在保障性住房建設(shè)中，土地和資金是任何地方政府都不能回避的兩個(gè)難題。特別是最近幾年大規(guī)模保障房建設(shè)的展開(kāi),，在優(yōu)先滿足保障性住房供地的基礎(chǔ)上,，許多地方政府對(duì)于住房保障投資迅速增加，特別在一些財(cái)政收入緊張的中西部地區(qū),，許多地方政府財(cái)政面臨巨大壓力,。
有學(xué)者建議應(yīng)該逐步實(shí)現(xiàn)目前的由現(xiàn)房建設(shè)、實(shí)物配租為主,，租金補(bǔ)貼為輔的“重建房,、輕補(bǔ)貼”保障房建設(shè)模式，轉(zhuǎn)變成租金補(bǔ)貼為主,，現(xiàn)房建設(shè),、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補(bǔ)貼”方式,。記者采訪發(fā)現(xiàn),，許多地方政府盡管面臨巨大的財(cái)政壓力，但“重建房,、輕補(bǔ)貼”的保障房建設(shè)模式背后,，卻有著許多現(xiàn)實(shí)、客觀的原因,。
學(xué)者建議住房保障制度應(yīng)向“少建房,、多補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變
中國(guó)三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利與其課題組在重點(diǎn)調(diào)研了蘭州,、�,？凇⑷齺喌瘸鞘械淖》勘Ｕ虾头康禺a(chǎn)科學(xué)調(diào)控后,，完成了《加速城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)科學(xué)調(diào)控研究報(bào)告》,。
賀有利及其課題組在最新完成的這份報(bào)告中指出，我國(guó)的住房保障制度需要在堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和堅(jiān)持市場(chǎng)化方向的基礎(chǔ)上,，應(yīng)逐步由現(xiàn)房建設(shè),、實(shí)物配租為主，租金補(bǔ)貼為輔的“重建房,、輕補(bǔ)貼”制度,，轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨鹧a(bǔ)貼為主，現(xiàn)房建設(shè),、實(shí)物配租為輔的“少建房,、多補(bǔ)貼”制度。
“過(guò)大規(guī)模的保障房現(xiàn)房建設(shè),，首先需要大量的財(cái)政資金建設(shè),，又減少了大量的財(cái)政收入,，有可能引起地方政府的債務(wù)危機(jī)�,！辟R有利說(shuō),，我國(guó)地方政府住房保障投資增加迅速，許多土地用來(lái)建設(shè)保障房,，不能出讓增加財(cái)政收入,，還要用財(cái)政收入負(fù)擔(dān)建設(shè)資金，兩頭減少財(cái)政收入,，出現(xiàn)“一個(gè)蘿卜兩頭切”,，地方財(cái)政收入還要保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn),、保民生,、保建設(shè)。
甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的資料顯示,，2008至2012年,，甘肅保障性住房建設(shè)爭(zhēng)取到中央補(bǔ)助資金117.77億元，完成建安投資668.52億元,，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼13.4億元,。“數(shù)據(jù)顯示,，保障房現(xiàn)房建安投資是補(bǔ)貼的近50倍,。加上土地投資，保障房現(xiàn)房建設(shè)投資達(dá)補(bǔ)貼的100多倍,�,！�
甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾在2009年對(duì)全省今后三年待建的20.8萬(wàn)套廉租房所需的地方配套資金進(jìn)行過(guò)概算：每套廉租房約50平方米，每平方米平均造價(jià)1500元,，那么每套廉租房成本價(jià)為7.5萬(wàn)元,。保障房建設(shè)中，單廉租房建設(shè)一項(xiàng),，即需總投資156億元,，其中國(guó)家補(bǔ)助41.6億元，地方配套需114.4億元左右,。這無(wú)疑是財(cái)政年收入僅353億元的甘肅的巨大難題,。
賀有利分析，如果實(shí)行保障房租金補(bǔ)貼為主,，保障房現(xiàn)房建設(shè)的大量土地就可出讓。據(jù)估算,，可獲得土地出讓金達(dá)700億元以上,，增加甘肅財(cái)政收入700億元以上,。如今年蘭州國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃提出，保障性住房用地占住房用地總面積的81.3%,。若實(shí)現(xiàn)以保障房租金補(bǔ)貼為主,，可將保障房用地大多數(shù)出讓增加財(cái)政收入，這既能減少大量的保障房建設(shè)資金,，又能用較少的資金解決低收入住房困難戶保障問(wèn)題,，使土地出讓增加財(cái)政收入，用于養(yǎng)老,、教育,、衛(wèi)生等民生事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施建設(shè),。
