在一線城市房屋買賣市場供不應(yīng)求形勢加劇，房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下,，關(guān)于樓市調(diào)控加碼、二套房購房門檻進(jìn)一步提高的消息不脛而走,。分析人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控既要出“重拳”，也要出“長拳”,，加快構(gòu)建長效機(jī)制,。
2011年1月出臺的“新國八條”,，曾祭出限購、差別化信貸和稅收等“組合拳”,，一度被稱為“史上最嚴(yán)”,。但兩年后,，部分地區(qū)房價再現(xiàn)大幅上漲,，房地產(chǎn)市場似乎陷入“越調(diào)越漲”的窠臼中，個中原因值得深究,。
作為本輪樓市調(diào)控的有效手段之一,，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機(jī)需求，并在一定程度上使調(diào)控擺脫了行政色彩,。但在城鎮(zhèn)化推進(jìn)帶來的龐大剛性需求推動下,，信貸政策的調(diào)整似乎難以發(fā)揮更大作用,。同樣，差別化稅收政策和限購政策也只是供需失衡背景下的權(quán)宜之計�,，F(xiàn)階段而言,，這些政策雖然仍有收緊空間，但難以從根本上平衡市場供需格局,。
在供應(yīng)層面,，保障房建設(shè)雖連年保持較高水平,，但在建設(shè)、管理,、分配等環(huán)節(jié)的政策缺位,，延緩了實際供應(yīng)節(jié)奏，削弱了實際效果,。
可以說,，眾多強(qiáng)力政策疊加的邊際效果正在減弱,，其癥結(jié)在于長效手段的缺乏使樓市調(diào)控出現(xiàn)階段性特征，“風(fēng)聲一過去,，房價會更高”已成為不少人的共同預(yù)期,。部分看似嚴(yán)厲的調(diào)控政策，因缺乏長效基礎(chǔ)制度的支撐難以發(fā)揮更大作用,。為穩(wěn)定市場預(yù)期,，抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)市場非理性上漲,，房地產(chǎn)調(diào)控在出“重拳”的同時,，建立長效機(jī)制也是迫在眉睫,。
“重拳”方面，為在短期內(nèi)抑制需求,，差別化的信貸政策仍有調(diào)整余地,。可允許商業(yè)銀行根據(jù)所在地區(qū)房價,、風(fēng)險及流動性情況制定差異化授信政策,。必要時,，甚至不排除全面提高二套房購房門檻的可能，從而釋放繼續(xù)管控需求端的政策信號,，穩(wěn)定市場預(yù)期,。同時，涉及二手房交易的相關(guān)稅收也可上調(diào),，從而為反應(yīng)敏感的二手房市場降溫,。
“長拳”的修煉最易被忽略,，因其面臨的阻力更大,，成效也非顯而易見,。在現(xiàn)階段，作為樓市調(diào)控的重要支撐,，長效機(jī)制亟待建立,。
第一，完善土地供應(yīng)與開發(fā)制度,。近期一線城市房價上漲,，與此前供地計劃完成不佳不無關(guān)系。當(dāng)前雖有一套土地供應(yīng)制度,，但各地在制定供地計劃時,，并未考慮市場的有效需求,，供地計劃的完成情況也大相徑庭。為此,，需完善現(xiàn)有的土地供應(yīng)和開發(fā)制度,。要求各地按照當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘俊⑹袌鰸摿Φ�,，科學(xué)制定供地計劃,。供地計劃不僅要公開，還需落實到具體地塊,。供地節(jié)奏需保持平穩(wěn),，避免出現(xiàn)空窗期,。土地開發(fā)的開竣工時間、進(jìn)度等,，需納入合同約定,，以促進(jìn)已供土地的開發(fā)，并避免出現(xiàn)閑置土地,。
第二,，加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)。個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),，不僅是差別化信貸、稅收政策執(zhí)行的制度依據(jù),，還可以全面地呈現(xiàn)出房屋所有權(quán)信息,，有助于加強(qiáng)對未來市場的管理，調(diào)整房屋分配,。有關(guān)部門需加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),，擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)范圍，并盡快投入使用,。
第三,，持續(xù)推進(jìn)房屋持有環(huán)節(jié)的稅收政策,。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅收主要集中在交易環(huán)節(jié),。當(dāng)前房產(chǎn)稅試點“擴(kuò)軍”阻力重重，但準(zhǔn)備工作仍需加快,，以期在合適的時機(jī)實現(xiàn)真正“破冰”,。
第四，保障房建設(shè)和分配,、使用,、退出等制度需進(jìn)一步完善。保障房建設(shè)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要補充,，但在保持建設(shè)規(guī)模的同時，分配,、使用和退出等環(huán)節(jié)的制度建設(shè)顯得滯后,，在大量保障房陸續(xù)投入市場之際,，需盡快完善相關(guān)政策，使之真正惠及相應(yīng)的住房群體,。
最后,，建立問責(zé)機(jī)制,，強(qiáng)化執(zhí)行效果。房地產(chǎn)調(diào)控效果的弱化,，與執(zhí)行環(huán)節(jié)的松動密不可分,。此前北京曾推出“領(lǐng)取預(yù)售證三天內(nèi)必須開盤”的條款，并一度啟動執(zhí)法檢查,，但如今仍有不少項目未予執(zhí)行,，執(zhí)行環(huán)節(jié)的弱化可見一斑。為此,，可借鑒土地違法的問責(zé)制度，在土地供應(yīng),、開發(fā),、房屋建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)實施問責(zé)制,，從而最大限度地發(fā)揮政策效果,。