只有全國(guó)性限購(gòu)政策才是有效的政策,。限購(gòu)政策于情于理都是沒(méi)有錯(cuò)的，不限制住房需求,，只限制投資需求,，這是一種公平合理的政策,，在房地產(chǎn)稅沒(méi)有全面推出時(shí)，是一種很好的替代方案
——王小廣
上月，樓市新調(diào)控措施出臺(tái),，謂之“新國(guó)五條”,，不日，“新國(guó)五條”細(xì)則也正式出臺(tái),。針對(duì)前一段時(shí)間房地產(chǎn)泡沫再起,，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體果斷決定，不能任由其繼續(xù)發(fā)展,，要堅(jiān)定地實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控措施,。這也是新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體開(kāi)局之年面臨的第一個(gè)大挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)泡沫為何又起,？真的是因?yàn)椤皠傂琛碧鷨�,？于情于理都講不通。房?jī)r(jià)這么高,，北京,、上海等一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超美國(guó)，但我們的收入水平遠(yuǎn)低于美國(guó),，“剛需說(shuō)”很難成立,。剛需就是普遍老百姓自住需求，越往后買房的人收入水平越低,。收入高的早就買了,，剩下的要么是中低收入者，要么是新畢業(yè)的大學(xué)生,、研究生,，他們的收入水平也不會(huì)高，這兩類群體的房?jī)r(jià)收入比在不少城市都在20倍以上,。房?jī)r(jià)越走越高,，而他們卻越買越起勁，這顯然違背常理,。
當(dāng)然,，也有窮人投機(jī)的情況發(fā)生，2012年確實(shí)有不少?zèng)]有購(gòu)買力的人,，在兩種力量支撐下勇敢的買房,，被歸之為“剛需”。一種力量是被一些房市專家或房地產(chǎn)商忽悠了,，說(shuō)2013年房?jī)r(jià)存在被一些因素刺激將大漲的可能,，另一種力量就是根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)調(diào)控的真相是越調(diào)越高,。既然預(yù)期是“房市必定大漲”,，那么有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，有能力沒(méi)有能力，都應(yīng)該買房,，哪怕是啃雙老,，啃四老又何妨。筆者對(duì)這種“無(wú)所畏懼”的剛需特別擔(dān)心,。房?jī)r(jià)已這么高,，房市泡沫隨時(shí)會(huì)破，與股市當(dāng)年在6000多點(diǎn)巔峰相仿,，他們能承擔(dān)起房?jī)r(jià)暴跌的風(fēng)險(xiǎn)嗎,？
任志強(qiáng)等人的“土地?cái)鄼n說(shuō)”，無(wú)疑是火上澆油,，筆者一直認(rèn)為“土地?cái)鄼n說(shuō)”無(wú)任何根據(jù),。他們說(shuō)什么2007年房?jī)r(jià)大漲是由于土地?cái)鄼n，2009年房?jī)r(jià)大漲也是由于土地?cái)鄼n,，2012年底到2013年房?jī)r(jià)必漲同樣是因?yàn)橥恋財(cái)鄼n,，那2011年和2012年的一、二季度怎么不大漲呢,？
房?jī)r(jià)上漲的真正原因是投機(jī)需求太多,，政策對(duì)其抑制有限�,？纯醋罱粩啾龅姆拷恪⒎棵�,、房叔,、房爺，就知道房?jī)r(jià)是由于什么暴漲的,，沒(méi)有住房需求的人買10套,、20套，甚至50套,、100套,，這種情況絕對(duì)是歷史奇觀。正是這種無(wú)限的投資投機(jī)需求推高了房?jī)r(jià),，與當(dāng)年億安科技的泡沫是一樣的,。限購(gòu)政策對(duì)調(diào)控的作用也不像市面流傳那么有效，如果資金充裕（流動(dòng)性明顯過(guò)多）,，那么一些城市限購(gòu),，會(huì)導(dǎo)致另一些不限購(gòu)的城市房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)槭峭顿Y或投機(jī)需求,，買房為的是賺鈔票,，而不是自住，到哪買房都一樣。想一想,，限購(gòu)的城市還是少于不限購(gòu)的吧,，何況限購(gòu)政策都是大漲后或絕對(duì)價(jià)已經(jīng)很高時(shí)才推出。
只有全國(guó)性限購(gòu)政策才是有效的政策,。限購(gòu)政策于情于理都是沒(méi)有錯(cuò)的,，不限制住房需求，只限制投資需求,，這是一種公平合理的政策,，在房地產(chǎn)稅沒(méi)有全面推出時(shí)，是一種很好的替代方案,。
過(guò)旺的投機(jī)需求推高了房?jī)r(jià),，這一重要認(rèn)識(shí)只是在2010年出臺(tái)國(guó)十條時(shí)才算認(rèn)清。筆者曾估計(jì),，住房供給的一半是滿足投資投機(jī)需求,，這絕不是夸張，房姐房妹們的輝煌業(yè)績(jī)就是明證,。在許多城市,，本地居民有二、三套房子是普遍的事,，許多房子空置在那里,，等著升值，各地城市都在演繹房子致富的大戲,。
過(guò)去我們的住房政策存在十分嚴(yán)重的問(wèn)題,。鼓勵(lì)住房投資，長(zhǎng)期采取低利率政策,，對(duì)住房貸款的利率更加優(yōu)惠,，更重要的是所賺的增值收入不用交稅，既無(wú)增值稅,，也無(wú)保有環(huán)節(jié)的稅收,。在這個(gè)世界做什么交易賺錢(qián)都要交稅，但唯獨(dú)住房投資不交稅,，而且所有的其他投資都沒(méi)有投資住房賺錢(qián)來(lái)得快,，所以才出現(xiàn)全民炒房的奇觀。
