據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),，截至4月8日,，滬深兩市共有68家房企發(fā)布2012年年報(bào)。中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),，房企存貨在攀升,，但多數(shù)房企期末現(xiàn)金充足，償債能力尚可,。
值得注意的是,，自去年下半年以來(lái)，房企去化速度加快,。目前,，不少城市商品房庫(kù)存下降明顯，市場(chǎng)供需矛盾突出,，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大,，各地完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)面臨不小的考驗(yàn)。
存貨增幅回落
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，剔除不可比因素,，2012年68家房企存貨共計(jì)9762億元，同比增長(zhǎng)20.86%,。而2011年這268家房企存貨共計(jì)8077.1億元,，同比增長(zhǎng)38%。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴中國(guó)證券報(bào)記者,，從去年二季度以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，大多數(shù)房企項(xiàng)目銷售速度加快,，導(dǎo)致待結(jié)算的款項(xiàng)和在建和待售項(xiàng)目增加,。但去年的存貨增幅已有所回落,，存貨曲線已趨于平緩。
2012年萬(wàn)科A,、保利地產(chǎn),、招商地產(chǎn)、金融街,、華夏幸福五家地產(chǎn)公司存貨居前五,，分別為2551.64億元、1896.44億元,、736.8億元,、376.78億元和322.8億元。而道博股份,、陽(yáng)光城,、寶安地產(chǎn)存貨均翻倍上升，三家公司去年存貨分別增長(zhǎng)617.24%,、139.71%,、124.41%。
值得注意的是,，從各房企年報(bào)中可以看出,，2012年的存貨情況快速呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性、差異化特征,。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是不同城市的存貨情況分化比較嚴(yán)重,。其中，一線城市的庫(kù)存在快速減少,，多數(shù)二線城市的庫(kù)存也呈現(xiàn)減少趨勢(shì),，而部分三四線城市的庫(kù)存增長(zhǎng)較快；二是不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化,，剛需型和改善型住宅去庫(kù)存速度較快,，而高端豪宅和商業(yè)綜合體的存貨增加較快,；三是不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化,，有的企業(yè)存貨量快速上升，有的則因產(chǎn)品適銷對(duì)路,，去化速度較快,，存貨大幅度下降。
商品房庫(kù)存創(chuàng)17月新低
得益于市場(chǎng)不斷回暖,，房企去庫(kù)存化速度明顯加快,。多地樓市的商品房庫(kù)存總量不斷下降。日前,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱,，截至3月底,，20個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7224萬(wàn)平方米，同比去年一季度減少6.4%,，且?guī)齑娉霈F(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月同比和環(huán)比下滑的現(xiàn)象。目前庫(kù)存量創(chuàng)17個(gè)月新低,，水平大致與2011年10月份相當(dāng),。
20個(gè)城市中，有8個(gè)城市出現(xiàn)了庫(kù)存縮水現(xiàn)象,。其中,，廈門3月份庫(kù)存環(huán)比跌幅最大，達(dá)12.0%,，其庫(kù)存量是自2010年10月以來(lái)的最低水平,；北京的環(huán)比跌幅第二，為8.4%,，其庫(kù)存量創(chuàng)近3年來(lái)新低,；廣州的環(huán)比跌幅第三，為7.0%,，其庫(kù)存量是自2011年10月以來(lái)的最低水平,。
3月份，20個(gè)城市新建商品住宅存銷比為8.3,，這也意味著市場(chǎng)需要用8.3個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存,。在2月9.0數(shù)值的基礎(chǔ)上，3月份存銷比繼續(xù)下滑,，目前這一數(shù)值已接近2011年3月的水平,。
業(yè)內(nèi)人士指出，各地庫(kù)存快速下降導(dǎo)致市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步突出,，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然較大,。而對(duì)于龍頭房企而言,，增強(qiáng)其對(duì)各地調(diào)控政策具備防御能力,，不僅是庫(kù)存降低，還有資金壓力趨緩,、償債能力提高等有利因素,。
萬(wàn)科2012年報(bào)顯示，期末貨幣資金高達(dá)523億元,，同比增加52.7%,，其中短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)356億元,，賬面現(xiàn)金完全覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù),；資產(chǎn)負(fù)債率受預(yù)售量增加影響,，雖然比2011年增加了1.22個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到78.32%,，但凈負(fù)債率下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，只有23.5%,。招商地產(chǎn)賬面貨幣資金超180億元,，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的1.92倍,，財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良,。世茂股份報(bào)告期末的資產(chǎn)負(fù)債率為62.4%；凈負(fù)債率為33.7%,；持有貨幣資金約51億元,，而短債合計(jì)41億元，短期無(wú)償債壓力,。
控房?jī)r(jià)難度仍不小
雖然部分城市調(diào)控細(xì)則已出,，但剛需市場(chǎng)仍然火爆，對(duì)于資金充裕,、庫(kù)存壓力小的房企而言,，銷售似乎不受影響。
清明節(jié)期間,，中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京各大新盤(pán)后發(fā)現(xiàn),，前來(lái)看房的人數(shù)和政策出臺(tái)前沒(méi)有明顯變化，不少購(gòu)房者要想買到房還得“托關(guān)系”,，個(gè)別售樓員甚至販賣能獲得選房資格的號(hào)源,。
近日，北京提高二套房公積金貸款首付比例,，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,，這對(duì)合理的改善性購(gòu)房需求有一定誤傷。且有業(yè)內(nèi)人士表示,，北京此舉對(duì)其他房?jī)r(jià)漲幅偏大的城市有示范作用,，房貸收緊可能是大勢(shì)所趨，二季度的商品房成交量將有所下降,。
需求量受到抑制,，會(huì)在一定程度上緩解部分一、二線城市樓市的供需矛盾,。從這個(gè)角度來(lái)看,，今年二季度，房企的去化效果將弱于一季度,，去化腳步放緩將不可避免,。
此外,，目前國(guó)家嚴(yán)控對(duì)房企發(fā)放貸款，銷售回款仍然作為開(kāi)發(fā)商獲得資金的主要來(lái)源之一,，抑制需求意味著減少銷售回款,。因此，這會(huì)對(duì)房企的資金鏈造成影響,。
不過(guò),，市場(chǎng)暫時(shí)降溫，不意味著房?jī)r(jià)回落,。事實(shí)上，在多輪調(diào)控過(guò)后,，投資投機(jī)性購(gòu)房需求已經(jīng)明顯減少,，龍頭房企目前開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目大多數(shù)都屬于剛需項(xiàng)目，雖然政策使人們購(gòu)買需求減少,，但市場(chǎng)仍然是需求大于供應(yīng),，房企不太可能“以價(jià)換量”，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺或震蕩上行會(huì)持續(xù),。地方政府要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，依然面臨不小的考驗(yàn)。