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建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制
現(xiàn)在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊,，但是從中長期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個想法,，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價,。
他說，調(diào)控通貨膨脹,，首先是有一個非常明確的,、非常權(quán)威的物價指數(shù)——CPI；第二個,，對物價指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo),。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說如果CPI超過了3%,，一系列的貨幣政策,、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候,，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn),，央行就會開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話,，更多的財政政策,、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實行,。第三個,，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。
湯敏認(rèn)為,，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式,，我們對房價也應(yīng)該有一個大的目標(biāo)。首先,，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理,。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo)。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價格打壓下來,，但是不知道大概要打下來多少,，也不知道在什么情況下要開始進(jìn)行調(diào)控。
怎樣建立量化管理目標(biāo)呢,？就要建立兩個核心指數(shù),。一個指數(shù)叫城市基本房價指數(shù)。中國現(xiàn)在的房價指數(shù),，建設(shè)部出一套,，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計局出一套,，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn),，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調(diào)控非常困難,。因此應(yīng)該要有一個權(quán)威指數(shù),。在這個指數(shù)里，應(yīng)該把市場被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調(diào)控目標(biāo)跟這些無關(guān),，剩下的可以被叫做城市基本房價,。
湯敏表示，這個基本房價應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍,，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的,。這種房價指數(shù)應(yīng)該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式,、方法可以借鑒，可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉,，再把一些中國因素加進(jìn)來,，就可以做出來。這個指數(shù)不但應(yīng)該有全國性的,，也應(yīng)該有地區(qū)性的,。
有了基本房價后，還應(yīng)該有一個基本房價變化容忍度指標(biāo),，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣,。超過了這個容忍度，就要采取各種各樣的政策,。當(dāng)然,，這個容忍度是多少，也要認(rèn)真研究,，可能每年都有所不同,，但大體上應(yīng)該差不多。湯敏個人認(rèn)為,，這個數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些,，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標(biāo)后,，何時對房價進(jìn)行干預(yù)全社會都會很清楚,。
除了有上限之外，還需要有一個下限,，因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤,。對于買方來說，當(dāng)然房地產(chǎn)價格跌得越多越好,，但問題是在短時間內(nèi)價格跌得過猛,，對整個經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”,，讓它慢一點跌,，跌的時間長一點。比如說很多買房者的首付是20%,，如果房價跌過20%,，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售,。
有了上限,、下限以后，如果基本房價在這個區(qū)間里波動,，政府就認(rèn)為這是一個比較正常的市場,，不去干預(yù)。一旦超過了這個限制,，可能就要啟動各種各樣的調(diào)控機(jī)制,，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策,。而且這個調(diào)整,，如果是全國性的出現(xiàn)房價上漲，就應(yīng)該出全國性的政策,。如果是地區(qū)性的,，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策。
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中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？