相比此前樓市持續(xù)近半年的快速回暖，剛剛結束的“金九銀十”顯得十分清淡
房價走勢將趨于穩(wěn)定
樓市回暖腳步放緩
成交量自8月份以來連續(xù)3個月回落
盡管10月下半月主要城市的樓市成交量比“十一”黃金周期間有了明顯回升,，但相比9月份,，多數(shù)城市成交量仍然出現(xiàn)下降。據(jù)專業(yè)機構統(tǒng)計顯示,，截至10月底,，全國54個主要城市的住宅成交量合計為21.3萬套，環(huán)比下降6.4%,。這一成交量既是8月以來連續(xù)第三個月回落,，也是最近半年來的低點。
住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示,，6,、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調購房貸款利率,，并在基準利率水平上進一步下浮了購買首套住房的貸款利率,，減輕了居民購房的實際負擔，使一段時期以來積累的住房需求集中釋放,。也有部分購房者受社會輿論的影響,，改變了市場預期，急于購房,。進入8月份后,，交易量回升勢頭開始放緩。
此前有所反彈的房價,，也隨著成交量的下降而趨于平穩(wěn),。中原地產(chǎn)對北京簽約最熱門的50個項目的價格監(jiān)測顯示，10月份成交價格微漲或微跌的項目數(shù)基本持平,，此前數(shù)月的房價普遍上漲現(xiàn)象有所收斂,。但隨著部分業(yè)績較好的開發(fā)商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷售計劃,，市場的優(yōu)惠促銷力度正進一步減小,，供應量也在放緩。年底除了銷售計劃完成不理想的開發(fā)商有可能加大銷售力度開展沖刺,，整體房價走勢預計仍將比較平穩(wěn),。
中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認為，剛性需求釋放充分,、成交量趨穩(wěn),、信貸政策沒有繼續(xù)松動、部分項目連續(xù)漲價后性價比降低,、調控仍然嚴厲等因素,，是導致“金九銀十”樓市沒有繼續(xù)反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場最冷淡的時期,，目前樓市回暖的基調已經(jīng)確立,，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言,，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)交易量較為合理,、房價趨于穩(wěn)定的積極變化，該變化有利于市場長期穩(wěn)定,。
房價反彈底氣不足
嚴格執(zhí)行現(xiàn)有各項調控政策,、鞏固調控成果將是政策面的主基調
今后一段時期，影響樓市走勢的很多因素都有可能發(fā)生變化,，唯一確定的是,，嚴厲的房地產(chǎn)市場調控政策短期內不可能松動,。
北京一位房產(chǎn)中介告訴記者，8月份以來,，在幫客戶操作二手房買賣的過程中，他明顯感到無論是住建部門還是銀行,，對購房者的購房資格和貸款能力的審核都越來越嚴格,，申報資料稍有瑕疵，就有可能被住建部門認定不能購房,，或被銀行拒貸,。另一方面，以前如果客戶沒有購房資格,，花幾萬塊錢還可能打打“擦邊球”,，買一個購房資格，但經(jīng)過一段時間的嚴查,，處理了部分違規(guī)操作的工作人員,，目前這些打“擦邊球”的渠道已經(jīng)完全被封死。
“年初的時候,，很多人都判斷今年底調控政策就會松動�,，F(xiàn)在看，政策非但沒有松動,，反而執(zhí)行得更加嚴格,，估計明年也很難出現(xiàn)松動�,！边@位房產(chǎn)中介說,。
住房和城鄉(xiāng)建設部上述負責人表示，隨著交易量回升,，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲,。今年8月國務院向各地派出督查組，專項督查房地產(chǎn)調控政策執(zhí)行情況,。從督查的結果看,，盡管不少城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落,，有的仍是負增長,，沒有出現(xiàn)大范圍的房價大幅反彈現(xiàn)象。
盡管如此,，部分城市房價的反彈已引起督查組高度重視,。8月底以來，有關部門多次表態(tài),，要按照國務院對房地產(chǎn)市場調控工作的總體部署,，繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策,，并采取了相關措施。國家發(fā)改委在9月,、10月專項檢查商品房銷售明碼標價情況,；國土資源部指出下一階段要嚴格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式,；住房和城鄉(xiāng)建設部表示繼續(xù)指導督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施,，并根據(jù)督查結果，適時對執(zhí)行調控政策不力,、放松調控政策,，造成房價過快上漲的地區(qū)進行問責。
