沉寂已久的房地產(chǎn)再融資有了新進展,。隨著新湖中寶披露再融資預案,，縈繞資本市場的一大猜想終于“破題”。不過,，此時言及房地產(chǎn)再融資開閘似乎為時尚早,。從已披露的預案以及政策導向來看,，地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開，而融資環(huán)境的松動,，尚不能完全緩解當前地產(chǎn)公司“錢緊”的整體環(huán)境,，特別是中小房企仍面臨較大的資金壓力,。
“錢緊”格局仍未改觀
作為資金密集型行業(yè)，“缺錢”幾乎一直困擾著房地產(chǎn)的發(fā)展,。特別是自2010年開啟房地產(chǎn)調(diào)控窗口后,，上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關(guān)閉后,，房地產(chǎn)信貸也在逐步收緊,。從目前房企現(xiàn)金情況看，“錢緊”的局面仍然沒有明顯改觀,。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,，已經(jīng)披露中報的15家房企上半年共實現(xiàn)凈利潤28.81億元，同比增長14.66%,。在披露業(yè)績快報及預告的公司中,，有超過六成公司上半年預增。
盡管業(yè)績維持增長,，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力,。數(shù)據(jù)顯示，上述15家房企上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額共計13.92億元,，同比下降58.21%,。其中有8家公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金為“凈流出”。嘉凱城上半年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-4.52億元,，是目前披露中報的公司中經(jīng)營性現(xiàn)金“凈流出”最多的公司,。宋都股份的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額則從去年中報時的5.6億元，大幅下降至今年中報時的-3.31億元,。對此公司表示,，現(xiàn)金流下降是因為支付土地出讓金所致。
從房企資金情況看,，當前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷,。如果以短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值來衡量房企短期內(nèi)的償債壓力，可以看到,，不少公司這一比值已經(jīng)超過2倍以上,。
扣除不可比因素后，已經(jīng)披露中報的房企中,，有5家房企的上述比值超過2倍,。其中，中弘股份短期借款為8.41億元,，一年內(nèi)到期的非流動負債為5.98億元,，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計算,，公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值達到8.47倍,。此外,，南京高科、宋都股份,、嘉凱城等公司也在2倍以上,。
如果從一季報數(shù)據(jù)看，扣除不可比因素后,，兩市有超過三成的房企上述比值在2倍以上,。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比值基本維持在50%-80%之間,。顯然,，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力,，這就導致這些公司的股權(quán)融資意愿強烈,。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前房企經(jīng)營出現(xiàn)分化,，資金實力也呈現(xiàn)明顯差異,。大型房企由于融資渠道多元化、融資成本相對較低,，資金壓力較小,。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢緊”的局面在短期內(nèi)還不能得到明顯緩解,。
再融資難言全部放開
在全行業(yè)依舊面臨“錢緊”局面之際,，新湖中寶打響的房地產(chǎn)再融資“第一槍”，似乎給不少企業(yè)帶來希望,。業(yè)內(nèi)預計,，未來還將有上市房企陸續(xù)披露再融資方案。不過這股即將掀起的地產(chǎn)融資小高峰卻并不意味著地產(chǎn)再融資全面放開,。從目前已經(jīng)披露的預案以及監(jiān)管機構(gòu)的政策導向來看,，此次地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開。
從新湖中寶的再融資方案看,，公司擬融資總額不超過55億元,，將用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目,。其中,，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目總投資為58.05億元,，使用募集資金30億元,，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，新湖中寶此次再融資的投資標的是用于舊城改造,，這符合當前國家房地產(chǎn)政策的扶持方向。這就意味著,，符合政策導向?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)再融資必須遵循的“法則”,。
對此，多家券商投行部人士表示,，房地產(chǎn)上市公司再融資已經(jīng)松動并逐步放開,，但對率先“放行”的公司有一定要求�,！捌鸫a不能有瑕疵,，比如土地和貸款上不能有問題�,！蹦惩缎腥耸刻寡�,，最重要的是再融資投資標的需要符合政策導向。
目前,，我國房地產(chǎn)調(diào)控正在發(fā)生微調(diào),。調(diào)控手段趨于市場化，特別是在舊城改造,、棚戶區(qū)建設(shè),、保障房建設(shè)等方向有所傾斜。為了有效緩解保障房相關(guān)建設(shè)的資金籌集壓力,，二級市場再融資也將提供一定金融支持,。
受此影響，涉及一級開發(fā)業(yè)務或從事保障房,、舊城改造,、棚戶區(qū)改造等業(yè)務的公司，由于符合國家產(chǎn)業(yè)政策導向,，逐步迎來再融資放開的機遇,。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投,、鐵嶺新城,、萬方發(fā)展、北京城建,、長春經(jīng)開等房地產(chǎn)公司從事上述業(yè)務,。
相比之下，純粹投向商品房住宅開發(fā)的再融資在短期內(nèi)尚未獲得“松綁”的跡象,。僅從今年公布的房地產(chǎn)再融資方案來看,，均沒有明確投向商品房住宅開發(fā)的“先例”，且已披露的預案還需要經(jīng)過股東大會或證監(jiān)會的審核。
除新湖中寶外,，近期海印股份也披露了增發(fā)方案,，募集資金將投向公司廣州國際商品展貿(mào)城——國際汽車展覽交易中心項目及補充流動資金。盡管投向商業(yè)地產(chǎn)項目,，但海印股份的行業(yè)劃分并不屬于房地產(chǎn)業(yè),，不過這在一定程度上揭示出未來再融資可能在商業(yè)物業(yè)上出現(xiàn)松動的可能。
房企轉(zhuǎn)向“資源為王”
隨著地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期,，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化也愈發(fā)明顯,。目前，大型房企已開始從“現(xiàn)金為王”向“資源為王”轉(zhuǎn)變,，這體現(xiàn)為土地市場的日趨火爆,。相比之下，中小房企的資金實力有限,，土地儲備也大多集中在三四線城市,，因此受項目結(jié)算波動的影響十分明顯。
僅從北京市場來看,，今年前七月的土地市場成交火爆,，大型房企繼續(xù)充當市場主角。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，北京7月土地出讓金合計達到206.22億元,。今年前7月，土地出讓金累計達到870.46億元,。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，在錢緊的大趨勢下，部分現(xiàn)金寬裕,、成本較低的大型房企將在土地市場繼續(xù)有所斬獲,，中小房企在土地市場可能會受到資金影響而表現(xiàn)保守。
受制于資金實力有限,，中小房企目前也面臨項目單一所引發(fā)的業(yè)績波動風險,。此次再融資有條件放開，是否能給符合融資條件的中小房企帶來轉(zhuǎn)機,？對此,，業(yè)內(nèi)人士的觀點不一。部分專家認為,，再融資選擇性放開對于房企業(yè)績影響十分有限,，在樓市長效調(diào)控機制尚未配套跟進前，地產(chǎn)再融資短期還不會全面放開,。
長江證券分析師劉俊指出,，再融資有條件放開對房地產(chǎn)行業(yè)的標志性意義大于實質(zhì)性意義，這主要是因為符合再融資條件的上市公司可能并不多,，并且棚戶區(qū)和保障房建設(shè)存在著周轉(zhuǎn)慢和毛利低的缺陷,。
興業(yè)證券分析師趙振毅則表示，涉房融資放開將是下半年的大概率事件,。由于整體貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨緊,，優(yōu)質(zhì)房企能夠穩(wěn)定投資預期，將通過更多的融資渠道來維持較低的財務成本,。