央行發(fā)出的是什么信號(hào),？
5月12日央行副行長(zhǎng)劉士余召集15家銀行座談,，要求銀行首先滿(mǎn)足首套房貸款需求，合理確定房貸利率水平以及加快審批發(fā)放速度,。
值得注意的是,，這次座談是在1-4月宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳,、房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的背景下進(jìn)行的。樓市發(fā)生的多起房地產(chǎn)信托違約,、中小房企資金鏈斷裂等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)案例,，加大了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，并可能拖累GDP,。
有分析人士認(rèn)為,，央行此舉不排除為房地產(chǎn)市場(chǎng)背書(shū)，鼓勵(lì)真正有需求的人群入市,，從而為年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)托底,。
央行在為誰(shuí)托底？
5月初,，起家于廣東惠州（樓盤(pán)）的光耀地產(chǎn)傳出破產(chǎn)消息,，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)急劇放大,。其表現(xiàn)是，旗下多個(gè)項(xiàng)目停工,，已售房源業(yè)主無(wú)法按時(shí)收房,，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不再為其發(fā)放貸款，形成惡性循環(huán),。
作為開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源,，首付款和個(gè)貸占重要位置。從去年年中開(kāi)始,，個(gè)貸的發(fā)放就出現(xiàn)延緩,，今年情況更趨惡化，少數(shù)銀行甚至?xí)和�,。預(yù)售款相當(dāng)程度上來(lái)自于房貸,，預(yù)售款少了，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張,。
開(kāi)發(fā)商資金緊張,，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速今年以來(lái)持續(xù)下滑。1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度增長(zhǎng)19.9%,，下滑至16.8%,，其中3月單月降至14.2%。更值得關(guān)注的是,，房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo),，房屋銷(xiāo)售面積大幅下行，3月為-7.5%,，房屋新開(kāi)工面積更高達(dá)-21.9%,。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存狀況也明顯惡化,。
房地產(chǎn)投資增速與GDP密切相關(guān),。根據(jù)海通證券(600837,股吧)首席分析師姜超的測(cè)算，2013年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增速的貢獻(xiàn)為1.45%,，如果2014年房地產(chǎn)投資增速降至15.1%,，它對(duì)GDP增速的貢獻(xiàn)為1.15%。因此,，2014年房地產(chǎn)投資下行將直接拖累GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn),。
深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士分析，如果各銀行對(duì)個(gè)人房貸采取惜貸的政策持續(xù)下去,，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)缺錢(qián),，房地產(chǎn)投資增速也會(huì)持續(xù)下滑，這對(duì)今年的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)很不利。
正如劉士余所說(shuō),，個(gè)人住房貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有穩(wěn)定的功能,。上述分析人士認(rèn)為，盡管中央層面已經(jīng)提出了微刺激措施,，用棚戶(hù)區(qū)改造,、基礎(chǔ)設(shè)施投資等來(lái)彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速的下滑，但央行仍希望首套房能夠托住房地產(chǎn)市場(chǎng),，使得房地產(chǎn)投資增速下滑不那么劇烈,，避免硬著陸。為樓市托底,，就是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)托底,。
此外，穩(wěn)住房?jī)r(jià),，就可以穩(wěn)住地價(jià)，避免地方政府財(cái)政收入大起大落,，導(dǎo)致其出現(xiàn)無(wú)力償債的危機(jī),。
非市場(chǎng)化的窗口指導(dǎo)
雖然央行意愿良好，但商業(yè)銀行反應(yīng)不一,。
“監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場(chǎng)化,，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略�,！币晃还煞葜沏y行人士認(rèn)為,，選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況,，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇,。央行和銀監(jiān)會(huì)不應(yīng)該直接對(duì)商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)做出干涉，也不可能逼迫銀行發(fā)放房貸或下調(diào)房貸利率,。
商業(yè)銀行發(fā)放房貸的積極性不高,。2014年，受余額寶,、財(cái)付通等理財(cái)產(chǎn)品倒逼,，商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率持續(xù)推高，維持在5%-5.5%,。銀行理財(cái)收益率高于9折房貸利率,、接近房貸基準(zhǔn)利率；1年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%,，銀行存放同業(yè),，也好于發(fā)放房貸。
華夏銀行副行長(zhǎng)黃金老指出，當(dāng)前房貸利率低,，操作成本高,，存款貢獻(xiàn)少，商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收益偏低,。銀行仍然要辦理房貸,，主要是基于維護(hù)客戶(hù)關(guān)系和踐行社會(huì)責(zé)任的考慮，同時(shí)房貸的不良率較低,。
就央行提出的幾點(diǎn)要求,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張,，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行,，銀行平均成本利率提高，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在增加,，特別是溫州（樓盤(pán)）等房?jī)r(jià)下調(diào)比較多的城市,，已經(jīng)出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。這些因素導(dǎo)致銀行不太可能在不大規(guī)模放水的情況下增加房貸額度,。
世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松表示,，住房按揭貸受利率市場(chǎng)化影響，商業(yè)銀行不積極,。除非大幅度降準(zhǔn),，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的政策性金融機(jī)構(gòu)。
房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不變
更深層次的是,，地產(chǎn)與金融融為一體,，房貸市場(chǎng)的變化徹底改變了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
黃金老指出,，十多年來(lái),，房?jī)r(jià)屢遭調(diào)整壓力，所不同的是這一次來(lái)自市場(chǎng),，而非政策,，決定了本輪房?jī)r(jià)向下調(diào)整的真實(shí)性。面對(duì)高利率,，銀行房貸市場(chǎng)陷于停頓,，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量下滑，房?jī)r(jià)承壓,。
張大偉也認(rèn)為,，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊張，是出現(xiàn)本輪市場(chǎng)調(diào)整的最主要原因,，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到,，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào),，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲,。
從交易成本來(lái)看,，首套房信貸收緊對(duì)市場(chǎng)的支付能力影響非常大。按照目前北京（樓盤(pán)）市場(chǎng)的正常購(gòu)房案例,，剛需購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套位于南六環(huán)的剛需住宅,，總價(jià)200萬(wàn)，首付30%,，貸款140萬(wàn),，從去年年底的85折到目前的基準(zhǔn)上浮，30年增加的利息高達(dá)43萬(wàn),，相當(dāng)于房?jī)r(jià)200萬(wàn)的21%,！這大大抑制了購(gòu)房需求，提高了資金成本,。
“市場(chǎng)正在尋找均衡,，或者利率下降，或者房?jī)r(jià)下降,，最好兩個(gè)同時(shí)下降,。”黃金老說(shuō),。
從更長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，2005年以來(lái),，我國(guó)居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,，超配房地產(chǎn)；但當(dāng)前的高利率或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率正在改變這種配置傾向,。
數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入2014
年，一年期銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率）達(dá)到6%左右,；一筆為期5年的房地產(chǎn)投資,，其年收益率必須達(dá)到10%，也即7.27年翻一倍,，才比較有投資價(jià)值,。但這樣的房?jī)r(jià)漲幅在當(dāng)前以及今后都難以實(shí)現(xiàn)，況且還要計(jì)算持有房地產(chǎn)的稅收及轉(zhuǎn)讓時(shí)的交易成本,。
諸多金融界人士認(rèn)同,，互聯(lián)網(wǎng)金融降低了理財(cái)產(chǎn)品投資的門(mén)檻，銀行也在主動(dòng)下調(diào)投資門(mén)檻,，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益,，中國(guó)居民投資房地產(chǎn)意愿正在下降,。個(gè)人資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的改變，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生持續(xù)的影響,。