海南省省長蔣定之日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，海南正在加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，力爭到2017年底,，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右。
對此,，一些業(yè)內(nèi)人士認為,，度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設將在今后五年內(nèi)迎來發(fā)展契機,，但相關監(jiān)管和配套政策,，還需盡早完善和明確。
低端商品房過多 住宅地產(chǎn)占比過大
海南省省長蔣定之表示,，結(jié)構(gòu)不合理,，是當前海南省房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過大,，低端商品住房過多,。單一模式、低端開發(fā),，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費,，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
據(jù)統(tǒng)計,，2005年至2012年,，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成2729.65億元，年均增長43.47%,，約占全社會固定資產(chǎn)投資總額的33.92%,，連續(xù)保持兩位數(shù)增長態(tài)勢。2013年,，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1196.76億元,，同比增長35%，高于全國同期平均水平15.2個百分點,。
目前,，海南省房地產(chǎn)的開發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占絕對主導，與旅游度假相關的度假酒店,、酒店式公寓等經(jīng)營性地產(chǎn)項目產(chǎn)品較少,，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)規(guī)模更小,。海南省住建廳統(tǒng)計,，2013年，海南商品房住宅投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的83.1%,，比全國同期平均水平高出14.6個百分點,，旅游房地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)投資所占比例較低,。
與此同時，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性不合理問題日愈凸顯,�,！耙陨唐纷≌冀^對主導地位的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展,�,！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長陳武表示，房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè),，也是一種消費性產(chǎn)業(yè),，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提,。
對此,，蔣定之表示，一方面,，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)并非水火不容。世界旅游經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律表明,，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關聯(lián)性,，是一個相互依托、互促并進的關系,。另一方面,，一個地方的發(fā)展，如果過分依賴某個行業(yè),、產(chǎn)業(yè),，甚至“一業(yè)獨大”，一旦外部發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化,，就會影響經(jīng)濟的穩(wěn)定性,、可持續(xù)性，所以要注重調(diào)整和優(yōu)化,。
蔣定之說,，從市場需求看，在當前許多地方出現(xiàn)嚴重霧霾的情況下,，海南的生態(tài),、氣候資源更加稀缺，房地產(chǎn)市場需求將進一步擴大,。2014年春節(jié)期間,，海南房地產(chǎn)簽約面積就超過2.6萬平方米，總成交金額6.5億元,。
普通商品房比例下降 房價會不會繼續(xù)上漲
海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞,，“第一次觀光,，第二次度假，第三次來海南買房”,，已經(jīng)成為一種時尚的模式,。
三亞市政府統(tǒng)計顯示,，三亞房地產(chǎn)項目85%由島外人士購買,，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢,。因此,，島外購房需求的持續(xù)旺盛推高了海南的房價，在一定程度上影響了本島居民的剛性住房需求,，尤其是三亞均價兩萬元的樓價,，直逼北上廣的樓市，本地人買房難的問題十分突出,。
普通商品住房的開發(fā)比例降下來了,，也就意味著商品房供給數(shù)量減少了，那么海南房價會不會繼續(xù)上漲,，本地人買房的負擔會不會更重,？
對此，海南現(xiàn)代管理研究院院長,、海大教授王毅武認為,，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開發(fā)比例后,，會激發(fā)出市場活力,，調(diào)動這些“沉睡”的空置房再次投入市場，可以抵消因降低普通商品房開發(fā)比例所帶來的影響,。
王毅武說,，從長遠來看，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開,，不要攪成一鍋粥,。保障房解決本島居民居住問題，旅游房地產(chǎn)解決游客問題,。
蔣定之也表示,，要積極構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，也就是要在“一降一增一�,！鄙献鑫恼�,。一是“降”，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，力爭到2017年底,，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右,。二是“增”，增加旅游酒店,、度假村,、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設。三是“�,！�,，以中低收入群體為重點，加大保障房供應力度,，力爭到“十二五”末,，將保障性住房覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右，這是海南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的應有之義,。
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) 還需政策“扶上馬送一程”
蔣定之說,，海南房地產(chǎn)業(yè)也確實存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，“房地產(chǎn)一遇冷,，全省就要著涼”,，這雖然是個比喻，不一定準確,，但也說明我們海南調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、推進產(chǎn)業(yè)升級確實任重道遠。
為此,，去年海南專門出臺《關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，對加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出安排,。提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系,。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店,、療養(yǎng),、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn)；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設標準高,、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品,；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn),。
近年來,，海南省在經(jīng)營性房地產(chǎn)方面進行了許多積極探索，但由于缺乏相關的法律法規(guī)和誠信體系約束,，酒店經(jīng)營者和業(yè)主的糾紛問題時有發(fā)生,。
一些業(yè)內(nèi)人士告訴記者，社會誠信體系的缺失嚴重制約了海南省經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的發(fā)展。現(xiàn)在許多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營比較穩(wěn)定,，是建立在整個房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的基礎上的,。一旦經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā),。
三亞一家產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)企業(yè)的策劃部經(jīng)理認為,，產(chǎn)權(quán)式酒店是一項投資產(chǎn)品，一般利潤在4%左右,，回效慢,。所以他們只賣了一部分產(chǎn)權(quán)，剩下產(chǎn)權(quán)自持,，這樣雙方利益就連在了一起,。他坦承，目前最大的問題是沒有具體的法律規(guī)范,。對于房產(chǎn)稅,、物業(yè)稅、租賃費等方面都沒有一個參考標準,，因此,，相關法律文件盡快出臺十分有必要。
王毅武表示,，海南發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)項目,，還必須考慮政策導向問題。開發(fā)商都是趨利的,，房地產(chǎn)投資大,，比起經(jīng)營性房地產(chǎn)，普通商品房“一錘子”買賣收回成本更快,，經(jīng)營風險更小,，如果沒有相關優(yōu)惠政策刺激，同等條件下開發(fā)商當然不愿意涉足經(jīng)營性房地產(chǎn)領域,�,！罢绻且淮涡允杖⊥恋爻鲎尳穑瑓s要求開發(fā)商搞經(jīng)營性房地產(chǎn),，用10年甚至更長時間收回成本,，這無疑不太現(xiàn)實�,！�
因此,，不少業(yè)內(nèi)人士認為，海南應盡快建立起經(jīng)營性房地產(chǎn)的概念,，高端并不一定就是豪宅,，適價低碳的房地產(chǎn)同樣不會造成資源的浪費,。