海南省省長蔣定之日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，海南正在加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，將逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，力爭(zhēng)到2017年底,，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右。
對(duì)此,，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，度假村,、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)將在今后五年內(nèi)迎來發(fā)展契機(jī),，但相關(guān)監(jiān)管和配套政策，還需盡早完善和明確,。
低端商品房過多 住宅地產(chǎn)占比過大
海南省省長蔣定之表示,，結(jié)構(gòu)不合理，是當(dāng)前海南省房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題,，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過大,，低端商品住房過多。單一模式,、低端開發(fā),，既是對(duì)海南寶貴土地資源的極大浪費(fèi),，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，2005年至2012年,，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成2729.65億元，年均增長43.47%,，約占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的33.92%,，連續(xù)保持兩位數(shù)增長態(tài)勢(shì)。2013年,，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1196.76億元,，同比增長35%，高于全國同期平均水平15.2個(gè)百分點(diǎn),。
目前,，海南省房地產(chǎn)的開發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占絕對(duì)主導(dǎo)，與旅游度假相關(guān)的度假酒店,、酒店式公寓等經(jīng)營性地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品較少,，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)規(guī)模更小,。海南省住建廳統(tǒng)計(jì),，2013年，海南商品房住宅投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的83.1%,，比全國同期平均水平高出14.6個(gè)百分點(diǎn),，旅游房地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)投資所占比例較低。
與此同時(shí),，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性不合理問題日愈凸顯,。“以商品住宅占絕對(duì)主導(dǎo)地位的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展,。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長陳武表示,，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),，也是一種消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐,，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提,。
對(duì)此，蔣定之表示,，一方面,，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)并非水火不容。世界旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律表明,，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性,，是一個(gè)相互依托,、互促并進(jìn)的關(guān)系。另一方面,，一個(gè)地方的發(fā)展,，如果過分依賴某個(gè)行業(yè)、產(chǎn)業(yè),，甚至“一業(yè)獨(dú)大”,，一旦外部發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化，就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性,、可持續(xù)性,，所以要注重調(diào)整和優(yōu)化。
蔣定之說,，從市場(chǎng)需求看,，在當(dāng)前許多地方出現(xiàn)嚴(yán)重霧霾的情況下，海南的生態(tài),、氣候資源更加稀缺,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。2014年春節(jié)期間,，海南房地產(chǎn)簽約面積就超過2.6萬平方米,，總成交金額6.5億元。
普通商品房比例下降 房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲
海南以得天獨(dú)厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞,，“第一次觀光,，第二次度假，第三次來海南買房”,，已經(jīng)成為一種時(shí)尚的模式,。
三亞市政府統(tǒng)計(jì)顯示,，三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目85%由島外人士購買,，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊(duì)伍呈不斷擴(kuò)大之勢(shì),。因此,，島外購房需求的持續(xù)旺盛推高了海南的房價(jià)，在一定程度上影響了本島居民的剛性住房需求,，尤其是三亞均價(jià)兩萬元的樓價(jià)，直逼北上廣的樓市,，本地人買房難的問題十分突出,。
普通商品住房的開發(fā)比例降下來了，也就意味著商品房供給數(shù)量減少了,，那么海南房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲,，本地人買房的負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)更重,？
對(duì)此，海南現(xiàn)代管理研究院院長,、海大教授王毅武認(rèn)為,，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開發(fā)比例后,，會(huì)激發(fā)出市場(chǎng)活力,，調(diào)動(dòng)這些“沉睡”的空置房再次投入市場(chǎng)，可以抵消因降低普通商品房開發(fā)比例所帶來的影響,。
王毅武說,，從長遠(yuǎn)來看，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開,，不要攪成一鍋粥,。保障房解決本島居民居住問題，旅游房地產(chǎn)解決游客問題,。
蔣定之也表示,，要積極構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，也就是要在“一降一增一�,！鄙献鑫恼�,。一是“降”，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，力爭(zhēng)到2017年底,，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右。二是“增”,，增加旅游酒店,、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè),。三是“�,！保灾械褪杖肴后w為重點(diǎn),，加大保障房供應(yīng)力度,，力爭(zhēng)到“十二五”末，將保障性住房覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右,，這是海南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的應(yīng)有之義,。
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) 還需政策“扶上馬送一程”
蔣定之說，海南房地產(chǎn)業(yè)也確實(shí)存在結(jié)構(gòu)不合理的問題,，“房地產(chǎn)一遇冷,，全省就要著涼”，這雖然是個(gè)比喻，不一定準(zhǔn)確,，但也說明我們海南調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)確實(shí)任重道遠(yuǎn)。
為此,，去年海南專門出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,，對(duì)加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出安排。提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系,。積極發(fā)展與旅游業(yè),、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店、療養(yǎng),、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn),；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品,；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店,、分時(shí)度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn)。
近年來,，海南省在經(jīng)營性房地產(chǎn)方面進(jìn)行了許多積極探索,，但由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和誠信體系約束，酒店經(jīng)營者和業(yè)主的糾紛問題時(shí)有發(fā)生,。
一些業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，社會(huì)誠信體系的缺失嚴(yán)重制約了海南省經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。現(xiàn)在許多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營比較穩(wěn)定,，是建立在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的基礎(chǔ)上的,。一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā),。
三亞一家產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)企業(yè)的策劃部經(jīng)理認(rèn)為,，產(chǎn)權(quán)式酒店是一項(xiàng)投資產(chǎn)品，一般利潤在4%左右,，回效慢,。所以他們只賣了一部分產(chǎn)權(quán)，剩下產(chǎn)權(quán)自持,，這樣雙方利益就連在了一起,。他坦承，目前最大的問題是沒有具體的法律規(guī)范,。對(duì)于房產(chǎn)稅,、物業(yè)稅、租賃費(fèi)等方面都沒有一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn),，因此,，相關(guān)法律文件盡快出臺(tái)十分有必要,。
王毅武表示,，海南發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目,，還必須考慮政策導(dǎo)向問題。開發(fā)商都是趨利的,，房地產(chǎn)投資大,，比起經(jīng)營性房地產(chǎn)，普通商品房“一錘子”買賣收回成本更快,，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)更小,，如果沒有相關(guān)優(yōu)惠政策刺激，同等條件下開發(fā)商當(dāng)然不愿意涉足經(jīng)營性房地產(chǎn)領(lǐng)域,�,！罢绻且淮涡允杖⊥恋爻鲎尳穑瑓s要求開發(fā)商搞經(jīng)營性房地產(chǎn),，用10年甚至更長時(shí)間收回成本,，這無疑不太現(xiàn)實(shí)�,！�
因此,，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南應(yīng)盡快建立起經(jīng)營性房地產(chǎn)的概念,，高端并不一定就是豪宅,，適價(jià)低碳的房地產(chǎn)同樣不會(huì)造成資源的浪費(fèi)。