一組成交數據讓人們對年末的樓市行情有了新認識,。北京中原地產統(tǒng)計顯示,，截至11月18日，11月全國54個主要城市新建住宅簽約套數達171735套，比10月同期上升45.5%,，創(chuàng)近兩年來的月度同期成交紀錄。其中,，北京,、上海等熱點城市的簽約量均達到年內新高。在冬天的傳統(tǒng)銷售淡季,，這種行情讓人頗為意外,。
淡季不淡，旺季不旺,。自2008年以來的樓市成交中,，不少熱點城市頻繁在年末出現翹尾行情，而“金九銀十”等傳統(tǒng)銷售旺季往往不如人意,。分析人士認為,，近年來，頻繁釋放的樓市調控信號影響了房地產市場內在的自然周期,，導致市場表現出明顯的“反周期性”,。
業(yè)界預期，未來房地產市場將延續(xù)復蘇態(tài)勢，今年末的市場成交量可能繼續(xù)維持高位,。業(yè)內人士呼吁,，應盡快建立長效機制，維持房地產市場的穩(wěn)定運行,。
年末頻現翹尾行情
作為計劃在本月末開盤的北京“長楹天街”項目的銷售員,，小李最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格,，更有人擔心自己排不上號,，請求將自己的房號向前排。無獨有偶,，位于通州區(qū)的“金地格林”項目,，原計劃今年年底開盤，但購房者已經排到1000多號,，遠超過本期釋放的房源數量,。
在經過一個成色不足的“金九銀十”后，北京樓市在11月重新活躍起來,。根據北京市住建委的數據,，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合計簽約為16292套,，創(chuàng)今年單月同期的新高,，比去年同期上升129.2%。
北京樓市上一輪的成交高點出現在今年7月和8月,，當時分別成交住宅29089套和28811套,，達到今年以來的最高值。這樣的成交量甚至接近“新國八條”出臺前的市場交易水平,。
今年年末,，北京樓市很可能迎來今年第二個成交高峰。中原地產研究部總監(jiān)張大偉認為,，隨著市場供應上升以及業(yè)界對政策預期的見底回升,，未來兩月北京樓市成交量將繼續(xù)向好�,；蛟S難以突破7,、8月的成交量，但市場迎來“暖冬”已成定局,。
在近幾年來的北京樓市行情中,，“暖冬”的說法頗為常見。歷史數據顯示,，2008年,、2009年和2011年,，北京樓市的成交高峰分別出現在11月、12月和1月,，年末樓市迎來旺季已成慣例,。唯一例外的2010年，北京樓市成交高點出現在4月,。
同樣的情況不僅在北京出現,。根據中原地產的監(jiān)測，近幾年來,，多數熱點城市都在年末迎來成交高峰,。這種市場表現與天氣寒冷帶來的“淡季”預期并不吻合。
分析人士認為,，由于我國房地產市場走勢受政策影響較大,，而年末往往是重要的政策窗口期，購房者容易產生恐慌性購房心理,，導致成交量增加,。同時，一些房地產企業(yè)為沖擊年度銷售任務,，也經常在年末擴大供應,，并推出相應的優(yōu)惠措施。
“反周期”特征明顯
相比之下,，一直被看作旺季的“金九銀十”,，市場表現卻不如人意。以北京為例,，位于今年兩個成交高峰期之間的9月和10月,，成交住宅均不足24000套，雖比去年同期有所增加,，但仍然是今年的相對低點,。從2008年以來,，北京樓市9月和10月的交易情況均不理想,，“金九銀十”已嚴重褪色。這種情況在其他的熱點城市也普遍存在,。
“淡季不淡,，旺季不旺”成為近幾年來樓市成交的主要特征。中國證券報記者梳理近年來北京市場的月度成交情況發(fā)現,，除“金九銀十”縮水外,，作為傳統(tǒng)銷售淡季的夏季和冬季，市場往往出現熱銷,，樓市成交規(guī)律已與人們的預期不一致,。
對于出現上述情況的原因，陽光壹佰置業(yè)集團常務副總裁范小沖向中國證券報記者表示，政策信號的頻繁釋放,，打亂了房地產市場內在的自然銷售周期,，導致市場出現“反周期性”。
范小沖表示,，二季度以來的市場回暖,，主因在于信貸政策的微調導致購房成本下降，加之房企降價促銷所致,。9,、10月市場銷售低迷，則主要受企業(yè)取消價格優(yōu)惠的影響,，同時,，在國務院督查組調研樓市后，市場對出臺更嚴厲的調控政策存在預期,。11月以來的市場回暖,，則體現了業(yè)界對“政策見底”的判斷，加之個別高價地的出現,，也帶來了高房價的預期,。
這清晰地反映了政策預期對房地產市場的影響。事實上,，今年以來,，有關房地產市場各項政策動態(tài)，如預售制調整,、房產稅推進,、二手房交易稅上調等信息，均或多或少地影響了房地產市場和地產股的走勢,。
多數業(yè)內人士認為,，在我國房地產政策體系尚未完善、市場發(fā)展有待成熟之時,，這一局面還將在相當長的時間內存在,。
呼吁建立長效機制
對于未來的市場走勢，業(yè)界判斷頗為樂觀,。范小沖認為,，限購、限貸等政策手段短期內不會取消,，因此,，市場將會在此基礎上繼續(xù)復蘇。從長遠來看,，城鎮(zhèn)化進程的加速也將給市場走勢帶來長遠的利好消息,。
北京某上市房企負責人也表示,，明年宏觀經濟復蘇的態(tài)勢未必如預期般樂觀，房地產業(yè)作為經濟增長點的價值將得以凸顯,，加之購房者對資產避險的要求強烈,，購房需求也隨之上升。因此其對未來的市場走勢總體樂觀,。
統(tǒng)計顯示,，今年10月，全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格平均上漲0.041%,，比9月有所擴大,。這也是自今年6月以來，該數據連續(xù)5個月保持上漲,。多數分析人士認為,，在經歷了長時間的底部震蕩后，房地產市場將緩慢回升,。
即便在新一輪的市場周期中,，房地產業(yè)將迎來諸多利好，但多數業(yè)內人士仍然呼吁盡快建立市場化的長效調控機制,，擺脫房地產市場對政策的過度依賴,。
與市場化調控手段相比，行政手段的弊端顯而易見,。根據國家統(tǒng)計局的數據,，近幾個月來，全國房地產投資增速,、商品房新開工面積,、房地產企業(yè)購地面積連續(xù)出現負增長，這將可能影響到后市的供應,。同時,，對于政策信號的過于關注容易造成恐慌情緒蔓延。
范小沖認為,，應盡快出臺長效機制,，以差別化信貸、稅收等市場化政策,，取代“限購令”等行政化政策,，從而為房地產市場實現內在平衡,。不少業(yè)內人士呼吁,，房產稅試點應加快擴容，該稅種可在減少地方對土地收入過度依賴的同時,，也對投機投資需求形成打擊,。