滬上一開(kāi)發(fā)商稱,，面積在100平方米以下的剛需公寓庫(kù)存緊張的情況如果得不到緩解,，這類房源將存在漲價(jià)壓力,。
剛需樓盤上周的集中成交,，直接拉低了上海樓市的成交均價(jià)。
11月26日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，上周（11月19日-11月25日）上海市商品住宅成交面積為26.59萬(wàn)平方米,，環(huán)比（較前周）上漲34.46%,；新增供應(yīng)面積也環(huán)比上漲36.17%,，至26.58萬(wàn)平方米,；成交均價(jià)則環(huán)比下跌15.95%,，至20233元/平方米,。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱,，上周上海市商品住宅成交量,、新增供應(yīng)量雙雙暴漲，成交量更是創(chuàng)下了7月以來(lái)的21周新高,，這表明雖然標(biāo)桿房企已經(jīng)完成年度銷售任務(wù),，但非標(biāo)桿房企仍需要借助當(dāng)下不錯(cuò)的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)跑量,。
某上市房企副總裁進(jìn)一步說(shuō),，開(kāi)發(fā)商去年底虧本保本跑量，今年上半年微利跑量,，現(xiàn)在則似乎開(kāi)始轉(zhuǎn)向“保證利潤(rùn)兼顧跑量”。
“剛需房源價(jià)格早已企穩(wěn)”
“低價(jià)商品住宅成交量的回升及高價(jià)商品住宅成交量的下降,，直接導(dǎo)致了上周樓市整體成交的均價(jià)環(huán)比大跌�,！秉S志堅(jiān)說(shuō),。
據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，上周上海樓市的成交結(jié)構(gòu)中,，單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下的商品住宅成交了20.50萬(wàn)平方米,，環(huán)比大漲了50.58%,；單價(jià)在2.5萬(wàn)-4萬(wàn)元的商品住宅成交了4.88萬(wàn)平方米,，環(huán)比上漲了18.06%；但單價(jià)在4萬(wàn)元以上的商品住宅成交了1.23萬(wàn)平方米,，環(huán)比大降39.44%,。
佑威統(tǒng)計(jì)的上周成交面積排名前十的樓盤中，有9個(gè)樓盤的成交均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。
一般而言,，在當(dāng)下上海樓市中,，成交單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下的商品住宅被視為剛需產(chǎn)品,。
隨著剛需成交的放量,，滬上剛需公寓產(chǎn)品的庫(kù)存持續(xù)下降,。
佑威數(shù)據(jù)顯示，上海100平方米以下的剛需公寓產(chǎn)品庫(kù)存去化周期（即銷售周期）僅5.7個(gè)月,，已經(jīng)呈現(xiàn)供應(yīng)偏緊的態(tài)勢(shì),。
黃志堅(jiān)分析,，調(diào)控背景下,，上海樓市存在著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，100平方米以下的“小戶型”庫(kù)存去化周期已越過(guò)7-8個(gè)月的平衡值,，價(jià)格早已經(jīng)率先企穩(wěn)，并有一定的上漲空間,。而大戶型產(chǎn)品以及別墅等高端產(chǎn)品,，由于限購(gòu)，總體上依然呈現(xiàn)較為嚴(yán)重的“供大于求”,，價(jià)格上存在著下行壓力,。
上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海也認(rèn)為，100平方米以下剛需公寓的庫(kù)存去化周期低于6個(gè)月,，說(shuō)明這類房源供求關(guān)系還是較為緊張的,。如果這一情況得不到緩解，這類房源漲價(jià)壓力就存在,。
“這種漲價(jià)壓力在今年上半年是不存在的,，當(dāng)時(shí)的壓力主要還是降價(jià)跑量。到了5-10月份,，價(jià)格開(kāi)始平衡,，10月以后價(jià)格主動(dòng)權(quán)開(kāi)始偏向于開(kāi)發(fā)商這一邊,�,！彼魏＿M(jìn)一步說(shuō)。
“有望現(xiàn)年末翹尾行情”
隨著年底的臨近，市場(chǎng)人士對(duì)于歲末樓市的預(yù)期有所轉(zhuǎn)暖,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱,，政策面偏于維穩(wěn)的基調(diào)下,，樓市成交延續(xù)有序釋放的態(tài)勢(shì)。以目前11月整月成交勢(shì)頭看，當(dāng)月成交量不僅能較10月有所突破，甚至還有望出現(xiàn)年末的翹尾行情,。
佑威數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日,，上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬(wàn)平方米,，日均成交量為3.18萬(wàn)平方米,。若按日均成交量推算,，則11月的成交量約為95.46萬(wàn)平方米,。