“少建房,、多補(bǔ)貼”能帶來(lái)什么
保障房建設(shè)資金配套壓力讓很多財(cái)政困難的中小城市尤其是縣域中心深感“壓力山大”，賀有利認(rèn)為,，這些地區(qū)更迫切需要實(shí)行租金補(bǔ)貼為主的住房保障制度,，這樣才能將有限財(cái)力集中在基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)和改善民生方面,。
甘肅省定西市隴西縣這個(gè)國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣感受明顯,。隴西縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)劉宏偉介紹，國(guó)家及省級(jí)財(cái)政對(duì)保障房建設(shè)每平方米的補(bǔ)貼為700元,，當(dāng)?shù)卣科椒矫滓涮?00元,，隴西近兩年來(lái)每年要建10萬(wàn)平方米的保障房，需要6000多萬(wàn)元的資金,�,！胺孔咏ǔ珊螅�要配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，這都需要錢(qián),。目前全縣的土地儲(chǔ)備存量?jī)H有幾百畝，再加上征地成本越來(lái)越高,，地方財(cái)政壓力大,，只能靠貸款或其他途徑解決�,！�
在賀有利及其課題組看來(lái),，住房保障從供應(yīng)端增加公房轉(zhuǎn)向在需求端提供補(bǔ)貼有諸多益處，比如政府投資減少,，財(cái)力要減輕,，成本低，效益高�,！按送�,，低收入困難群眾分散居住，不易形成貧民窟,�,！�
課題組分析，甘肅可將保障房建設(shè)建安投資的10%,，即66.852億元就可以實(shí)現(xiàn)300多萬(wàn)甘肅低收入住房困難戶享受保障房租金補(bǔ)貼,，可節(jié)省數(shù)百億元的建安投資支出。
甘肅省農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師,、課題組成員王文略認(rèn)為,，目前，實(shí)物配租確實(shí)解決了少數(shù)住房困難戶住房問(wèn)題,，但多數(shù)住房困難戶還在苦苦等待,，沒(méi)有租金補(bǔ)貼。他建議,，應(yīng)向低收入的住房困難戶發(fā)放廉租房,、公租房租金補(bǔ)貼，資金數(shù)量相對(duì)較小,，政府財(cái)力負(fù)擔(dān)輕,。對(duì)在本市長(zhǎng)期工作的大學(xué)生、農(nóng)民工等也可以給予租金補(bǔ)貼,，體現(xiàn)社會(huì)公平,。他們也為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
王文略表示,，保障房租金補(bǔ)貼的資金來(lái)源應(yīng)從財(cái)政開(kāi)支,。保障房租金補(bǔ)貼后將有大量土地招標(biāo)、拍賣(mài),、掛牌出讓,，所得土地出讓金應(yīng)列入財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)收支兩條線,。對(duì)于低收入住房困難戶尤其是低收入無(wú)房戶應(yīng)先給予租金補(bǔ)貼,。用收入標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)有的人均住房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定低收入的住房困難戶。
課題組認(rèn)為,，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與所在城鎮(zhèn)的人均收入和房租標(biāo)準(zhǔn)相聯(lián)系,，不能一概而論。人均收入,、房租標(biāo)準(zhǔn)越高,，保障房租金補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)越高,，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨市場(chǎng)租金的提高而提高，使住房困難戶的租金負(fù)擔(dān)不增加,。
賀有利,、王文略等建議，在實(shí)行了保障房租金補(bǔ)貼后,，還應(yīng)進(jìn)行租金補(bǔ)貼的經(jīng)常審查制度，低收入的住房困難戶收入提高或解決住房后,，要及時(shí)停止補(bǔ)貼租金,，實(shí)現(xiàn)易進(jìn)快退的科學(xué)有效的管理機(jī)制。由于租金補(bǔ)貼額較少,，不同于價(jià)值幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的住房,，租金補(bǔ)貼者一般不會(huì)想方設(shè)法尋求繼續(xù)補(bǔ)貼。
房?jī)r(jià)高企背景下,，“重建房,、輕補(bǔ)貼”會(huì)使“夾心層”解決住房更難
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多地方政府盡管面臨巨大的財(cái)政壓力,，但“多建房,、少補(bǔ)貼”的保障房建設(shè)模式背后，卻有著許多現(xiàn)實(shí),、客觀的原因,。
