一組成交數(shù)據(jù)讓人們對(duì)年末的樓市行情有了新認(rèn)識(shí)。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至11月18日,，11月全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)171735套，比10月同期上升45.5%,，創(chuàng)近兩年來(lái)的月度同期成交紀(jì)錄,。其中，北京,、上海等熱點(diǎn)城市的簽約量均達(dá)到年內(nèi)新高,。在冬天的傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，這種行情讓人頗為意外,。
淡季不淡,，旺季不旺。自2008年以來(lái)的樓市成交中,，不少熱點(diǎn)城市頻繁在年末出現(xiàn)翹尾行情,，而“金九銀十”等傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季往往不如人意。分析人士認(rèn)為,，近年來(lái),，頻繁釋放的樓市調(diào)控信號(hào)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的自然周期,，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的“反周期性”。
業(yè)界預(yù)期,，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),，今年末的市場(chǎng)成交量可能繼續(xù)維持高位。業(yè)內(nèi)人士呼吁,，應(yīng)盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制,，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。
年末頻現(xiàn)翹尾行情
作為計(jì)劃在本月末開(kāi)盤(pán)的北京“長(zhǎng)楹天街”項(xiàng)目的銷(xiāo)售員,，小李最近忙得不可開(kāi)交,。不少客戶(hù)都在詢(xún)問(wèn)具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格，更有人擔(dān)心自己排不上號(hào),，請(qǐng)求將自己的房號(hào)向前排,。無(wú)獨(dú)有偶，位于通州區(qū)的“金地格林”項(xiàng)目,，原計(jì)劃今年年底開(kāi)盤(pán)，但購(gòu)房者已經(jīng)排到1000多號(hào),，遠(yuǎn)超過(guò)本期釋放的房源數(shù)量,。
在經(jīng)過(guò)一個(gè)成色不足的“金九銀十”后，北京樓市在11月重新活躍起來(lái),。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合計(jì)簽約為16292套,，創(chuàng)今年單月同期的新高,，比去年同期上升129.2%。
北京樓市上一輪的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在今年7月和8月,，當(dāng)時(shí)分別成交住宅29089套和28811套,，達(dá)到今年以來(lái)的最高值。這樣的成交量甚至接近“新國(guó)八條”出臺(tái)前的市場(chǎng)交易水平,。
今年年末,，北京樓市很可能迎來(lái)今年第二個(gè)成交高峰。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，隨著市場(chǎng)供應(yīng)上升以及業(yè)界對(duì)政策預(yù)期的見(jiàn)底回升,，未來(lái)兩月北京樓市成交量將繼續(xù)向好�,；蛟S難以突破7,、8月的成交量，但市場(chǎng)迎來(lái)“暖冬”已成定局,。
在近幾年來(lái)的北京樓市行情中,，“暖冬”的說(shuō)法頗為常見(jiàn),。歷史數(shù)據(jù)顯示，2008年,、2009年和2011年,，北京樓市的成交高峰分別出現(xiàn)在11月、12月和1月,，年末樓市迎來(lái)旺季已成慣例,。唯一例外的2010年，北京樓市成交高點(diǎn)出現(xiàn)在4月,。
同樣的情況不僅在北京出現(xiàn),。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，近幾年來(lái),，多數(shù)熱點(diǎn)城市都在年末迎來(lái)成交高峰,。這種市場(chǎng)表現(xiàn)與天氣寒冷帶來(lái)的“淡季”預(yù)期并不吻合。
分析人士認(rèn)為,，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)受政策影響較大,，而年末往往是重要的政策窗口期，購(gòu)房者容易產(chǎn)生恐慌性購(gòu)房心理,，導(dǎo)致成交量增加,。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)為沖擊年度銷(xiāo)售任務(wù),，也經(jīng)常在年末擴(kuò)大供應(yīng),，并推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施。
“反周期”特征明顯
相比之下,，一直被看作旺季的“金九銀十”,，市場(chǎng)表現(xiàn)卻不如人意。以北京為例,，位于今年兩個(gè)成交高峰期之間的9月和10月,，成交住宅均不足24000套，雖比去年同期有所增加,，但仍然是今年的相對(duì)低點(diǎn),。從2008年以來(lái)，北京樓市9月和10月的交易情況均不理想,，“金九銀十”已嚴(yán)重褪色,。這種情況在其他的熱點(diǎn)城市也普遍存在。
“淡季不淡,，旺季不旺”成為近幾年來(lái)樓市成交的主要特征,。中國(guó)證券報(bào)記者梳理近年來(lái)北京市場(chǎng)的月度成交情況發(fā)現(xiàn)，除“金九銀十”縮水外，作為傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季的夏季和冬季,，市場(chǎng)往往出現(xiàn)熱銷(xiāo),，樓市成交規(guī)律已與人們的預(yù)期不一致。
