3月1日,，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》發(fā)布,。這一政策被稱(chēng)為“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則,。就在2月下旬,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控的“國(guó)五條”,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為,，“國(guó)五條”及實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步明確了調(diào)控從嚴(yán)的基調(diào),，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)及成交都會(huì)產(chǎn)生明顯影響,。隨著地方調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)公布,，“一路高漲”的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能有所降溫。
在抑制房?jī)r(jià)等方面,，盡管“國(guó)五條”細(xì)則尚未出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果,，但市場(chǎng)預(yù)期正在改變,，近兩日北京等地二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。分析人士認(rèn)為,，搶搭“政策末班車(chē)”效應(yīng)將使二手房市場(chǎng)迎來(lái)短暫的交易高峰,。
細(xì)則 側(cè)重抑制投機(jī)投資性需求
“國(guó)五條”細(xì)則指出，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期,，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng),，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化”,。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,，要求地方政府從6個(gè)方面嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
其中,，在“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”方面,，稅收政策成為最大亮點(diǎn)。細(xì)則中明確,，“稅務(wù),、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,，通過(guò)稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征,�,！�
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，這是首次明確二手房交易中的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按照個(gè)人所得的20%征收,�,！按饲氨本┑膫�(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式,。統(tǒng)一成差額的20%后,，將會(huì)明顯增大交易成本”。
張旭指出,，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施,，二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求及業(yè)主出售意愿都將會(huì)受到明顯影響，最終導(dǎo)致成交量的下滑,�,！跋鄬�(duì)于收緊二套房信貸政策而言，個(gè)稅新政對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大”,。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也指出,，依據(jù)這項(xiàng)細(xì)則，對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū),，以及需要首付30%的客戶(hù)而言,，“相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大地提高了首次置業(yè)人群的購(gòu)房成本”。
除此之外,，為了全面抑制投機(jī)投資性需求,，細(xì)則中將“限價(jià)、限購(gòu),、限貸”的政策標(biāo)準(zhǔn)和范圍更加嚴(yán)格化和具體化,。在限購(gòu)方面，要求地方政府進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施,，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域,，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；在限貸方面,，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,，要求銀行機(jī)構(gòu)根據(jù)城市當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,。
“將二手房交易作為抑制重點(diǎn),，將直接增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本�,！比珖�(guó)政協(xié)委員,、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)邱立成說(shuō)，收緊信貸政策,，對(duì)以短期買(mǎi)賣(mài)為目的的炒房客無(wú)疑是“當(dāng)頭一棒”,。
背景 重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛
業(yè)界普遍認(rèn)為，促使“國(guó)五條”及實(shí)施細(xì)則在兩會(huì)前夕出臺(tái)的重要原因,，是因?yàn)榇汗?jié)前后乃至去年下半年以來(lái),，全國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛。
在“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則發(fā)布同日,，中指院發(fā)布2月住宅市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”,。數(shù)據(jù)顯示，2013年2月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9893元/平方米,，環(huán)比1月上漲0.83%,，這是自2012年6月連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲。
