日前,，央行宣布擴大外匯市場人民幣對美元匯率浮動幅度,，人民幣匯率波動廣受關(guān)注,。我國房地產(chǎn)業(yè)曾數(shù)次經(jīng)歷人民幣貶值沖擊，由于房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)上升走勢,，人民幣貶值的負面影響并未傷及樓市。
日前,，央行宣布擴大外匯市場人民幣對美元匯率浮動幅度,，人民幣匯率波動廣受關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)曾數(shù)次經(jīng)歷人民幣貶值沖擊,，由于房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)上升走勢,，人民幣貶值的負面影響并未傷及樓市。但值得注意的是,，人民幣持續(xù)貶值會導(dǎo)致海外融資成本提高,、外資炒作熱情減退，這一邏輯沒有改變,。
當前房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量仍較龐大,，且隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高,，人民幣貶值的影響正逐漸顯現(xiàn),。更為重要的是，在三四線城市樓市供過于求,、房地產(chǎn)市場陷入周期性低谷之時,，人民幣貶值正在變成樓市的負擔。有業(yè)內(nèi)人士表示,，如果人民幣長期貶值,，將加速樓市泡沫的擠出，并導(dǎo)致部分區(qū)域房價下跌,。
海外融資環(huán)境生變
對于春節(jié)前后在海外市場融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言,，早已預(yù)料到了人民幣貶值的必然性。從去年年中開始,，QE退出的大幕拉開,，人民幣進入貶值通道只是時間問題。從去年年底開始,，綠地,、萬科、恒大,、萬達,、招商等大型房企紛紛加快融資步伐，頗有“偏向虎山行”的架勢,。
來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至3月15日，今年房企海外融資總額達到150.32億美元,，約合人民幣917億元,。比去年同期的104.5億美元上漲了43%,，相當于去年全年海外融資額的27%。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為,，房企空前重視資金安全,，意圖通過融資來增強在一二線城市土地市場的競爭力。同時,，年初國內(nèi)傳出各銀行收緊房地產(chǎn)信貸,、局部市場降價現(xiàn)象，也對資金鏈的安全提出警示,。由此使得房企越來越未雨綢繆,，儲備“過冬”資金。
“即使人民幣有所貶值,，海外融資的成本仍然低于國內(nèi)融資,。”一家在港上市房企負責(zé)人向中國證券報記者表示,，房企海外融資的平均成本在4%-8%的區(qū)間內(nèi),，資質(zhì)較好的房企海外發(fā)債成本通常在4%左右，與國內(nèi)其他渠道融資相比,，成本要降低一半,，甚至更多。
上述負責(zé)人稱,，企業(yè)從去年年末啟動海外融資,，很大程度上是在追趕時間差。一方面,，經(jīng)過2013年的旺盛銷售,，2014年市場遇冷已成共識;另一方面，在美國QE逐步退出之后,，人民幣尚未迅速進入貶值通道,。因此，2013年末是啟動融資相對理想的時點,。而進入2014年以來,，國內(nèi)樓市風(fēng)險凸顯，部分在港上市的房企遭遇較低認購,，即說明融資環(huán)境已變,。
但即便如此，人民幣貶值仍將增加房企的償債壓力,，尤其是在近年來房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市增多,，海外融資比例提高的情況下。根據(jù)克爾瑞發(fā)布的報告,，具有代表性的30家香港內(nèi)房股借款結(jié)構(gòu)中,，在2012年底,，美元、港元借債比例達到34%,。其中,，中海達到86%;超過一半的房企這一比例超過三分之一。
該機構(gòu)的報告還顯示,，從2013年至今，國內(nèi)上市房企共海外融資2500億人民幣,，占對外公告總?cè)谫Y的60%,。國內(nèi)房企的融資成本和還款將受到人民幣貶值的實質(zhì)性影響。根據(jù)計算,，人民幣每貶值3%,，房企的總借款(以人民幣計算)將上升1%。
有分析人士認為,，當前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況整體良好,，人民幣的小幅貶值難以形成實質(zhì)性影響。但如果人民幣長期貶值,，將會持續(xù)增加企業(yè)的資金成本,，并可能給部分項目的定價帶來壓力。
外資炒樓熱情消退
人民幣的貶值,，還可能影響外資介入樓市的熱情,。由于看好人民幣資產(chǎn)帶來的匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利，大量外資進入中國,。房產(chǎn)是外資進入比較便利的投資品種,，所以成為外資扎堆的領(lǐng)域。一旦人民幣升值預(yù)期減弱,，外資撤出,，房地產(chǎn)的價格也可能會受到一些影響。
