編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變,，“回暖”,、“以價換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來樓市的縮影,。一年來,，大部分開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾,，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，拿地補(bǔ)倉動作頻頻,。然而,，也多有房企陷入“質(zhì)量門”、“退地”,、“負(fù)債”等各方面的困擾,。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對2012年樓市掃描，從市場,、房企和土地市場的重點(diǎn)角度,，窺探一個真實(shí)的樓市景象。
2012年的樓市可謂跌宕起伏,，在經(jīng)歷了年初漫長的“寒冬”之后,，終于在年末翹尾因素的影響下開始“回暖”。作為反應(yīng)樓市狀況的“風(fēng)向標(biāo)”,，土地市場在2012年的變化尤為搶眼,。由年初土地市場的持續(xù)冷清，到房企業(yè)績上漲后的積極拿地補(bǔ)倉,，再到年尾各大“地王”的紛紛亮相,。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道希望通過總結(jié)2012年土地關(guān)鍵詞，能給網(wǎng)友詮釋出一個真實(shí)的樓市現(xiàn)狀,。
2012年土地市場一波三折 大小房企冰火兩重天
在“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控下,，作為房地產(chǎn)市場的核心生產(chǎn)要素，土地市場經(jīng)歷了“一波三折”的變化,。而伴隨著樓市嚴(yán)重分化的現(xiàn)象,，大房企爭奪地王，小房企忙著退地,，無疑是2012年土地市場上最大的特點(diǎn),。
2012年初，樓市的供應(yīng)量與成交量雙雙下滑,。在萬億庫存的壓力下,，房企負(fù)債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象,。加之,，受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩,。土地市場的成交量持續(xù)冷清,，上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低,，各地的土地出讓金也大幅縮水,。
在經(jīng)歷了年初漫長的“寒冬”之后，土地市場開始逐漸升溫,。隨著房企“以價換量,、回籠資金”政策的進(jìn)行，壓抑多時的剛需人群逐漸入市,；房企“去庫存化”成效顯現(xiàn),，并開始積極拿地補(bǔ)倉。此外,，受財(cái)政收入萎縮壓力的影響,，一些地方政府的樓市政策發(fā)生微妙變化，推地的意愿明顯加強(qiáng)。
時至年末,，11月份的土地市場顯得格外熱鬧,，各大“地王”紛紛亮相。11月27日,，北京,、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價均超過3萬元/平方米,；11月28日,，深圳新的總價“地王”誕生；11月30日,，南京一舉摘得全國總價“地王”,。
在“地王”光鮮亮麗的背后，是大房企資金回籠后,，對下一階段的市場布局,。但與之鮮明對比的是，勢力不足的小房企,，由于缺乏自我調(diào)節(jié)能力,；在資金鏈出現(xiàn)問題的時候，無力開發(fā)已經(jīng)到手的土地,，最后只能選擇放棄,，品嘗此前沖動帶來的苦果。
大房企篇：復(fù)星SOHO搶地王 中冶地王被調(diào)查
2012年的土地市場在經(jīng)歷了一段低迷之后,，隨著房企業(yè)績的好轉(zhuǎn),，開始逐漸升溫，并在鄰近年末的時候,，達(dá)到了最高潮,。
11月29日，復(fù)星與SOHO中國的外灘地王爭奪案,，在上海市第一中級人民法院開庭審理,；11月30日，中冶置業(yè)以56.2億元拿下南京地王,。
11月29日,，外灘百億地王項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛進(jìn)入白熱化階段，上海市第一中級人民法院開庭審理此案,，但尚未作出判決,。這個目前由復(fù)星集團(tuán)與SOHO中國各持50%股權(quán)的上海外灘8-1地塊，曾以92.2億元的成交價,，創(chuàng)造了2010年的全國總價地王,。
有媒體評論稱,，復(fù)星國際與SOHO中國對上海外灘地王的爭奪，正上演著房企的“喜”與“愁”,。兩家財(cái)大氣粗的房企巨頭都有實(shí)力收購證大在地塊中所占股份,，這是“喜”；雖然關(guān)于復(fù)星國際究竟有無優(yōu)先購買權(quán),，他們爭論不休,；而證大地產(chǎn),，忍痛割賣該地塊所占股份,，卻是真的“愁”。為了跑馬圈地,，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)籌謀銷售布局將來,。
11月30日，中冶置業(yè)占98.52%股權(quán)的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司以底價56.2億競得了下關(guān)區(qū)濱江2號地塊,，也成為了年內(nèi)全國新總價地王,，樓面價為7753元/平方米。此前,，中冶集團(tuán)已經(jīng)拿下了毗鄰濱江2號地塊的NO.2010G32以及G33號地塊,。
面對各地頻出的“地王”，國土部在近期的新聞發(fā)布會上表示,，要求各地要采取分割出讓,、綜合競標(biāo)、配建競標(biāo),、提高付款難度等方式,，避免出現(xiàn)“地王”；并對典型案例,、重點(diǎn)對象采取公開調(diào)查,，而全國總價地王江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號地塊被列為首個調(diào)查對象。
小房企篇：雅樂居棄“地王” 雅戈?duì)枃L跨界苦果
與大型房企的“跑馬圈地”不同,，小房企的整體資金鏈依舊緊張,，不得不選擇“賣地求生”。
北京國土局官網(wǎng)5月2日發(fā)公告稱,，由于北京雅居樂未繳納地價款,，其在百子灣路14號的土地合同被解除；而作為“不務(wù)正業(yè)”的典型,，雅戈?duì)栆驗(yàn)橘Y金鏈陷入困境,，只好品嘗此前沖動帶來的苦果。
5月2日,，北京國土局發(fā)公告稱,，北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年以7.1億元競得的朝陽區(qū)一地塊,，因未按照出讓合同約定繳納地價款而被收回，已交納的1700萬元合同定金不予退還,，同時將暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京新的土地出讓交易活動資格,。
雖與華南雅居樂同名，但被收地的北京雅居樂卻隸屬于北京華美地產(chǎn),，與勢力雄厚的華南雅居樂地產(chǎn)控股有限公司沒有任何關(guān)系,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該被收地塊的樓面價就已經(jīng)超過2萬元,，開發(fā)商開發(fā)的利潤空間非常小,，而勢力弱小的小房企無法承受虧本的風(fēng)險(xiǎn)。
作為“不務(wù)正業(yè)”的最典型,，雅戈?duì)栆恢痹诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn),，在一、二線城市接連高價搶下地王,。但其公司財(cái)報(bào)顯示,，截至2012年9月底，雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元,，占公司總資產(chǎn)的50.32%,，其流動負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%,，而手持現(xiàn)金不足27億元,。
有媒體報(bào)道稱，雅戈?duì)栐谏虾５摹暗赝酢表?xiàng)目長風(fēng)8號已瀕臨絕境,。2010年9月,，雅戈?duì)栆?9.58億元落子長風(fēng)時，創(chuàng)下的2.6萬元/平方米的區(qū)域單價地王紀(jì)錄,，至今仍未打破,。此項(xiàng)目至少要賣到4萬元/平方米才能保本，這就讓其與周邊的項(xiàng)目相比毫無優(yōu)勢,，可是一旦降價又會虧本,。