在樓市剛性需求交易量上升的背景下,，今年多地公積金貸款額度劇增已成定局,。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度,，上海,、南京、福州,、青島,、銀川等城市的個(gè)人住房公積金貸款發(fā)放量均明顯高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發(fā)放計(jì)劃,，預(yù)計(jì)今年多個(gè)城市的公積金貸款規(guī)模將超過去年,。
與此同時(shí),，部分城市公積金政策微調(diào)助長(zhǎng)了這種勢(shì)頭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來,，已有超過20個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，多數(shù)調(diào)整涉及提高貸款額度和降低首付比例,，部分城市則先后實(shí)現(xiàn)了“異地互貸”,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些調(diào)整對(duì)市場(chǎng)整體影響不大,，但需要警惕其帶來的樓市調(diào)控放松的心理預(yù)期,。
申請(qǐng)貸款周期或延長(zhǎng)
近日，上海市公積金中心發(fā)布2012年三季度住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告,。報(bào)告顯示，受住房剛性需求釋放影響,，今年前三季度,，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)貸290.71億元，同比增長(zhǎng)39.96%,；發(fā)放戶數(shù)8.08萬(wàn)戶,，同比增長(zhǎng)40.28%。
“新國(guó)八條”出臺(tái)以來,，上海樓市的投機(jī)需求幾乎被完全擠出,，剛需成為市場(chǎng)的主力，這被認(rèn)為是公積金貸款申請(qǐng)量劇增的原因,。
在樓市調(diào)控將熱點(diǎn)城市的投機(jī)需求大量擠出的情況下,，這種情況并非個(gè)案。在南京,，今年前三季度的公積金放貸額度就已達(dá)83.85億元,，不但比去年全年的36.72億元增長(zhǎng)了128%，還超出今年全年計(jì)劃67.7%,。
同期,，福建省前三季度發(fā)放公積金貸款114.93億元，同比增長(zhǎng)45.4%,，其中福州的公積金貸款發(fā)放額度也已超過去年全年,。青島則發(fā)放公積金貸款14156筆，發(fā)放金額37億元,，同比分別增加9.36%和15.63%,。銀川發(fā)放公積金貸款10.08億元，增幅21.74%,，遠(yuǎn)超商貸,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，在選擇公積金貸款的購(gòu)房者中，多數(shù)為首套房和保障性住房購(gòu)房者,，即以剛性需求為主,。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，商業(yè)貸款與公積金貸款的利率相差較大,，公積金貸款可以大大降低剛需購(gòu)房者的成本,。
隨著近年來住房商業(yè)貸款利率取消7折優(yōu)惠，甚至逐漸上浮到基準(zhǔn)利率,，公積金貸款利率的優(yōu)勢(shì)十分明顯,。不少購(gòu)房者選擇將公積金貸款額度用足后，再與商貸結(jié)合形成“組合貸”購(gòu)房,。業(yè)界普遍預(yù)計(jì),，今年多數(shù)城市的公積金貸款量將超過去年。
但由于申請(qǐng)公積金貸款的人數(shù)較多,，“排隊(duì)”現(xiàn)象仍然普遍,。在北京等熱點(diǎn)城市，由于申請(qǐng)數(shù)量大增,，公積金貸款的審核,、批貸的速度已明顯放慢。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，若樓市調(diào)控政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度,，房?jī)r(jià)漲幅放緩，這種現(xiàn)象很可能會(huì)持續(xù)到明年,。
此外,，多地公積金貸款規(guī)模增加，一些熱點(diǎn)城市的公積金貸款余額開始出現(xiàn)不足,，并可能影響到今年最后兩個(gè)月貸款額度的發(fā)放,，這或?qū)⒋偈股暾?qǐng)公積金貸款周期延長(zhǎng)。
嚴(yán)防投機(jī)需求入市
公積金貸款發(fā)放量的提高,，與今年以來多個(gè)城市上調(diào)公積金貸款額度不無關(guān)系,。近期，廣東省江門市公積金管委會(huì)同意開平,、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng),，按照申請(qǐng)后的調(diào)整方案，首套房,、二套房的公積金貸款最高限額均有所上調(diào),。
相比之下，江蘇鎮(zhèn)江的調(diào)整“尺度”顯得更大,。按照本月1日正式執(zhí)行的住房公積金新政,，江蘇鎮(zhèn)江公積金申請(qǐng)貸款額度最高可達(dá)房款的80%,，且子女買房可提取父母公積金進(jìn)行還貸。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來,，全國(guó)有超過20個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行了微調(diào)。其中,，上調(diào)公積金貸款限額成為最常用的調(diào)整手段,。除上述兩個(gè)城市外，武漢,、廈門,、蕪湖、合肥等地均上調(diào)了公積金貸款額度,，上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間,。武漢對(duì)首次使用公積金購(gòu)買二手房的居民，將最高提取額度從40萬(wàn)元上調(diào)至60萬(wàn)元,，調(diào)整幅度達(dá)50%,。
除此之外，大連,、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。廣東省異地互貸城市增至9個(gè),，湖南部分地區(qū)也實(shí)施“異地互貸”政策,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金政策調(diào)整惠及人群主要為剛需,，不會(huì)影響限購(gòu),、限貸政策底線，因此成為地方政府最常用的手段,。這同時(shí)也是今年二季度以來樓市成交一度回暖的誘因之一,。
據(jù)了解，當(dāng)前我國(guó)公積金貸款余額巨大,，公積金使用率偏低,，盡管有關(guān)部門正在著手修訂《公積金管理?xiàng)l例》，但公積金使用率偏低的現(xiàn)實(shí)短期內(nèi)難以改變,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，未來一段時(shí)間，對(duì)公積金政策進(jìn)行微調(diào)的城市會(huì)越來越多,。
與此同時(shí),，公積金政策的調(diào)整正在給外界釋放樓市調(diào)控“溫和化”的預(yù)期。在國(guó)務(wù)院督查組督查樓市之后,，各地正在掀起一輪微調(diào)政策的熱潮,，公積金成為政策微調(diào)主要著力點(diǎn),。這也給市場(chǎng)帶來“政策底已過，市場(chǎng)將升溫”的預(yù)期,。
有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),，在地方政府財(cái)政收入減少、地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)仍有較強(qiáng)依賴的背景下,，地方政府借機(jī)催熱樓市的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈,，應(yīng)警惕包括公積金在內(nèi)的政策微調(diào)，防止投機(jī)投資性需求借機(jī)入市,。據(jù)悉,，對(duì)于江蘇鎮(zhèn)江推出的“子女買房父母還貸”政策，有不少人士認(rèn)為已經(jīng)偏離“合理調(diào)整”的軌道,。