3月1日，《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》發(fā)布,。這一政策被稱為“國五條”實施細則,。就在2月下旬，國務院常務會議出臺了旨在抑制房價過快上漲,、繼續(xù)加強樓市調控的“國五條”,。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，“國五條”及實施細則進一步明確了調控從嚴的基調,，對市場供應及成交都會產生明顯影響,。隨著地方調控細則的陸續(xù)公布，“一路高漲”的房地產市場可能有所降溫,。
在抑制房價等方面,，盡管“國五條”細則尚未出現(xiàn)立竿見影的效果，但市場預期正在改變,，近兩日北京等地二手房市場開始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象,。分析人士認為,，搶搭“政策末班車”效應將使二手房市場迎來短暫的交易高峰,。
細則 側重抑制投機投資性需求
“國五條”細則指出，“當前房地產市場調控仍處在關鍵時期,，房價上漲預期增強,，不同地區(qū)房地產市場出現(xiàn)分化”。為繼續(xù)做好今年房地產市場調控工作,，要求地方政府從6個方面嚴格落實房地產調控政策,。
其中，在“堅決抑制投機投資性購房”方面,，稅收政策成為最大亮點,。細則中明確，“稅務,、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合,，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”
鏈家地產市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，這是首次明確二手房交易中的個人所得稅嚴格按照個人所得的20%征收,。“此前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收,，但實際上多采取全額1%的征收方式,。統(tǒng)一成差額的20%后，將會明顯增大交易成本”,。
張旭指出,，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將會受到明顯影響,，最終導致成交量的下滑,。“相對于收緊二套房信貸政策而言,，個稅新政對市場的影響會更大”,。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也指出，依據(jù)這項細則,，對部分房價上漲過快的城市或地區(qū),，以及需要首付30%的客戶而言，“相當于首付款成數(shù)升至45%,，極大地提高了首次置業(yè)人群的購房成本”,。
除此之外，為了全面抑制投機投資性需求,，細則中將“限價,、限購、限貸”的政策標準和范圍更加嚴格化和具體化,。在限購方面,，要求地方政府進一步完善現(xiàn)行住房限購措施，限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域,，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房,；在限貸方面，對房價上漲過快的城市,，要求銀行機構根據(jù)城市當?shù)刈》績r格控制目標和政策要求,，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
“將二手房交易作為抑制重點,，將直接增加投資客轉讓房產的成本,。”全國政協(xié)委員,、南開大學經(jīng)濟學院副院長邱立成說,，收緊信貸政策,，對以短期買賣為目的的炒房客無疑是“當頭一棒”。
背景 重點城市房價漲勢迅猛
業(yè)界普遍認為,，促使“國五條”及實施細則在兩會前夕出臺的重要原因,，是因為春節(jié)前后乃至去年下半年以來，全國重點城市房價漲勢迅猛,。
在“國五條”實施細則發(fā)布同日,，中指院發(fā)布2月住宅市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示,，2013年2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為9893元/平方米,，環(huán)比1月上漲0.83%，這是自2012年6月連續(xù)第9個月環(huán)比上漲,。
100個城市中,，有74個城市房價環(huán)比上漲，26個城市環(huán)比下跌,。房價環(huán)比上漲的城市比1月增加10個,，其中，常熟,、福州,、金華、揚州等漲幅前10位城市環(huán)比漲幅在2.6%至4.1%之間,；房價環(huán)比下跌的城市比1月減少9個,，26個城市跌幅居前幾位的依次是溫州、�,？�,、三亞，跌幅在2%至4%之間,。
值得一提的是,，北京,、上海等十大城市住宅均價為16596元/平方米,，環(huán)比1月上漲1.09%。其中,，深圳,、廣州環(huán)比漲幅均超過2%。
中指院的住宅“百城價格指數(shù)”和統(tǒng)計局的“70大中城市住宅價格變動情況”相互印證,。22日,，在“國五條”出臺后兩天，統(tǒng)計局發(fā)布的“1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,，70個大中城市住宅價格環(huán)比,、同比分別有53個城市上漲,，最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%。
中指院指出,，2月100個城市的住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第9個月環(huán)比上漲,，但漲幅縮小至0.83%；同比連續(xù)第三個月上漲,，漲幅繼續(xù)擴大,。據(jù)分析，去年年底以來,，住建部政策明確支持合理的改善性需求,，新增貸款增長顯著，使得企業(yè)市場預期樂觀,，市場量價穩(wěn)中有漲,。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，全國主要城市樓市依然延續(xù)2012年下半年整體上行的趨勢,。他認為,，目前市場的漲幅更多體現(xiàn)在一線城市的二手房市場中，而這部分市場往往是投機投資性需求活躍區(qū)域,。
影響 多地出現(xiàn)“突擊搶房”
“國五條”及實施細則先后出臺,，盡管在抑制房價等方面尚未出現(xiàn)立竿見影的效果，但北京等地二手房市場近日開始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象,。
我愛我家多家門店的一位負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，從3月1日傍晚政策出臺后開始，整個周末許多經(jīng)紀人的手機就響個不停,，有不少客戶,、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民到門店咨詢新政事宜，其中有近90%的咨詢都是關于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的相關話題,。
這位負責人說,，消費者問的最多的兩個問題是：“政策具體什么時間開始執(zhí)行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”,。與此同時,，馬上就要簽合同的交易雙方，都有盡快簽訂合同辦理過戶的意愿,；剛剛簽訂購房合同的交易雙方,，則期盼房子盡快網(wǎng)簽過戶；此外,，近期有購房計劃,，或出售意愿較為迫切的業(yè)主，希望及早達成交易的意愿也更加強烈,。
據(jù)我愛我家統(tǒng)計,，新政出臺后,，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量環(huán)比前一日增長了近三成；新增房源委托量則增長了近四成,。
“我們的咨詢熱線一直處于超負荷運轉狀態(tài),，為了滿足交易雙方希望迫切達成交易的心態(tài)，我們已經(jīng)啟動了在資質核驗,、成交網(wǎng)簽,、貸款審批等各個交易環(huán)節(jié)的應急預案”。這位負責人說,。
中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，僅3月2日，該機構二手房網(wǎng)簽量突破千套,，達到1059套,，創(chuàng)下休息日最高交易記錄。張大偉說,，由于“國五條”實施細則出臺突然,，力度超過預期，這幾日二手房市場網(wǎng)簽數(shù)量將持續(xù)走高,。
不僅僅是北京市場,，受“國五條”細則中“交易二手房計征20%個稅”的影響，上海,、南京,、武漢等地也先后出現(xiàn)了二手房交易量猛增、購房者排隊過戶的現(xiàn)象,。
胡景暉亦分析指出,，“國五條”執(zhí)行細則在各地落地之前，受搶搭政策末班車效應影響,，二手房交易勢必將迎來一波高峰,。但在各地執(zhí)行細則正式出臺后，二手房交易量才可能進入低谷,，并帶來價格方面短暫的滯漲期,。
上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，此次政策出臺由于側重于提高交易稅費,，因此,，不可避免地會波及部分買家,�,！百u家將成本轉嫁后使購房者購房成本增加；另外,，部分買房人可能會暫緩購買計劃而繼續(xù)租房,，可能推高租賃市場價格,。”
全國政協(xié)委員,、中海地產董事局主席孔慶平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，“國五條”及細則出臺之后，房價有望趨于平穩(wěn),。他認為,，從行業(yè)角度看，各地將房價年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態(tài),。