者、經(jīng)營(yíng)者于一身,，直接導(dǎo)致了地方政府的“賣地”沖動(dòng),，這是生成土地財(cái)政的主要內(nèi)因；另一方面,，財(cái)稅體制不合理,，地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，也是誘發(fā)“土地財(cái)政”的重要根源,。有統(tǒng)計(jì)顯示：實(shí)行分稅制后的十年,，地方的財(cái)政收入占國(guó)家財(cái)政總收入平均為48%，但財(cái)政支出占國(guó)家財(cái)政總支出平均為70%,。地方財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政總收入比重不斷減少的同時(shí),，支出比重卻不斷加大，這讓地方政府對(duì)“土地財(cái)政”欲罷不能,。
需要指出的是,，“土地財(cái)政”是不可持續(xù)的,，過(guò)度“以地生財(cái)”害處多多。一個(gè)城市的建設(shè)用地總量是有限的,，一旦賣完,，后續(xù)的財(cái)政開(kāi)支就得不到保證。尤其是在調(diào)控持續(xù)高壓態(tài)勢(shì)下,，過(guò)熱的土地市場(chǎng)降溫已成必然,，這也使得土地收入很難成為穩(wěn)定的財(cái)源。有媒體報(bào)道稱,，今年前四個(gè)月,，北京、上海,、深圳等城市土地出讓金收入同比減少超過(guò)三成,，北京更是大幅減少55%。
筆者認(rèn)為,，讓房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”已是大勢(shì)所趨,，地方政府應(yīng)利用近期樓市成交降溫、土地收入下降這一時(shí)機(jī),，擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的深度依賴,。
當(dāng)然，讓地方政府在短期內(nèi)完全擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴不太現(xiàn)實(shí),，但應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到進(jìn)行一系列相關(guān)改革已成必然之舉,。一方面，可以考慮在財(cái)權(quán)與事權(quán)相適應(yīng),、財(cái)力與事權(quán)相匹配的導(dǎo)向下，加快構(gòu)建地方主體財(cái)源“十二五”期間可以考慮通過(guò)房產(chǎn)稅,、資源稅等增加地方政府財(cái)力,；另一方面，應(yīng)強(qiáng)化和優(yōu)化中央,、省兩級(jí)自上而下的轉(zhuǎn)移支付制度,，建立地方財(cái)力保障制度。此外,，應(yīng)完善預(yù)算管理改革,，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，加強(qiáng)公共管理職能,，弱化直接抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的職能,，最終使地方政府的財(cái)力與事權(quán)相適應(yīng)、相匹配,。這既是行政管理體制改革的迫切要求,，也是轉(zhuǎn)方式,、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的一條路徑,。