隨著房價的不斷上漲,，自2009年年底開始,，中央政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了愈來愈嚴(yán)厲的調(diào)控。每次,，眾望所盼調(diào)控后價格下跌,，然而事與愿違，房價越調(diào)越漲,，特別在大城市,。房價為何越調(diào)越漲？如何打破“一調(diào)就漲”的魔咒,？
調(diào)控政策屢次失靈
2009年12月,，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府出臺了抑制投資投機(jī)性購房,、大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“國四條”,。緊隨其后，2010年4月27日,，國務(wù)院又發(fā)布了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”——“國十條”,。
嚴(yán)厲的“國十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具,。政策出臺初期，交易量大幅度下降,，價格也有所松動,，但經(jīng)過4個多月的觀望僵持后，交易量和房價又迅速反彈,。
之后,，在2011年至2012年，圍繞著“限貸”,、“限購”,、“限漲”的“新國八條”等新政策不斷出臺，連續(xù)的調(diào)控使房價上漲幅度得到一定遏制,，開發(fā)商資金出現(xiàn)緊張,。就在大家以為樓市進(jìn)入寒冬時，奇跡發(fā)生了,。2012年11月,，樓市突現(xiàn)火爆，最終以熱銷在年終收場,。
進(jìn)入2013年,，調(diào)控新政“新國五條”面世：除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施和實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收,，這被稱為此次新政最大亮點(diǎn),。
然而，“新國五條”依舊沒讓樓市冷下來,，反而掀起交易火爆和價格熱漲的反應(yīng),。據(jù)克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的《2013上半年房企銷售TOP50》顯示，上半年大型房企的銷售業(yè)績普遍出現(xiàn)明顯增長,。另據(jù)統(tǒng)計(jì),，全國多地二手房成交量暴漲。
藥勁不小療效不佳
中央政府制定的調(diào)控政策,，為何每次實(shí)施后,，總是使房價穩(wěn)定一段時期后再度上漲？
深入觀察,，房地產(chǎn)行業(yè)問題的根結(jié)在于土地,。圍繞土地，有諸多利益群體在角逐：地方政府通過出讓土地增加財政,，同時,，他們希望地價上漲以增加投資、就業(yè)和GDP……而開發(fā)商盼望房價上漲，一方面獲取暴利,，另一方面土地價格上漲,，房價不可能下降。由此可以看出,，雖然中央政府有良好的愿望,，但其調(diào)控政策并未觸及問題的根源，所以只能暫時抑制房價,，過一段時間后,，價格又強(qiáng)烈反彈。
其實(shí),，調(diào)控政策雖不能根治房地產(chǎn)市場的病,，但藥勁也不小，為何療效不佳,？專家分析認(rèn)為,，主要因?yàn)椴糠值胤秸幌Ｍ績r下跌，所以在執(zhí)行政策時不會真正到位,，以致最終瓦解了調(diào)控效果,。比如各地出現(xiàn)很多化解房價上漲的招數(shù)以向上面交差：有的將商品房價格和精裝修分開計(jì)算，有的將遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)價格納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)拉低房地產(chǎn)均價,，有的暫停高價房預(yù)售證發(fā)放等等,。此外，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也有文章可做,。
對于房價屢調(diào)屢漲的其他原因,，內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍分析說，已有的房地產(chǎn)調(diào)控大多帶有“應(yīng)急”性,。當(dāng)房價漲勢迅猛時,，便緊急出臺調(diào)控政策，此后便進(jìn)入“政策真空期”,。等到房價進(jìn)入新一輪上漲，再臨時抱佛腳啟動新一輪調(diào)控,。其次,，沒有把房地產(chǎn)調(diào)控問責(zé)制落到實(shí)處。
另有分析指出,，對于普通消費(fèi)者而言,，因通脹原因不愿將貨幣存入銀行，而喜歡投資在不斷升值的樓市上,，從這個角度看,，住房已不僅具有使用功能，也具有了貨幣功能，這使房價也很難跌下來,。
長效機(jī)制打出三重拳
隨著房價的一再攀升,，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的呼聲日趨高漲。國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部世界經(jīng)濟(jì)研究室副研究員張茉楠認(rèn)為,，要培育房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制,，從房地產(chǎn)制度建設(shè)入手，建設(shè)多層次住房保障體系,，不能只靠打壓和限制，該交給市場的交給市場,，該由政府管的給政府管,。
專家指出，長效機(jī)制重點(diǎn)應(yīng)在改革,，而不能只做局部,、應(yīng)急的調(diào)控。中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說：“樓市長效機(jī)制建立就是在于改革,，我們過去比較重調(diào)控,，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒進(jìn)展,�,！�
顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立,，歸根結(jié)底還是要通過財稅,、金融、土地等方面的改革實(shí)現(xiàn),，而改革方案必然要廣泛征求意見,。具體來說，房地產(chǎn)財稅方面,，要統(tǒng)籌考慮改革方案,，房產(chǎn)稅是重要的組成部分；金融方面,，要在供應(yīng)和需求兩個方面的杠桿上做文章,，差別對待；在土地方面,，要打破城鄉(xiāng)二元化“壁壘”,，并早日整治小產(chǎn)權(quán)房。
據(jù)悉,，目前房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在推進(jìn)之中,，其中的三大基礎(chǔ)性工作,，包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已開始起步,。