·關(guān)于房地產(chǎn)市場博弈的思考(上)：認(rèn)清大勢 明智抉擇
在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,，不能否認(rèn)社會(huì)上利益多元化的發(fā)展趨勢,。在利益關(guān)系十分復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，只要是合法合規(guī)的利益訴求都無可厚非,。問題是各利益攸關(guān)方如何正確認(rèn)識自己的根本利益所在,，該堅(jiān)持的堅(jiān)持，該妥協(xié)的妥協(xié),，從而找到一條打破“膠著”狀態(tài)的共贏之路,。
如果說，在以往中央對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時(shí),，有些希望維持高房價(jià)的地方政府和開發(fā)商曾采取“遇到紅燈繞著走”,，“上有政策，下有對策”之類的方式與中央政策博弈,，那么這次情況就不一樣了,。這次中央調(diào)控目標(biāo)之明確,、決心之大都不容置疑，就像在“石頭,、剪子,、布”的猜拳博弈中，中央出的是“組合拳”,，各利益攸關(guān)方如果要與中央政策博弈,，出什么拳都無勝算。只有順應(yīng)調(diào)控的大勢,，才有可能獲取最大利益,，逆勢而為恐怕要吃虧了。
說到開發(fā)商之間的博弈,，即使在規(guī)模不大的中小城市,，房地產(chǎn)商也不能只有兩三家，形成寡頭壟斷局面,。眾多開發(fā)商結(jié)成“卡特爾”,，捂盤惜售，死扛著不降價(jià),，似乎是大家都能獲得“最大”利益,。但是，按照博弈論的理論,，有眾多賣家參與的價(jià)格“卡特爾”根本靠不住,。開發(fā)商中，各家的資金實(shí)力,、庫存壓力并不一致,。在降價(jià)已成大趨勢的情形下，沒有開發(fā)商會(huì)選擇為了嚴(yán)守“價(jià)格同盟”默契(只可能有某種私下默契,，不可能訂立正式的“價(jià)格同盟”契約),，自己承擔(dān)資金和存貨壓力帶來的損失。盡管有報(bào)道說,，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)資金和庫存壓力還不大,，但交易清淡的情況再持續(xù)下去，肯定有人承受不了,，只好降價(jià)求售,，以價(jià)換量。
到那時(shí),，可供開發(fā)商選擇的決策是率先降價(jià)，還是追隨別人,；是一點(diǎn)點(diǎn)地降,，還是一下子降到市場認(rèn)可的水平,。依筆者看，恐怕是率先降價(jià),，且一下子降至市場認(rèn)可的水平,，以價(jià)換量，減輕利息負(fù)擔(dān),，加快資本周轉(zhuǎn)者更能獲利,。因?yàn)椋坏莾r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn),，后降價(jià)者只有更大幅度降價(jià)才能贏回自己的市場份額,。
在剛性需求所造成“供不應(yīng)求”局面的房地產(chǎn)市場，購房者在博弈中注定處于弱勢地位,，只能被動(dòng)接受市場價(jià)格,。但是，每個(gè)消費(fèi)者都應(yīng)該了解中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的方向與決心,，再根據(jù)自己的需要與能力,，選擇合適的品種，在合適的時(shí)機(jī),、合理的價(jià)位上去圓自己的購房夢,。
至于想把住房當(dāng)做投資品的購房者，在自有資金充實(shí)的條件下,，能有耐心“吃瓦片兒”,，靠長期租金等獲取合理收益，也許比炒股更安全些,；但想靠倒買倒賣獲取暴利,，恐怕在可以想見的未來一段時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)很大。