意在防止房?jī)r(jià)大幅上漲,，短期成交變化將大于價(jià)格變化
“這次調(diào)控與之前的政策一脈相承,，核心內(nèi)容仍是強(qiáng)調(diào)‘抑制投機(jī)投資性需求，滿(mǎn)足合理住房需求’,�,！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎�,，其中的內(nèi)容，如要求地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，落實(shí)地方政府控房?jī)r(jià)責(zé)任,，加大差別化信貸和稅收政策等,，都是此前政策的延續(xù)。
“在近期熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的情況下,，再次出臺(tái)調(diào)控政策,，表明中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不動(dòng)搖的立場(chǎng)和決心�,！鼻睾缯f(shuō),。
“這次政策力度明顯比以前加大，要求也是按從嚴(yán),、從緊,、從高提出的�,！鼻睾缯f(shuō),，如“在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地方進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征”,；“2013年底前,，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶钡取?BR> 秦虹分析，政府希望通過(guò)加大控制投機(jī)性需求,，來(lái)抑制房?jī)r(jià)反彈趨勢(shì),，調(diào)整目前比較強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，防止房?jī)r(jià)大幅上漲,。
秦虹預(yù)測(cè),，新政策出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)波動(dòng),，特別是二手房交易規(guī)模較大的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市,。剛開(kāi)始，大家因?yàn)榭只�,，�?zhēng)相交易,，導(dǎo)致交易量上升，后續(xù)隨著政策落實(shí),，會(huì)出現(xiàn)觀望,，成交會(huì)下降。但短期看,，成交量的變動(dòng)將大于價(jià)格的變化,。
符合條件者現(xiàn)行政策有優(yōu)惠，五年以上唯一住房免征個(gè)稅
調(diào)控新政策出臺(tái)后,，受到關(guān)注最大的是“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格征收差額20%的個(gè)人所得稅”,。有人認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市這一稅收可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,，從而增加購(gòu)房成本,，推高房?jī)r(jià),。尤其是改善性購(gòu)房需求可能會(huì)被“誤傷”。此外,，也不利于二手房的流通,，影響市場(chǎng)供應(yīng)。
秦虹認(rèn)為,，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的稅收本該由賣(mài)方承擔(dān),，會(huì)不會(huì)直接或變相轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系,。當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí),，一般由賣(mài)方?jīng)Q定價(jià)格，稅較容易轉(zhuǎn)嫁,，相反則難以轉(zhuǎn)嫁,。
“如果分析一下我國(guó)目前的住房市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn),，大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主,，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小,，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限,。但在一線(xiàn)城市二手房的規(guī)模與新房相當(dāng),，且由于城市規(guī)模大,，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性,，所以就相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁,。”秦虹說(shuō),。
目前我國(guó)改善性需求量還很大,，如何減少政策影響呢？秦虹表示,，2006年國(guó)稅總局的文件規(guī)定,，對(duì)出售自有住房，并計(jì)劃賣(mài)房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人,，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅,，先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系,，全部或部分退還納稅保證金,。同時(shí)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個(gè)人所得稅,。“這一政策實(shí)際上對(duì)改善性需求有一定的優(yōu)惠,，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行,，切實(shí)達(dá)到‘支持合理住房需求，抑制投機(jī)性需求’的政策目的,�,！鼻睾缯f(shuō)。
“當(dāng)然,，調(diào)控政策還有進(jìn)一步細(xì)化和改進(jìn)的空間,。”秦虹表示,，樓市調(diào)控涉及法律手段,、行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，但目前因相關(guān)法律不夠完善,，所以多用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段,。行政手段的特點(diǎn)是剛性較強(qiáng)，短期容易見(jiàn)效,。而經(jīng)濟(jì)手段彈性較強(qiáng),，但效果出現(xiàn)不確定性大，如提高利率,，房?jī)r(jià)會(huì)有一定的滯后反應(yīng),。
“總的來(lái)講，僅靠‘堵’不是長(zhǎng)久辦法,，整體設(shè)計(jì),、系統(tǒng)改革、疏堵結(jié)合才能解決涉及面廣,、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,。”秦虹說(shuō),。