一線城市樓市進入年末收官階段,�,？傮w來看,，眾多大型房企銷售任務提前完成影響到了年末的樓市供應。中國證券報記者日前分別調查北京,、上海,、深圳樓市發(fā)現(xiàn)，“保價縮量”已成為多數開發(fā)商年底策略,。在北京,，樓市供應不足與旺盛需求形成鮮明對比，個別項目甚至出現(xiàn)熱銷;在上海和深圳,，在售樓盤雖相對充足,，但高企的價格已經影響到實際成交量，其后續(xù)供應暗藏隱憂,。
業(yè)內人士認為,，一線城市的房價仍存上漲壓力，特別是后續(xù)供應不足可能成為影響樓市走向的關鍵環(huán)節(jié),。
年末樓市冷熱不均
進入年末,，北京一些房地產項目的銷售人員格外忙碌。小李是計劃本月末開盤的北京“常楹公元”項目的銷售員,，最近忙得不可開交,。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格，更有人擔心自己排不上號,，請求將自己的房號向前排,。而在今年年初，小李還苦口婆心地勸說自己的客戶盡快出手,。
中國證券報記者走訪新開樓盤萬科金域緹香時發(fā)現(xiàn),，雖然是工作日，仍有不少購房者前往看盤,。針對16500元/平方米的均價,，幾位購房者也表示能夠接受�,！氨绕鹌渌貐^(qū)的價格,，這邊確實算價值洼地了�,！痹摌潜P工作人員介紹稱,，該項目9月第一次開盤，截至目前已基本售完,。萬科北京公司副總經理肖勁表示,，近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈。
年末出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象已成為北京樓市近幾年的常態(tài),。北京南城某項目銷售總監(jiān)向中國證券報記者表示,，個別區(qū)域出現(xiàn)了“一房難求”的局面，“走關系”排號在不少項目十分常見,。北京樓市上次出現(xiàn)這種情況,，還是在2009年,。
北京市住建委的數據顯示，11月中上旬,，北京全市新房網簽總量為9559套,，同比上漲216.6%;二手住宅網簽總量為8381套，與上月同期相比大幅上漲52%,，同比則上漲87.5%,。
相比之下，上海樓市則有些冷清,。中國證券報記者走訪了上海多個片區(qū),，以往推盤量較大的外環(huán)外區(qū)域，如浦東唐鎮(zhèn),、周浦目前降價促銷房源不多,，很多開發(fā)商并無推盤打算，只是慢慢處理現(xiàn)有房源,。只有嘉定,、寶山等郊區(qū)供應量較大，不過價格優(yōu)惠并不多,。11月以來,，浦東原南匯板塊、金山區(qū)等遠郊樓盤瞄準剛需,，成為熱銷的主力,。
深圳樓市同樣不甚活躍。龍華新區(qū)是成立不足一年的新區(qū),，即將全線貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區(qū),，龍華新區(qū)成為深圳新樓盤最密集的地區(qū)。據不完全統(tǒng)計,，目前龍華新區(qū)有8個樓盤在售或認籌,。雖然近期深圳樓市成交回暖,，但這些樓盤銷售狀況一般,。
在該區(qū)域中，毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤之一,。該項目開放樣板房已經一月有余,，但至今仍沒有明確開盤日期。深圳地產界人士表示,，這是由于認籌數量不足,，若該項目急于現(xiàn)在開盤，銷售率很難得到保證,。中航天逸的銷售人員介紹,，預計項目的開盤價格與周邊樓盤接近,，為每平方米2.2萬元至2.3萬元。有深圳地產人士表示,，龍華新區(qū)目前各種配套尚不完善,，樓盤的價格已經虛高。
房企熱衷“保價縮量”
銷售價格回調被認為是深圳樓市冷淡的重要原因,。三年前,，與中航天逸同處龍華新區(qū)的潛龍曼海寧項目掛出每平方米2.5萬元的價格開盤，至今仍未售罄,。近日該樓盤將價格降為每平方米2.1萬元,，現(xiàn)樓出售。但在整個區(qū)域,，近期降價的現(xiàn)象并不多見,。業(yè)內人士認為，龍華新區(qū)是深圳新樓盤供應最密集的地區(qū)之一,，從該區(qū)域樓盤的銷售狀況可以看出,，深圳樓市的境況并沒有一些開發(fā)商對外宣傳的那樣樂觀。
深圳市民小李算了這樣一筆賬：如果在龍華新區(qū)這樣的關外地區(qū)按揭購買一套小戶型住宅,，除了要繳納一筆數額不小的首付款,，每月還款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的價格,，可以在深圳關內租下一套各方面條件都相對優(yōu)越的房子,，他最終放棄了買房的念頭。
上海樓市同樣如此,。在浦東唐鎮(zhèn)某在售小區(qū),，看房人寥寥，銷售人員也并不積極,。該小區(qū)的在售價格較今年2月已經上漲超過15%,，目前沒有任何折扣。另一個保利旗下在售樓盤同樣價格堅挺,，即便是定位非剛需的140平方米大戶型,，也鮮有優(yōu)惠，銷售人員也是一副不愁賣的表情,。
