核心提示
■越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí),，房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生的概率越大,，進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
■在控制投機(jī)性需求,，滿足合理住房需求的統(tǒng)一調(diào)控總基調(diào)下,，不同城市的調(diào)控政策需更有針對(duì)性,，更精細(xì)化。
■房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn),，應(yīng)該選擇在那些住房市場問題比較突出,、房價(jià)上漲較快的一二線城市盡早推開。
如何看待目前市場分化格局？
住房極度短缺時(shí)期已過去,，但不同人群實(shí)際占有不平衡,、不同地區(qū)發(fā)展不平衡
記者：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象——一邊是一線城市房價(jià)持續(xù)走高，另一邊是部分三,、四線城市房價(jià)疲軟甚至下跌,。怎么看待目前的市場分化格局？現(xiàn)在樓市調(diào)控到底該松該緊,？
任興洲：分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場格局及調(diào)控政策,，還是要站在歷史角度對(duì)我國的住房市場有一個(gè)總體判斷，否則依然是頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳,。
從上世紀(jì)80年代初開始的住房制度改革，已走過30多年的歷程,，使我國城鎮(zhèn)住房市場供求發(fā)生了深刻變化,，形成了相當(dāng)規(guī)模的住房存量。根據(jù)我們研究團(tuán)隊(duì)近幾年的研究并依據(jù)多種因素推算,，到2010年,，全國城鎮(zhèn)積累的存量住房約有2.11億套。按當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口家庭戶計(jì)算,，戶均約為1.02套,；人均住宅建筑面積從1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年,，我國城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率（指住在自有產(chǎn)權(quán)房子中的比例）為85.39%,。
由此可見，我國城鎮(zhèn)住房無論從規(guī)�,？偭�,、戶均套數(shù)，還是人均住房面積都有了重要變化,�,？傮w上，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過去,，居民住房困難問題得到了相當(dāng)大的緩解,。很多地方，特別是一些三,、四線城市,，住房供需矛盾緩解，有的城市甚至已經(jīng)趨向初步平衡,。
記者：國外戶均擁有住房超過1套時(shí),，市場就趨于穩(wěn)定了,，為什么在我們這里卻不是這樣？
任興洲：在我國城鎮(zhèn)住房市場快速發(fā)展和住房總量不斷增加的同時(shí),，也確實(shí)還存在著不少問題,，主要表現(xiàn)為三組矛盾。
一是住房總量規(guī)模較大,，但住房質(zhì)量有待改善,。到2010年，我國城鎮(zhèn)常住人口家庭戶均住房成套率（即住房內(nèi)有獨(dú)立廚房,、衛(wèi)生間等）僅為0.73套,。
二是人均占有住房面積較高，但不同人群實(shí)際占有不平衡,。人均住宅建筑面積32.9平方米只是平均數(shù),，不是每個(gè)家庭都有這樣的居住水平。有的家庭可能擁有多套住房,，而有些家庭仍在為如何擁有一套住房而苦惱,。
三是不同城市、不同區(qū)域的住房市場發(fā)展不平衡,，近些年分化趨勢日益明顯,。京滬廣深等一線城市以及一些省會(huì)等二線城市住房需求增長快，供求矛盾仍比較緊張,，房價(jià)上漲幅度較大,。而一些三、四線城市的住房供求矛盾已大大緩解,，有的城市供求趨向平衡,，有的城市住房銷售速度明顯放緩，去庫存壓力不斷增大,。
大城市房價(jià)為何邊控邊漲,？
城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)導(dǎo)致剛需激增，信貸政策又較寬松,，而土地供給相對(duì)不足,，加劇供求矛盾
記者：住房市場分化中最令人頭疼的是一線大城市房價(jià)過快上漲。今年初,，國務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場的突出問題出臺(tái)了“國五條”,，社會(huì)上普遍認(rèn)為樓市進(jìn)入了更為嚴(yán)厲的調(diào)控期。為何房價(jià)仍隨著調(diào)控屢屢躥高,？
任興洲：客觀講,，2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控還是取得了比較明顯的成效，在部分城市限購政策和差別化利率等政策的作用下,，投機(jī)性需求得到一定程度的遏制,，也曾一度控制住了房價(jià)快速上漲的勢頭。
從2012年下半年開始,，一線城市和部分二線城市的房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了明顯反彈,，供求矛盾比較緊張。我認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢是由多種因素決定的,，甚至可以說是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制機(jī)制中的諸多矛盾集中體現(xiàn)在住房供求和房價(jià)上。
大城市房價(jià)較快上漲,，一方面是城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),，城市剛性住房需求快速增加的原因；另一方面,，是貨幣和信貸較為寬松,，利率下調(diào)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升緩慢,，大量信貸流向了房地產(chǎn)市場,。同時(shí)，地方土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)體制導(dǎo)致賣地沖動(dòng)較大,。由于土地供給相對(duì)不足,，而需求十分旺盛，地價(jià)大幅上升,，又影響了人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期,，使供求矛盾進(jìn)一步加劇。
當(dāng)然,，一線和二線城市供求矛盾突出,、房價(jià)快速上漲與公共服務(wù)資源配置不均等也有直接關(guān)系。大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高,，就業(yè)機(jī)會(huì)多,，教育醫(yī)療資源好，居民可以分享的公共服務(wù)更多,，從而形成了人口的更快速聚集,，剛性住房需求自然會(huì)快速增長。而住房供給又不能及時(shí)跟上,，就加劇了供求矛盾,，造成房價(jià)的較快上漲。
