據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，截至4月8日，滬深兩市共有68家房企發(fā)布2012年年報,。中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，房企存貨在攀升,，但多數(shù)房企期末現(xiàn)金充足，償債能力尚可,。
值得注意的是,，自去年下半年以來，房企去化速度加快,。目前,，不少城市商品房庫存下降明顯，市場供需矛盾突出,，房價上漲壓力仍然較大,，各地完成房價控制目標面臨不小的考驗。
存貨增幅回落
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，剔除不可比因素,，2012年68家房企存貨共計9762億元，同比增長20.86%,。而2011年這268家房企存貨共計8077.1億元,，同比增長38%,。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴中國證券報記者,，從去年二季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖,，大多數(shù)房企項目銷售速度加快,，導(dǎo)致待結(jié)算的款項和在建和待售項目增加。但去年的存貨增幅已有所回落,，存貨曲線已趨于平緩,。
2012年萬科A,、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn),、金融街,、華夏幸福五家地產(chǎn)公司存貨居前五，分別為2551.64億元,、1896.44億元,、736.8億元、376.78億元和322.8億元,。而道博股份,、陽光城、寶安地產(chǎn)存貨均翻倍上升,，三家公司去年存貨分別增長617.24%,、139.71%、124.41%,。
值得注意的是,，從各房企年報中可以看出，2012年的存貨情況快速呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性,、差異化特征,。主要表現(xiàn)在三個方面：一是不同城市的存貨情況分化比較嚴重。其中,，一線城市的庫存在快速減少,，多數(shù)二線城市的庫存也呈現(xiàn)減少趨勢，而部分三四線城市的庫存增長較快,；二是不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化,，剛需型和改善型住宅去庫存速度較快，而高端豪宅和商業(yè)綜合體的存貨增加較快,；三是不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化,，有的企業(yè)存貨量快速上升，有的則因產(chǎn)品適銷對路,，去化速度較快,，存貨大幅度下降。
商品房庫存創(chuàng)17月新低
得益于市場不斷回暖,，房企去庫存化速度明顯加快,。多地樓市的商品房庫存總量不斷下降。日前,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱,，截至3月底，20個監(jiān)測城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米,，同比去年一季度減少6.4%,，且?guī)齑娉霈F(xiàn)了連續(xù)三個月同比和環(huán)比下滑的現(xiàn)象,。目前庫存量創(chuàng)17個月新低，水平大致與2011年10月份相當,。
20個城市中,，有8個城市出現(xiàn)了庫存縮水現(xiàn)象。其中,，廈門3月份庫存環(huán)比跌幅最大,，達12.0%，其庫存量是自2010年10月以來的最低水平,；北京的環(huán)比跌幅第二,，為8.4%，其庫存量創(chuàng)近3年來新低,；廣州的環(huán)比跌幅第三,，為7.0%，其庫存量是自2011年10月以來的最低水平,。
3月份,，20個城市新建商品住宅存銷比為8.3，這也意味著市場需要用8.3個月的時間才能消化完這些庫存,。在2月9.0數(shù)值的基礎(chǔ)上,，3月份存銷比繼續(xù)下滑，目前這一數(shù)值已接近2011年3月的水平,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，各地庫存快速下降導(dǎo)致市場供需矛盾進一步突出，房價上漲的壓力仍然較大,。而對于龍頭房企而言,，增強其對各地調(diào)控政策具備防御能力，不僅是庫存降低,，還有資金壓力趨緩,、償債能力提高等有利因素。
萬科2012年報顯示,，期末貨幣資金高達523億元,，同比增加52.7%，其中短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債合計356億元,，賬面現(xiàn)金完全覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù),；資產(chǎn)負債率受預(yù)售量增加影響，雖然比2011年增加了1.22個百分點,，達到78.32%,，但凈負債率下降了0.3個百分點，只有23.5%,。招商地產(chǎn)賬面貨幣資金超180億元,，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債的1.92倍，財務(wù)狀況優(yōu)良,。世茂股份報告期末的資產(chǎn)負債率為62.4%,；凈負債率為33.7%；持有貨幣資金約51億元,，而短債合計41億元,，短期無償債壓力。
控房價難度仍不小
雖然部分城市調(diào)控細則已出,，但剛需市場仍然火爆,，對于資金充裕、庫存壓力小的房企而言,，銷售似乎不受影響,。
清明節(jié)期間，中國證券報記者走訪北京各大新盤后發(fā)現(xiàn),，前來看房的人數(shù)和政策出臺前沒有明顯變化,，不少購房者要想買到房還得“托關(guān)系”，個別售樓員甚至販賣能獲得選房資格的號源,。
近日,，北京提高二套房公積金貸款首付比例，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,，這對合理的改善性購房需求有一定誤傷,。且有業(yè)內(nèi)人士表示，北京此舉對其他房價漲幅偏大的城市有示范作用,，房貸收緊可能是大勢所趨,，二季度的商品房成交量將有所下降。
需求量受到抑制,，會在一定程度上緩解部分一,、二線城市樓市的供需矛盾。從這個角度來看,，今年二季度,，房企的去化效果將弱于一季度，去化腳步放緩將不可避免,。
此外,，目前國家嚴控對房企發(fā)放貸款，銷售回款仍然作為開發(fā)商獲得資金的主要來源之一,，抑制需求意味著減少銷售回款,。因此，這會對房企的資金鏈造成影響。
不過,，市場暫時降溫,，不意味著房價回落。事實上,，在多輪調(diào)控過后,，投資投機性購房需求已經(jīng)明顯減少，龍頭房企目前開發(fā)的住宅項目大多數(shù)都屬于剛需項目,，雖然政策使人們購買需求減少,，但市場仍然是需求大于供應(yīng)，房企不太可能“以價換量”,，房價堅挺或震蕩上行會持續(xù),。地方政府要實現(xiàn)房價控制目標，依然面臨不小的考驗,。