除了部委的表態(tài),，在“金九銀十”期間,，部分主要城市也紛紛出臺政策措施，進一步強化,、細化房地產(chǎn)調控,。如上海嚴格檢查住房限購政策執(zhí)行情況，北京加強限購審核,、要求京籍居民購房須持二代身份證,，杭州調整土地招拍掛方式，陜西出臺政策規(guī)定地產(chǎn)項目利潤率控制在10%以內等,。
中原地產(chǎn)張大偉認為,，雖然近期沒有出臺更嚴厲的調控政策，但頻繁的表態(tài)和出臺措施,，向市場傳遞了清晰的信號,，對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面。目前整體調控政策力度依然很大,，執(zhí)行更為嚴格,，有利于市場短期實現(xiàn)平穩(wěn)。中期看,，只要繼續(xù)執(zhí)行限購政策,，并且信貸沒有明顯放松，房價地價就難以出現(xiàn)大的反彈,。
三季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示的見底信號,，更為堅持房地產(chǎn)調控增添了一份底氣，因為經(jīng)濟下行壓力而放松房地產(chǎn)調控的可能性越來越低,。今后一段時期,，嚴格執(zhí)行現(xiàn)有各項調控政策、鞏固調控成果將是房地產(chǎn)市場政策面的主基調,。住房和城鄉(xiāng)建設部上述負責人表示,，各地各部門應堅持調控政策不動搖,、不放松，堅決遏制投機投資性購房,，努力增加普通商品住房供應,，隨著大量保障性住房的建成投入使用，市場預期進一步穩(wěn)定,，房價尚不具備全面反彈的條件,。
做好房價反彈政策預案
房地產(chǎn)調控或將面臨地價上漲、供求緊張,、流動性增加等壓力
盡管樓市較為平穩(wěn)地度過了“金九銀十”，但風平浪靜之下,，房地產(chǎn)市場仍暗流涌動,。從2012年三季度預報看，房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯好轉,。盈利房企的比例有所增加,，但整體房企的利潤率有所降低。同時,，上市房企持有現(xiàn)金量與年初相比增長近1/4,，短期償債能力明顯提升，經(jīng)營安全性有所提高,。
隨著經(jīng)營狀況走出谷底,、資金鏈明顯改善，開發(fā)商對未來市場的判斷也一改上半年的悲觀,，開始積極拿地,。8月以來，萬科,、恒大,、綠地、保利,、華潤等房企紛紛投入巨資,，增加土地儲備。
與此同時,，地方政府受財政收入下滑的影響,，近期也增加了土地市場的供應規(guī)模。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,，繼9月土地市場出現(xiàn)火爆后,，整個10月份，包括北京,、上海,、廣州,、南京、杭州在內的全國10個主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米,，成交金額超過400億元,。土地市場的回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為,，房企積極拿地,，有利于增加未來市場供應，穩(wěn)定供求關系,。另一方面,，隨著部分城市推地規(guī)模增加，高單價,、高總價地塊紛紛出現(xiàn),，盡管近期住房和城鄉(xiāng)建設部會同國土資源部聯(lián)合發(fā)文遏制地價非理性上漲，但近期土地市場出現(xiàn)的高溢價,，對周圍區(qū)域市場及整體市場購房者的預期都將產(chǎn)生影響,。
相比土地市場對預期的影響，未來一段時間市場供應量的短缺更值得擔憂,。由于去年下半年以來開發(fā)商普遍減少拿地,，今年房地產(chǎn)項目新開工面積一直處于負增長，這將直接導致明年全年新入市項目減少,。
為了緩解未來一段時間因市場供不應求而引起房價波動,，有關部門將督促各地切實提高住房用地供應計劃完成率，加大普通住房用地供應規(guī)模,，盡快形成住房有效供應,。指導各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項目的建設和上市,，進一步增加中小套型普通商品住房供應,。
此外，今后一段時期,，國內外貨幣層面的因素也將明顯影響房地產(chǎn)市場的流動性,、購房者的支付能力和預期，也有可能引起房價反彈,。隨著美國,、日本等進一步實施量化寬松政策，人民幣匯率屢創(chuàng)新高,，熱錢流入中國的規(guī)模將加大,，其中一部分將不可避免地進入房地產(chǎn)市場。住建部上述負責人表示,，有關部門將繼續(xù)做好動態(tài)監(jiān)測,，密切關注住房成交量,、房價等關鍵指標的新變化，做好防止房價反彈的政策預案,。加快研究并完善房地產(chǎn)市場調控政策措施,，完善房地產(chǎn)市場調控長效機制。