編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉變,，“回暖”,、“以價換量”、“供不應求”等關鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來,，大部分開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高,，拿地補倉動作頻頻,。然而，也多有房企陷入“質量門”,、“退地”,、“負債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產頻道對2012年樓市掃描,，從市場,、房企和土地市場的重點角度，窺探一個真實的樓市景象,。
2012年的樓市可謂跌宕起伏,，在經(jīng)歷了年初漫長的“寒冬”之后，終于在年末翹尾因素的影響下開始“回暖”,。作為反應樓市狀況的“風向標”,，土地市場在2012年的變化尤為搶眼。由年初土地市場的持續(xù)冷清,，到房企業(yè)績上漲后的積極拿地補倉,，再到年尾各大“地王”的紛紛亮相。中新網(wǎng)房產頻道希望通過總結2012年土地關鍵詞,，能給網(wǎng)友詮釋出一個真實的樓市現(xiàn)狀,。
2012年土地市場一波三折 大小房企冰火兩重天
在“史上最嚴”的樓市調控下，作為房地產市場的核心生產要素,，土地市場經(jīng)歷了“一波三折”的變化,。而伴隨著樓市嚴重分化的現(xiàn)象，大房企爭奪地王,，小房企忙著退地,，無疑是2012年土地市場上最大的特點,。
2012年初，樓市的供應量與成交量雙雙下滑,。在萬億庫存的壓力下,，房企負債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象,。加之,，受樓市調控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩,。土地市場的成交量持續(xù)冷清,，上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低,，各地的土地出讓金也大幅縮水,。
在經(jīng)歷了年初漫長的“寒冬”之后，土地市場開始逐漸升溫,。隨著房企“以價換量,、回籠資金”政策的進行，壓抑多時的剛需人群逐漸入市,；房企“去庫存化”成效顯現(xiàn),，并開始積極拿地補倉。此外,，受財政收入萎縮壓力的影響,，一些地方政府的樓市政策發(fā)生微妙變化，推地的意愿明顯加強,。
時至年末，11月份的土地市場顯得格外熱鬧,，各大“地王”紛紛亮相,。11月27日，北京,、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”,，樓面價均超過3萬元/平方米；11月28日,，深圳新的總價“地王”誕生,；11月30日，南京一舉摘得全國總價“地王”,。
在“地王”光鮮亮麗的背后,，是大房企資金回籠后，對下一階段的市場布局,。但與之鮮明對比的是,，勢力不足的小房企,，由于缺乏自我調節(jié)能力；在資金鏈出現(xiàn)問題的時候,，無力開發(fā)已經(jīng)到手的土地,，最后只能選擇放棄，品嘗此前沖動帶來的苦果,。
大房企篇：復星SOHO搶地王 中冶地王被調查
2012年的土地市場在經(jīng)歷了一段低迷之后,，隨著房企業(yè)績的好轉，開始逐漸升溫,，并在鄰近年末的時候,，達到了最高潮。
11月29日,，復星與SOHO中國的外灘地王爭奪案,，在上海市第一中級人民法院開庭審理；11月30日,，中冶置業(yè)以56.2億元拿下南京地王,。
11月29日，外灘百億地王項目股權轉讓糾紛進入白熱化階段,，上海市第一中級人民法院開庭審理此案,，但尚未作出判決。這個目前由復星集團與SOHO中國各持50%股權的上海外灘8-1地塊,，曾以92.2億元的成交價,，創(chuàng)造了2010年的全國總價地王。
有媒體評論稱,，復星國際與SOHO中國對上海外灘地王的爭奪,，正上演著房企的“喜”與“愁”。兩家財大氣粗的房企巨頭都有實力收購證大在地塊中所占股份,，這是“喜”,；雖然關于復星國際究竟有無優(yōu)先購買權，他們爭論不休,；而證大地產,，忍痛割賣該地塊所占股份，卻是真的“愁”,。為了跑馬圈地,，龍頭房地產企業(yè)籌謀銷售布局將來。
11月30日,，中冶置業(yè)占98.52%股權的南京臨江老城改造建設投資公司以底價56.2億競得了下關區(qū)濱江2號地塊,，也成為了年內全國新總價地王，樓面價為7753元/平方米。此前,，中冶集團已經(jīng)拿下了毗鄰濱江2號地塊的NO.2010G32以及G33號地塊,。
面對各地頻出的“地王”，國土部在近期的新聞發(fā)布會上表示,，要求各地要采取分割出讓,、綜合競標、配建競標,、提高付款難度等方式,，避免出現(xiàn)“地王”；并對典型案例,、重點對象采取公開調查,，而全國總價地王江蘇省南京市下關區(qū)濱江2號地塊被列為首個調查對象。
小房企篇：雅樂居棄“地王” 雅戈爾嘗跨界苦果
與大型房企的“跑馬圈地”不同,，小房企的整體資金鏈依舊緊張,，不得不選擇“賣地求生”。
北京國土局官網(wǎng)5月2日發(fā)公告稱,，由于北京雅居樂未繳納地價款,，其在百子灣路14號的土地合同被解除；而作為“不務正業(yè)”的典型,，雅戈爾因為資金鏈陷入困境,，只好品嘗此前沖動帶來的苦果。
5月2日,，北京國土局發(fā)公告稱,，北京雅居樂房地產開發(fā)有限公司2009年以7.1億元競得的朝陽區(qū)一地塊，因未按照出讓合同約定繳納地價款而被收回,，已交納的1700萬元合同定金不予退還,，同時將暫停該公司及其關聯(lián)公司參與北京新的土地出讓交易活動資格。
雖與華南雅居樂同名,，但被收地的北京雅居樂卻隸屬于北京華美地產,，與勢力雄厚的華南雅居樂地產控股有限公司沒有任何關系。據(jù)業(yè)內人士分析,，該被收地塊的樓面價就已經(jīng)超過2萬元，開發(fā)商開發(fā)的利潤空間非常小,，而勢力弱小的小房企無法承受虧本的風險,。
作為“不務正業(yè)”的最典型，雅戈爾一直在房地產領域高歌猛進,，在一,、二線城市接連高價搶下地王。但其公司財報顯示，截至2012年9月底,，雅戈爾公司存貨高達239億元,，占公司總資產的50.32%，其流動負債達314.7億元,，負債率高達73%,，而手持現(xiàn)金不足27億元。
有媒體報道稱,，雅戈爾在上海的“地王”項目長風8號已瀕臨絕境,。2010年9月，雅戈爾以19.58億元落子長風時,，創(chuàng)下的2.6萬元/平方米的區(qū)域單價地王紀錄,，至今仍未打破。此項目至少要賣到4萬元/平方米才能保本,，這就讓其與周邊的項目相比毫無優(yōu)勢,，可是一旦降價又會虧本。