100個(gè)城市中,，有74個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,，26個(gè)城市環(huán)比下跌。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市比1月增加10個(gè),，其中,，常熟、福州,、金華,、揚(yáng)州等漲幅前10位城市環(huán)比漲幅在2.6%至4.1%之間,；房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市比1月減少9個(gè)，26個(gè)城市跌幅居前幾位的依次是溫州,、�,？凇⑷齺�,，跌幅在2%至4%之間,。
值得一提的是，北京,、上海等十大城市住宅均價(jià)為16596元/平方米,，環(huán)比1月上漲1.09%。其中,，深圳,、廣州環(huán)比漲幅均超過(guò)2%,。
中指院的住宅“百城價(jià)格指數(shù)”和統(tǒng)計(jì)局的“70大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況”相互印證,。22日，在“國(guó)五條”出臺(tái)后兩天,，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比、同比分別有53個(gè)城市上漲,，最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%,。
中指院指出，2月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格自2012年6月以來(lái)連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲,，但漲幅縮小至0.83%,；同比連續(xù)第三個(gè)月上漲，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大,。據(jù)分析,，去年年底以來(lái)，住建部政策明確支持合理的改善性需求,，新增貸款增長(zhǎng)顯著,，使得企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲,。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,，全國(guó)主要城市樓市依然延續(xù)2012年下半年整體上行的趨勢(shì)。他認(rèn)為,，目前市場(chǎng)的漲幅更多體現(xiàn)在一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)中,，而這部分市場(chǎng)往往是投機(jī)投資性需求活躍區(qū)域。
影響 多地出現(xiàn)“突擊搶房”
“國(guó)五條”及實(shí)施細(xì)則先后出臺(tái),，盡管在抑制房?jī)r(jià)等方面尚未出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果,，但北京等地二手房市場(chǎng)近日開(kāi)始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象,。
我愛(ài)我家多家門(mén)店的一位負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從3月1日傍晚政策出臺(tái)后開(kāi)始,，整個(gè)周末許多經(jīng)紀(jì)人的手機(jī)就響個(gè)不停,，有不少客戶(hù)、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民到門(mén)店咨詢(xún)新政事宜,，其中有近90%的咨詢(xún)都是關(guān)于“二手房交易個(gè)稅按差額的20%征收”的相關(guān)話(huà)題,。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，消費(fèi)者問(wèn)的最多的兩個(gè)問(wèn)題是：“政策具體什么時(shí)間開(kāi)始執(zhí)行”,、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”,。與此同時(shí)，馬上就要簽合同的交易雙方,，都有盡快簽訂合同辦理過(guò)戶(hù)的意愿,；剛剛簽訂購(gòu)房合同的交易雙方，則期盼房子盡快網(wǎng)簽過(guò)戶(hù),；此外,，近期有購(gòu)房計(jì)劃，或出售意愿較為迫切的業(yè)主,，希望及早達(dá)成交易的意愿也更加強(qiáng)烈,。
據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后,，僅3月2日單日的新增買(mǎi)房客戶(hù)需求委托量環(huán)比前一日增長(zhǎng)了近三成,；新增房源委托量則增長(zhǎng)了近四成。
“我們的咨詢(xún)熱線(xiàn)一直處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài),，為了滿(mǎn)足交易雙方希望迫切達(dá)成交易的心態(tài),，我們已經(jīng)啟動(dòng)了在資質(zhì)核驗(yàn)、成交網(wǎng)簽,、貸款審批等各個(gè)交易環(huán)節(jié)的應(yīng)急預(yù)案”,。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，僅3月2日,，該機(jī)構(gòu)二手房網(wǎng)簽量突破千套，達(dá)到1059套,，創(chuàng)下休息日最高交易記錄,。張大偉說(shuō)，由于“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)突然,，力度超過(guò)預(yù)期,，這幾日二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)量將持續(xù)走高。
不僅僅是北京市場(chǎng),，受“國(guó)五條”細(xì)則中“交易二手房計(jì)征20%個(gè)稅”的影響,，上海,、南京、武漢等地也先后出現(xiàn)了二手房交易量猛增,、購(gòu)房者排隊(duì)過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象,。
胡景暉亦分析指出，“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則在各地落地之前,，受搶搭政策末班車(chē)效應(yīng)影響,，二手房交易勢(shì)必將迎來(lái)一波高峰。但在各地執(zhí)行細(xì)則正式出臺(tái)后,，二手房交易量才可能進(jìn)入低谷,，并帶來(lái)價(jià)格方面短暫的滯漲期。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為,，此次政策出臺(tái)由于側(cè)重于提高交易稅費(fèi),，因此，不可避免地會(huì)波及部分買(mǎi)家,�,！百u(mài)家將成本轉(zhuǎn)嫁后使購(gòu)房者購(gòu)房成本增加；另外,，部分買(mǎi)房人可能會(huì)暫緩購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃而繼續(xù)租房,，可能推高租賃市場(chǎng)價(jià)格�,！�
全國(guó)政協(xié)委員、中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,，“國(guó)五條”及細(xì)則出臺(tái)之后,，房?jī)r(jià)有望趨于平穩(wěn)。他認(rèn)為,，從行業(yè)角度看,，各地將房?jī)r(jià)年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態(tài)。