首先是中央和各省區(qū)對(duì)市州保障房建設(shè)的“考核”要求，對(duì)于許多地方政府而言,，保障房建設(shè)成為一項(xiàng)必須得完成的“民生工程”和政治任務(wù),。以甘肅省為例，從2008年開(kāi)始連續(xù)五年將保障性住房建設(shè)列入該省為民必辦的實(shí)事之一加以推進(jìn),，甘肅省政府還與各個(gè)市州簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),，“嚴(yán)格考核、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲”,，確保完成年度責(zé)任目標(biāo),。據(jù)了解，甘肅省財(cái)政每年用于全省住房保障工作進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的專項(xiàng)資金達(dá)到了600萬(wàn)元,。
其次,，許多人擔(dān)心轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧俳ǚ俊⒍嘌a(bǔ)貼”方式之后,，將使許多“夾心層”群體解決住房的問(wèn)題更加突出,。據(jù)了解，在我國(guó)目前的保障性安居工程建設(shè)中,，包括了限價(jià)商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等多種類型,，以實(shí)現(xiàn)對(duì)中低收入家庭的分層次保障作用,。而其中限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，成為許多買(mǎi)不起商品房的中低收入“夾心層”群體解決住房問(wèn)題的“希望”,，如果實(shí)物建設(shè)的保障房越來(lái)越少,，那么在房?jī)r(jià)高企的背景下，“夾心層”群體解決住房將更難,。
再次,，在房租價(jià)格不斷上漲背景下，大量住房困難群體進(jìn)入租房市場(chǎng),，會(huì)加劇租房難題,。近年來(lái)，我國(guó)各地房租價(jià)格基本上都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),，只不過(guò)各地上漲幅度不一而已,，因而大部分的保障群眾更愿意接受實(shí)物配租或者配售的方式。
“我不愿意一直租房子,，還是希望能穩(wěn)定下來(lái),，畢竟在中國(guó)有房子才等于穩(wěn)定�,！奔以谔m州榆中縣農(nóng)村老家,，在蘭州做了10多年裝修工的趙田告訴記者。
以西北地區(qū)的甘肅省為例,，2012年廉租住房租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是人均每月每平方米補(bǔ)貼6.5元,，在省會(huì)蘭州市每戶每月的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為270元，而在蘭州市的房屋租賃市場(chǎng)上,，即使城郊的民房“小單間”,，每月的租金也要五六百元。如果有大量的需求進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng),，房租價(jià)格的上漲將在所難免,。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果更多地采用租金補(bǔ)貼的方式,，要能滿足中低收入群眾的住房需求,，那就需要結(jié)合房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，一般而言,，補(bǔ)貼保障的標(biāo)準(zhǔn)要較目前至少翻一番,，地方政府相應(yīng)的財(cái)政支出也會(huì)加大。
與此同時(shí),，各地也通過(guò)許多創(chuàng)新辦法緩解保障房的資金難題,。近年來(lái),，包括甘肅、河南等一些中西部地區(qū)開(kāi)始探索廉租房“共有產(chǎn)權(quán),、租售并舉”政策,，即通過(guò)出售廉租房的部分產(chǎn)權(quán)回籠資金，以便再次投入到新一輪的廉租房建設(shè)中的方式,，緩解大規(guī)模建設(shè)廉租房的配套資金不足難題,。
甘肅省中部的臨夏市從2011年開(kāi)始實(shí)施廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”管理的計(jì)劃，通過(guò)不斷回籠資金,，將在5年左右的時(shí)間里建設(shè)4000余套廉租住房,，實(shí)現(xiàn)每一戶廉租住房保障戶都可以入住政府建設(shè)的廉租住房的目標(biāo)。盡管一些群眾面臨數(shù)萬(wàn)元的付款壓力,，但許多人認(rèn)為買(mǎi)下一部分“共有產(chǎn)權(quán)”，就相當(dāng)于是有了自己的房子,。
一些基層干部認(rèn)為,，保障房轉(zhuǎn)變成租金補(bǔ)貼為主，現(xiàn)房建設(shè),、實(shí)物配租為輔的“少建房,、多補(bǔ)貼”方式是一種方向和趨勢(shì)，但在目前情況下,，仍有許多問(wèn)題待解,。