記者：樓市分化的另一邊是三,、四線城市市場萎靡,，像溫州、鄂爾多斯等城市過去幾年也經(jīng)歷了房價(jià)暴漲,，今年卻出現(xiàn)了房價(jià)回落甚至“棄房”現(xiàn)象,，怎么看待這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫問題,？
任興洲：房地產(chǎn)開發(fā)也必須遵循市場規(guī)律。一些城市出現(xiàn)上述問題,，根本原因是違背了規(guī)律,，住房供給已經(jīng)嚴(yán)重超出了有效需求。前些年房價(jià)大幅上漲主要靠投機(jī)性需求支撐,，泡沫在不斷積累,。當(dāng)供給明顯大于求，特別是當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)回落,，資金出現(xiàn)緊張時(shí),，往往就是泡沫破裂的時(shí)候。有些人口只有100多萬的城市,，近年房屋竣工量卻接近甚至超過北京的供給量,，市場如何消化呢？
現(xiàn)在不少三,、四線城市也面臨較多糾結(jié),。一方面住房銷售緩慢，去庫存壓力很大,；另一方面由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要土地財(cái)政來平衡,，政府仍需不斷地向市場出售土地，進(jìn)而會(huì)帶來更多的住房供給,，加劇供過于求的趨勢,。實(shí)際上，越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí),，房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生的概率越大,，進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
需要強(qiáng)調(diào)的是,，房地產(chǎn)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān),，沒有產(chǎn)業(yè)支撐就留不住就業(yè)人口，就缺乏剛性需求,。脫離本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口聚集程度的房地產(chǎn)開發(fā),，不顧客觀實(shí)際的人為“造城”，必然加大泡沫風(fēng)險(xiǎn),。
樓市調(diào)控如何完善,？
調(diào)控政策更有針對(duì)性、更精細(xì)化的同時(shí),，深化體制改革,，建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制
記者：從統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)看，市場分化仍在加劇。9月,，一線城市房價(jià)同比漲幅均超兩成,，不少城市完成今年的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)非常困難，而另一面,，溫州房價(jià)仍在“跌跌”不休,。面對(duì)這種情況,，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該有哪些調(diào)整,？
任興洲：隨著房地產(chǎn)市場分化趨勢的顯現(xiàn)，各地市場主要矛盾已不盡相同,，因此房地產(chǎn)調(diào)控也需要不斷完善,，全國“一刀切”的政策應(yīng)減少。在控制投機(jī)性需求,，滿足合理住房需求的統(tǒng)一調(diào)控總基調(diào)下,，不同城市的調(diào)控政策需要更有針對(duì)性，更精細(xì)化,。
目前調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是那些市場需求量大,，房價(jià)上漲較快，且有投機(jī)需求伺機(jī)而動(dòng)的一線城市和部分二線城市,。
從供給管理看,，一是要加大住宅土地供給。目前一線城市“地王”頻出,，樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高,，造成了社會(huì)恐慌情緒。樓市上漲預(yù)期越強(qiáng)烈,，大家越搶房子,，購房年齡越年輕化，這種對(duì)未來需求的透支將使本已緊張的供求關(guān)系雪上加霜,。因此,，在加大土地供給的同時(shí)，要調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu),，提高住宅土地供應(yīng)的占比,，促使地價(jià)漲幅回落，穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)及百姓的房價(jià)上漲預(yù)期,。二是要繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè),，使保障性住房與住房市場有機(jī)結(jié)合，解決低收入家庭因房價(jià)過快上漲而無法購房的居住難題,。
從需求管理看,，一是要加快超大城市和特大城市中心城區(qū)功能的疏解。盡快引導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)向周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,，從而帶動(dòng)就業(yè)人口轉(zhuǎn)移,，減緩城市住房需求壓力,，同時(shí)促進(jìn)公共服務(wù)資源的均衡配置。二是應(yīng)實(shí)施中性的住房金融政策,，給市場一個(gè)穩(wěn)定的住房金融政策預(yù)期,。從各類政策效果來看，信貸政策對(duì)居民購房具有直接的,、較強(qiáng)的影響力,，因此，穩(wěn)定住房金融政策是保持樓市穩(wěn)定的重要因素,。三是盡早擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,。
房產(chǎn)稅出臺(tái)不可能包治房地產(chǎn)市場的所有問題，但它可以使住房購買,、出讓,、交易、持有環(huán)節(jié)的稅收結(jié)構(gòu)更加合理和平衡,，對(duì)于投機(jī)性需求也將具有一定的遏制作用,。進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，應(yīng)該選擇在那些住房市場問題比較突出,、房價(jià)上漲比較快的一線和二線城市盡早推開,。
房地產(chǎn)市場受到諸多因素的影響，要走出樓市迷局,，就要建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制,，就要依靠深化體制改革，完善相關(guān)政策,。例如促進(jìn)金融,、信貸政策的完善、城市化進(jìn)程的合理推進(jìn)和城市功能的合理配置,、實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化,，促進(jìn)土地出讓制度、戶籍制度以及財(cái)稅體制的改革,。