據(jù)了解,，盡管以“去投資化”為目的的房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)多年,，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進入國內(nèi)樓市,。據(jù)統(tǒng)計,，海外資本主要以基金的形式進入國內(nèi)樓市，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)是其青睞的對象,。多家機構(gòu)的統(tǒng)計顯示,，2008年國際金融危機后，外資在寫字樓市場的主流地位曾一度讓位于內(nèi)資,，但從2010年底開始,，外資又有回流之勢,。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產(chǎn)市場作為一個由投機炒作為主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè),。如果人民幣貶值并導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn),，那么投資者或退出市場，或再也不輕易地進入住房市場,。他表示,，人民幣持續(xù)貶值不僅會導(dǎo)致早些時候從海外涌入國內(nèi)的資金流出中國，或不敢再輕易地進入中國市場,，也會導(dǎo)致中國住房資產(chǎn)的價格下跌,。
從去年下半年開始，李嘉誠就掛牌出售位于上海,、廣州等地的物業(yè),，并將目光投向歐洲。分析人士認為,，李嘉誠此次舉動,，就在美聯(lián)儲宣布退出QE后不久。除了出于對內(nèi)地經(jīng)濟形勢不看好之外,，也蘊含了其對樓市走向及匯率變化的看法,。
與此同時，易憲容還強調(diào),，人民幣持續(xù)升值的預(yù)期一旦打破,，國內(nèi)居民也會減持人民幣資產(chǎn)。具體而言,，國內(nèi)居民或是不再愿意進入房地產(chǎn)市場,，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產(chǎn)。
因此,，從資產(chǎn)價值的角度,，人民幣貶值無疑將對房地產(chǎn)帶來影響�,？藸柸鸬姆治稣J為,，沖擊范圍將包括以工業(yè)品為代表的大宗商品、房地產(chǎn)市場乃至股票市場等人民幣計價的資產(chǎn)價格,。該機構(gòu)還強調(diào),，熱錢投資房地產(chǎn)市場的收益將縮小，再加上房地產(chǎn)市場本身的調(diào)整,，追逐高收益的“熱錢”可能由此撤退,，進而抑制房價的上漲。
一線城市房價承壓
自1998年我國啟動房地產(chǎn)市場化改革以來,，樓市經(jīng)歷過數(shù)次人民幣貶值的沖擊,。但結(jié)合房地產(chǎn)市場走勢來看,，樓市的冷熱與匯率波動并無直接相關(guān)性。在2011年的人民幣貶值通道中,，房地產(chǎn)市場便大幅上漲,，絲毫未受影響。
分析人士認為,，影響房地產(chǎn)市場走勢的因素較多,，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場供需關(guān)系。其中,，前者與樓市的走勢有著正相關(guān)性,，后者則決定市場的波動幅度。此外,，房地產(chǎn)調(diào)控政策也在很大程度上影響市場走向。相比之下,，匯率波動只是影響樓市的次要因素,。
但值得注意的是，作為一項利空因素,，人民幣貶值在樓市向好時的影響微乎其微;但在房地產(chǎn)市場處于下行周期之時,，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場預(yù)期,，此次人民幣貶值或維持一段時間,。
張大偉表示，當前的房地產(chǎn)市場正處在下行周期中,。2014年以來的數(shù)據(jù)顯示,，主要城市市場銷售數(shù)據(jù)漲幅都有所放緩�,？傮w來看,，2014年及之后中國房地產(chǎn)市場分化將加劇，調(diào)整的趨勢將愈加明顯,，大部分三四線城市將會出現(xiàn)供應(yīng)過剩,，房價下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現(xiàn)調(diào)整,。
近期,，國內(nèi)樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風(fēng)險凸顯之外,，一二線城市部分樓盤也出現(xiàn)降價現(xiàn)象,。部分房企因銷售不理想而出現(xiàn)資金鏈緊繃的局面，浙江的個別企業(yè)甚至出現(xiàn)債務(wù)違約,。
在此背景下,，張大偉認為,，美聯(lián)儲QE退出、人民幣貶值對中國房地產(chǎn)市場影響偏負面,。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時,，美元走強后,，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境,，房地產(chǎn)市場將面臨頹勢,，從而可能傷害中國經(jīng)濟。
分析人士還強調(diào),，相比三四線城市供大于求的本質(zhì),，熱錢集中的一二線城市所受影響更大�,！耙坏┤嗣駧懦掷m(xù)貶值,，熱錢就會流出，導(dǎo)致一線城市的房價受到壓力,。從2005年以來,，人民幣已經(jīng)持續(xù)升值多年，房價也一直上漲,，這些投機資金獲利巨大,，它們可能愿意以更低的價格退出�,！