我們更關(guān)心的是這無(wú)限投機(jī)需求是怎樣得逞的,。實(shí)際上房?jī)r(jià)漲不漲,，主要看貨幣供給，貨幣大量超出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要的供應(yīng),，必然會(huì)產(chǎn)生房市泡沫,，這就解釋了為什么2011年及2012年初房?jī)r(jià)會(huì)下跌,。只要貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)適當(dāng)，即貨幣政策處于穩(wěn)健水平,，投資投機(jī)需求就會(huì)被抑制,，因?yàn)闆](méi)有錢(qián)投資，房?jī)r(jià)不可能上漲,，相反,，房地產(chǎn)商資金緊張，資金鏈面臨斷裂,，房?jī)r(jià)必然下跌,。
我們回過(guò)頭來(lái)分析2012年底房?jī)r(jià)為什么上漲。原因還是貨幣供給出了問(wèn)題,。大家知道,，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是向下調(diào)整的，GDP增長(zhǎng)從9.2%降至7.8%,，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣需求應(yīng)是減弱的,，在物價(jià)同時(shí)下跌的情況下，新增6萬(wàn)億元貸款就能支撐GDP增長(zhǎng)8%左右,，但我們卻通過(guò)商業(yè)銀行新增了8.3萬(wàn)億貸款,。根據(jù)筆者估計(jì)，這其中相當(dāng)一部分信貸流入了房地產(chǎn)行業(yè),，支撐了房地產(chǎn)泡沫,。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)調(diào)整或下行的過(guò)程中，大量增加貨幣供給的一個(gè)結(jié)果就是引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格明顯上漲,，這一點(diǎn)已被反復(fù)證明,。
自去年六月份以來(lái)，房地產(chǎn)回升經(jīng)過(guò)了兩個(gè)階段,，第一階段，6月至9月間,，成交量明顯回升,，隨后進(jìn)入第二階段，房?jī)r(jià)上漲,，自10月份到現(xiàn)在,，2013年上半年還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。即我們的結(jié)論是：房?jī)r(jià)調(diào)控不力的根本原因是貨幣政策不能堅(jiān)持穩(wěn)健,，當(dāng)然,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還缺乏一個(gè)重要的穩(wěn)定裝置——稅收調(diào)節(jié)（筆者稱之為“剎車系統(tǒng)”）,。
“新國(guó)五條”被認(rèn)為比以前的政策更嚴(yán)厲更深入,，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是限購(gòu)加強(qiáng)同時(shí),，這次明確提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)調(diào)控稅收手段開(kāi)始走向前臺(tái),，這是“新國(guó)五條”與以前的各次調(diào)控有重大變化的地方,。二是把外來(lái)務(wù)工人員納入現(xiàn)有保障房體系，這樣做有兩個(gè)理由,，一方面政府想通過(guò)保障性住房來(lái)滿足部分“邊際性”剛需（像上面分析的那種容易形成投機(jī)性剛需的部分）,，從而減輕住房需求壓力，另一方面,，則是出于推動(dòng)農(nóng)民工市場(chǎng)化,，加快城鎮(zhèn)化的一種戰(zhàn)略性考慮。
然而,，筆者還是堅(jiān)信,，如果當(dāng)前貨幣政策明顯寬松的現(xiàn)狀不變，調(diào)控效果仍然值得懷疑,。房市調(diào)控核心是貨幣政策能否堅(jiān)持穩(wěn)健,。人們對(duì)新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體的第一個(gè)期待是，這次房市泡沫能否及時(shí)抑制,。新一屆政府房市調(diào)控的手段仍然有很多,，第一個(gè)也是最重要的措施是收緊銀根，對(duì)去年下半年以來(lái)已經(jīng)明顯寬松的貨幣政策進(jìn)行收縮,，使之處于穩(wěn)健的水平,，最主要是將2013年新增信貸壓縮到7.5萬(wàn)億左右。第二個(gè)選項(xiàng)是用房地產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià),，這一政策目前僅是擴(kuò)大試點(diǎn),，而且政策本身并不到位，作用有限,，但也不排除非常情況下采取一步到位的嚴(yán)厲措施,。第三個(gè)選項(xiàng)，也是對(duì)房地產(chǎn)的直接限制措施——限購(gòu),，筆者認(rèn)為到了采取全國(guó)統(tǒng)一限購(gòu)政策的時(shí)候,。
總之，房?jī)r(jià)調(diào)控能否一針見(jiàn)血,，不再重演“空調(diào)”結(jié)局,，取決于新政府的兩個(gè)決心，一個(gè)決心是在經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整期,，承受房地產(chǎn)等利益集團(tuán)的強(qiáng)大壓力,，堅(jiān)定地執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，第二個(gè)決心是對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲采取零容忍,。