上海某大型房企營銷總監(jiān)稱,，今年很多開發(fā)商的業(yè)績完成得不錯，除非庫存較多,，開發(fā)商不會再出現(xiàn)“以價換量”的推盤心態(tài),，而是“保價縮量”。事實上，這種心態(tài)在全國開發(fā)商中已是主流,。
這極大地影響了年末樓市的供應量,。數據顯示，10月上海全市商品住宅新增供應面積僅為63.54萬平方米,，環(huán)比下降超過50%,，供應量是自今年3月以來最少的一個月。11月5日至11日的一周間,，上海樓市新增供應面積只有1.92萬平方米,，創(chuàng)下近40周新低，而上海最近一次出現(xiàn)類似的低供應量,，還是在今年春節(jié)期間,。
在即將到來的12月，上海樓市新增供應量恐將繼續(xù)維持低迷的局面,。上海搜房數據監(jiān)控中心統(tǒng)計,，預計上海樓市12月有22個住宅項目開盤，較11月47個的預計開盤量降幅過半,，較去年12月的38個樓盤的開盤量,，也有超過四成的降幅。
北京樓市“一房難求”的背后,，同樣是項目供應不足,。根據偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數據顯示，剔除保障房之后,，2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網簽總量為14805套,，而在此期間，新房新增供應量僅有10512套,，供需之間缺口高達4293套,。相比之下，前三季度北京新房市場供需基本平衡,，且供應量略高于成交量,，進入四季度以后，供需關系發(fā)生反轉,，出現(xiàn)年內首次“供不應求”的局面,。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首先,，前十月多數開發(fā)企業(yè)已經完成全年銷售任務,，年底繼續(xù)推盤的動力不足;其次,，多數開發(fā)企業(yè)年底略微提價之后,，“端著賣”成為主流趨勢，而價格回調也提高了觀望人群的入市積極性，造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面,。
供應不足局面或加劇
供需不平衡的結果,，是未來房價上漲的壓力增大。多數業(yè)內人士認為,，“保價縮量”將成為未來一段時間樓市的常態(tài),，若供應量持續(xù)不足，房價則可能面臨新一輪上漲壓力,。以北京為例,，北京市住建委的數據顯示，截至11月24日,，北京樓市的住宅庫存(新房+二手房)為84664套,，按照現(xiàn)有的銷售速度，消化期限僅為半年,。
與現(xiàn)時供應的縮水相比,，北京樓市的后期供應同樣存在隱患。根據北京市統(tǒng)計局的數據,，今年前10月,，全市完成房地產開發(fā)投資2518.6億元，同比下降2.6%,。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米,，比上年同期下降27.4%。其中,，住宅新開工面積為1320萬平方米,，同比下降39.9%。
相比之下,，上海樓市的供需局面并不那么緊張,，后續(xù)供應仍較充足。官方網站數據顯示,，截至11月21日,，上海市新建住宅庫存面積達到1030萬平方米，庫存套數6.84萬套,，處于近期高位,。
上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念。根據他的研究,，上海區(qū)域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積,。邵明浩根據今年以來新項目推盤及土地市場出讓情況認為，明年的新房庫存可能較目前有所減少,，會階段性降至700萬平方米左右,。整體上,，市場仍將保持相對穩(wěn)定，房企將更多針對自身的特征選擇推盤策略,，而大小開發(fā)商一窩蜂以價換量“搶跑”的可能性不大,。
深圳樓市呈現(xiàn)另一種局面。易居營銷集團深圳公司副總經理劉瑩對中國證券報記者表示,，由于深圳房價已經出現(xiàn)虛高,，因此未來深圳的房價上漲空間不大。供應不足可能是深圳樓市面臨的問題,。
在樓市調控對房企積極性的影響下,，后續(xù)供應不足將是未來樓市面臨的共同課題。根據國家統(tǒng)計局的數據,，近幾個月來,，房地產開發(fā)投資增速、新開工面積,、房企購地面積等指標持續(xù)下滑,。其中，由于一線城市的調控政策較為嚴厲,，上述指標下滑的幅度也相對較大,，這將加劇供應不足的局面。
與廣大二三線城市相比,，一線城市的土地資源更加稀缺,，后續(xù)住房用地可能不足。根據中國指數研究院的統(tǒng)計,，2009年以來,，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米，僅相當于武漢一個城市的交易量,。其中,，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下,，深圳則只有650萬平方米左右,。多數業(yè)內人士認為，一線城市的土地供應缺口已經形成,，房價存在較大上漲壓力,。當前應增加土地有效供應，并督察已供土地的開發(fā),，從而盡快補充市場庫存,。