近日,，坊間“寄予厚望”的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正一事,，被相關(guān)部門的權(quán)威聲音“一錘定音”：11月22日,，國土資源部辦公廳,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)出緊急通知,，要求全面,、正確領(lǐng)會(huì)三中全會(huì)精神,，堅(jiān)決遏制在建,、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為,。
危害大——破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，購房人權(quán)益得不到保護(hù)
“小產(chǎn)權(quán)房”的命運(yùn)走向，一直是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)話題,。其實(shí),，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，它只是社會(huì)上的一種俗稱,，通常是指那些違法占用農(nóng)村集體土地建設(shè),，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅項(xiàng)目。由于未獲得土地,、規(guī)劃,、建設(shè)、銷售等行政許可,，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)登記,，屬于沒有產(chǎn)權(quán)、不受法律保護(hù)的住用房屋,。
近年來,，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申不得違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”、不得購買“小產(chǎn)權(quán)房”,。2012年8月,，國土資源部,、住建部曾專門下發(fā)通知,，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記,、堅(jiān)決查處在建、在售行為等要求,。盡管官方立場(chǎng)鮮明,，但從全國面上情況看，“小產(chǎn)權(quán)房”在建在售勢(shì)頭依然不減,，而且還出現(xiàn)了以公租房,、保障房、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、舊村改造,、新農(nóng)村建設(shè)、旅游產(chǎn)業(yè),、文化園區(qū),、種植園(棚)承包、養(yǎng)老休閑等為名建設(shè)的變相“小產(chǎn)權(quán)房”,。
“小產(chǎn)權(quán)房”緣何屢禁不止?專家指出,，“小產(chǎn)權(quán)房”的“繁榮”，與城市房?jī)r(jià)迅速躥升密不可分,。由于不用負(fù)擔(dān)土地出讓金和各種稅費(fèi),，相較商品房而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯,。特別是在房?jī)r(jià)高企的一,、二線城市，“小產(chǎn)權(quán)房”有著龐大的購買群體,。另一方面,，“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)利潤(rùn)空間巨大，在現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元土地制度下,，集體經(jīng)濟(jì)組織也樂于將自有土地與投資人的資本結(jié)合,，加之違法成本低、處罰威懾力小,，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)愈演愈烈,。
“‘小產(chǎn)權(quán)房’問題危害很大，對(duì)此要有清醒,、充分的認(rèn)識(shí),。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥說,，亂占濫用土地建設(shè)和銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為,，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;由于不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，購房人的權(quán)益得不到保護(hù),，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患;此外,，因設(shè)計(jì)、施工等脫離監(jiān)管,，質(zhì)量安全沒有保障,，損害群眾的利益。
出重拳——處理事和處理人齊頭并進(jìn),，讓違法者付出代價(jià)
十八屆三中全會(huì)《決定》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，明確規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃,、入股，實(shí)行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價(jià)”,。很多人把這一政策表述，視作“小產(chǎn)權(quán)房”的救命稻草,。
對(duì)此,，國土資源部副部長(zhǎng)徐德明指出，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制,、符合用地規(guī)劃為前提,。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴(yán)格的法定審批手續(xù),，任何單位和個(gè)人使用土地,，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。
“這是大前提,，是前置條件,，是硬杠杠，絕不能違背,，更不可逾越,。”徐德明說,，違法建設(shè),、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃,，不符合土地用途管制制度,，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，危害性極大,，建設(shè),、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。
為確保令行禁止,，堅(jiān)決叫停在建,、在售違法違規(guī)行為，與以往不同,，國土資源部,、住建部亮出了“殺手锏”,，明確這次整治“小產(chǎn)權(quán)房”要處理事和處理人齊頭并進(jìn)：一方面各地要選擇1—2起頂風(fēng)違法繼續(xù)實(shí)施建設(shè)和銷售,、情節(jié)惡劣的案件，依法從嚴(yán)從重處理,，向社會(huì)公開曝光,，以起到警示震懾的作用。同時(shí),，對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可,、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證,、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的,，要追究相關(guān)人員的責(zé)任，對(duì)監(jiān)管不力,、失職瀆職的,，要嚴(yán)厲從重問責(zé)。