對(duì)于出現(xiàn)上述情況的原因,，陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖向中國(guó)證券報(bào)記者表示,，政策信號(hào)的頻繁釋放，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的自然銷(xiāo)售周期,，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)“反周期性”,。
范小沖表示，二季度以來(lái)的市場(chǎng)回暖,，主因在于信貸政策的微調(diào)導(dǎo)致購(gòu)房成本下降,，加之房企降價(jià)促銷(xiāo)所致。9,、10月市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷,，則主要受企業(yè)取消價(jià)格優(yōu)惠的影響，同時(shí),，在國(guó)務(wù)院督查組調(diào)研樓市后,，市場(chǎng)對(duì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策存在預(yù)期。11月以來(lái)的市場(chǎng)回暖,，則體現(xiàn)了業(yè)界對(duì)“政策見(jiàn)底”的判斷,，加之個(gè)別高價(jià)地的出現(xiàn)，也帶來(lái)了高房?jī)r(jià)的預(yù)期,。
這清晰地反映了政策預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。事實(shí)上,，今年以來(lái),，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)政策動(dòng)態(tài)，如預(yù)售制調(diào)整,、房產(chǎn)稅推進(jìn),、二手房交易稅上調(diào)等信息，均或多或少地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股的走勢(shì),。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在我國(guó)房地產(chǎn)政策體系尚未完善、市場(chǎng)發(fā)展有待成熟之時(shí),，這一局面還將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)存在,。
呼吁建立長(zhǎng)效機(jī)制
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)界判斷頗為樂(lè)觀,。范小沖認(rèn)為,，限購(gòu)、限貸等政策手段短期內(nèi)不會(huì)取消，因此,，市場(chǎng)將會(huì)在此基礎(chǔ)上繼續(xù)復(fù)蘇,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速也將給市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好消息,。
北京某上市房企負(fù)責(zé)人也表示,，明年宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)未必如預(yù)期般樂(lè)觀，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的價(jià)值將得以凸顯,，加之購(gòu)房者對(duì)資產(chǎn)避險(xiǎn)的要求強(qiáng)烈,，購(gòu)房需求也隨之上升。因此其對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)總體樂(lè)觀,。
統(tǒng)計(jì)顯示,，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格平均上漲0.041%,，比9月有所擴(kuò)大,。這也是自今年6月以來(lái)，該數(shù)據(jù)連續(xù)5個(gè)月保持上漲,。多數(shù)分析人士認(rèn)為,，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的底部震蕩后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將緩慢回升,。
即便在新一輪的市場(chǎng)周期中,，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)諸多利好，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然呼吁盡快建立市場(chǎng)化的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,，擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的過(guò)度依賴(lài),。
與市場(chǎng)化調(diào)控手段相比，行政手段的弊端顯而易見(jiàn),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速,、商品房新開(kāi)工面積,、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地面積連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這將可能影響到后市的供應(yīng),。同時(shí),，對(duì)于政策信號(hào)的過(guò)于關(guān)注容易造成恐慌情緒蔓延。
范小沖認(rèn)為,，應(yīng)盡快出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制,，以差別化信貸、稅收等市場(chǎng)化政策,，取代“限購(gòu)令”等行政化政策,，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)在平衡。不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)加快擴(kuò)容,，該稅種可在減少地方對(duì)土地收入過(guò)度依賴(lài)的同時(shí),，也對(duì)投機(jī)投資需求形成打擊。