黃志堅(jiān)斷言,，11月成交量高于10月的87.62萬(wàn)平方米已無(wú)懸念,，12月的成交量預(yù)計(jì)也將和10月、11月相當(dāng),。11月,、12月成交量高于9月、10月的主因,，是9月,、10月傳統(tǒng)成交旺季表現(xiàn)一般。
不過(guò),，黃志堅(jiān)強(qiáng)調(diào),，2012年總的成交量雖然好于去年，但仍在歷史低位,，多數(shù)開(kāi)發(fā)商依然需要補(bǔ)量以完成回款要求,。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至11月25日,，上海樓市11月商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)64.4萬(wàn)平方米,，已超過(guò)10月全月的供應(yīng)體量，但距9月份的127萬(wàn)平方米供應(yīng)體量尚有近一半的差距,。
黃河滔稱,，在經(jīng)歷短暫的休整后，部分開(kāi)發(fā)商的推盤意愿逐步回升,。但隨著市場(chǎng)成交脫離低迷及政策走向趨于明朗化,，部分開(kāi)發(fā)商信心有所增強(qiáng)，推出更高溢價(jià)房源的概率較大,。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟同樣認(rèn)為,，從上周多個(gè)外圍項(xiàng)目大面積推盤的情況來(lái)看，部分開(kāi)發(fā)商依然有著年底沖刺業(yè)績(jī)的意圖,。
“加上前期的庫(kù)存依然有待消化,，因此年末價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲的可能性很小，局部的優(yōu)惠依然可以期待,�,！标戲T麟說(shuō)，近期剛性需求入市積極性較高，今年年末信貸額度較往年也更為寬松,，歲末樓市成交有望繼續(xù)保持在相對(duì)高位,。
“春節(jié)前剛需樓盤漲價(jià)可能性不大”
不少受訪開(kāi)發(fā)商也預(yù)計(jì)，低價(jià)剛需房源有望占據(jù)歲末樓市的主流,。
某上市房企副總裁稱,，年底是剛需成交放量比較旺盛的時(shí)期。年底剛需人群的收入會(huì)增多,，所以會(huì)選擇在年底置業(yè),。眼下開(kāi)發(fā)商的策略也在向“保證利潤(rùn)兼顧跑量”轉(zhuǎn)變。
“當(dāng)投資大,、資金緊張時(shí),，開(kāi)發(fā)商會(huì)虧本跑量；當(dāng)市場(chǎng)不穩(wěn)定,，預(yù)期不明朗時(shí)會(huì)微利跑量,；當(dāng)市場(chǎng)較穩(wěn)定，需求較穩(wěn)定,，開(kāi)發(fā)商會(huì)以平衡的量平衡的價(jià)來(lái)銷售,。”該副總裁舉例稱,，比如一個(gè)樓盤單價(jià)1.5萬(wàn)元能保本,，1.7萬(wàn)元能有較好利潤(rùn)，那么開(kāi)發(fā)商的定價(jià)可能就會(huì)是1.6萬(wàn)元,。
宋海的判斷是,，雖然從市場(chǎng)角度講，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)存在,，但鑒于調(diào)控的基調(diào)未改,，開(kāi)發(fā)商還不敢立即轉(zhuǎn)化為行動(dòng)。大多數(shù)不敢做第一個(gè)漲價(jià)的,，而是會(huì)互相觀望,，如果市場(chǎng)上出現(xiàn)了第一個(gè)漲價(jià)的樓盤，并獲得市場(chǎng)的接受,，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)跟進(jìn)仿效,。
“沖動(dòng)能否轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，估計(jì)在開(kāi)發(fā)商里也會(huì)出現(xiàn)分化,�,！彼魏ｎA(yù)計(jì),，剛需樓盤在春節(jié)前出現(xiàn)漲價(jià)的可能性不大,，但到了明年3-5月份，漲價(jià)與否的信號(hào)可能會(huì)變得較為明確,。
至于推盤策略,，上述上市房企副總裁預(yù)計(jì),，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商少量多批推盤的情況可能會(huì)比較多，不以跑量為惟一考核指標(biāo),，不去刻意追求開(kāi)盤時(shí)的去化率,。
該副總裁預(yù)計(jì)，12月的新增供應(yīng)量可能會(huì)比11月略多,，成交量也將比11月略好,，“雖然成交主要看新增供應(yīng)情況，但目前市場(chǎng)存量比較大,，不一定非得盯著新盤,，在售的樓盤也能保證一定水平的成交�,！�
據(jù)他介紹,，該公司嘉定的一個(gè)剛需項(xiàng)目計(jì)劃在12月中旬加推300套房源，“是90多平方米的小三房,，符合剛需定位,，定價(jià)策略就是保證利潤(rùn)兼顧跑量�,！�
該副總裁強(qiáng)調(diào),，他們?cè)?2月中旬推盤不是為了沖業(yè)績(jī)，“今年的業(yè)績(jī)完成得不錯(cuò),，我們推盤是根據(jù)工程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)的,。”