完善住房保障制度設(shè)計(jì)
推行住房保障，逐步滿足無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決自身住房問(wèn)題的居民的基本需求,，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù),。為了推動(dòng)住房保障可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)保障房科學(xué)建設(shè)、公平分配、合理使用、有序管理,，需要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，完善住房保障法律制度,。
明確住房保障的政策目標(biāo)
保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)是住房困難群眾,。住房保障屬于國(guó)民收入再分配范疇,，具有滿足困難群眾基本住房需求、增加住房供應(yīng),、調(diào)節(jié)收入分配等功能,，但首要目標(biāo)是幫助困難群眾解決基本住房問(wèn)題。確定住房保障對(duì)象,，首要條件是家庭住房是否困難,。同時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況確定保障程度,，實(shí)行分層保障,。劃定家庭收入和財(cái)產(chǎn)線，其政策含義應(yīng)該是：線上的家庭具有通過(guò)市場(chǎng)獲得適當(dāng)住房的能力,。
住房保障只滿足基本住房需求,。住房保障應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“保基本”,，滿足符合健康,、文明標(biāo)準(zhǔn)的基本住房需求，而不是滿足舒適型需求,。把保障房定位在只滿足基本需求,，可引導(dǎo)收入條件改善、具有一定住房支付能力的居民為追求舒適而自動(dòng)退出,。
住房保障實(shí)行輪候制度,。根據(jù)住房困難群眾的數(shù)量、政府財(cái)力等因素,，公布合理的輪候期,。對(duì)符合條件的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)在輪候期內(nèi)提供住房保障,，以穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期,。在保障房資源不足的情況下，按照申請(qǐng)人住房困難程度,、困難持續(xù)時(shí)間,、經(jīng)濟(jì)狀況等因素綜合排序，優(yōu)先安排更困難的家庭,。這樣，既有利于形成地方政府自我約束機(jī)制,，積極推進(jìn)保障房建設(shè),；又能激勵(lì)一些雖符合住房保障條件但有一定經(jīng)濟(jì)能力、輪候順序靠后的家庭,，通過(guò)辛勤勞動(dòng)自我解決住房問(wèn)題,。
因地制宜確定住房保障方式
住房保障既可以采用貨幣補(bǔ)貼,，也可以提供住房實(shí)物。貨幣補(bǔ)貼方式,，即期成本較低,、操作方便、相對(duì)容易退出,，但前提條件是住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)充分,。從國(guó)外情況看，住房套戶比(成套住房與家庭戶數(shù)之比)達(dá)到1.1∶1后,，住房供求關(guān)系基本均衡,，一部分富余房源可用于出租。我國(guó)目前住房套戶比只有0.81∶1,，尚不具備以住房租賃補(bǔ)貼為主實(shí)施住房保障的條件,。
住房實(shí)物保障可采取購(gòu)置型和租賃型兩種形式。購(gòu)置型保障房以優(yōu)惠政策引導(dǎo)社會(huì)投資,，通過(guò)出售實(shí)現(xiàn)資金平衡,，公共財(cái)政不直接投入，有利于調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性,。租賃型保障房一次性投資大,，即期財(cái)政投入要求高，后續(xù)管理和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任重,。這兩種形式對(duì)加快解決群眾住房困難都是必要的,。
在一定條件下，租賃型保障房和購(gòu)置型保障房可以轉(zhuǎn)換,。租賃型保障房租戶住滿一定年限,，仍然符合住房保障條件且愿意購(gòu)房的，應(yīng)當(dāng)允許其購(gòu)買(mǎi)承租住房的部分產(chǎn)權(quán),。這樣既能滿足部分租戶的購(gòu)買(mǎi)意愿,，又能回收資金投入新的保障房建設(shè)。但這需要建立在購(gòu)置型保障房收益調(diào)節(jié)機(jī)制比較完善的基礎(chǔ)上,。
探索建立新型住房保障運(yùn)行機(jī)制
合理制定租賃型保障房租金政策,，促進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。綜合考慮當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)租金,、租戶支付能力等因素,，實(shí)行“市場(chǎng)租金、租金補(bǔ)貼,、租補(bǔ)分離”,，即按照略低于市場(chǎng)價(jià)格的水平確定租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)租戶的收入水平梯度式地給予租金補(bǔ)貼或租金減免。對(duì)收入較低的,，補(bǔ)貼較多,；對(duì)收入較高的，補(bǔ)貼較少或者不補(bǔ)貼,。
完善購(gòu)置型保障房收益調(diào)節(jié)機(jī)制,，避免政策性補(bǔ)貼不合理地轉(zhuǎn)化為個(gè)人財(cái)富。購(gòu)置型保障房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán),，以同地段,、同品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格(扣減一定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn))作為參照，購(gòu)買(mǎi)價(jià)款占市場(chǎng)價(jià)格的比例為購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額,，其余為政府產(chǎn)權(quán)份額,。購(gòu)買(mǎi)人上市轉(zhuǎn)讓所得按產(chǎn)權(quán)份額分配，政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),。這樣,，政府可以全部或部分回收原來(lái)的隱性投入，購(gòu)買(mǎi)者只回收原購(gòu)房出資及少量增值收益,，以消除可能存在的牟利空間,。
處理好政府責(zé)任與社會(huì)參與的關(guān)系
提供住房保障是政府的責(zé)任，但不等于保障房從投資建設(shè)到運(yùn)營(yíng)管理政府都必須親力親為,。大規(guī)模推進(jìn)保障房建設(shè),，尤其是租賃型保障房建設(shè)，資金投入規(guī)模大,、回收期長(zhǎng),、收益低甚至無(wú)收益，完全依靠公共支出難以為繼,，需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量,。保障房投資、建設(shè),、運(yùn)營(yíng)和管理等都可以引導(dǎo)市場(chǎng)主體來(lái)完成,，政府給予必要的政策支持。
完善住房保障的退出機(jī)制
住房保障對(duì)象的實(shí)際住房條件及經(jīng)濟(jì)狀況是變動(dòng)的,，當(dāng)其住房或經(jīng)濟(jì)狀況不再符合保障條件時(shí)應(yīng)當(dāng)退出,。對(duì)租賃型保障房，當(dāng)租戶有了其他合適住房時(shí),，應(yīng)當(dāng)騰退保障房,；租戶經(jīng)濟(jì)狀況不再符合規(guī)定條件，但無(wú)其他合適住房的,，可以允許其繼續(xù)租住,，但應(yīng)減少乃至停止租金補(bǔ)貼,；租戶有購(gòu)買(mǎi)意愿的,，應(yīng)允許其按照購(gòu)置型保障房的政策購(gòu)買(mǎi)所租住房,。購(gòu)置型保障房的退出，可通過(guò)調(diào)節(jié)上市交易收益或購(gòu)買(mǎi)政府的產(chǎn)權(quán)份額等方式實(shí)現(xiàn),。
(作者分別為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng),、政策研究中心副主任)