在樓市剛性需求交易量上升的背景下,，今年多地公積金貸款額度劇增已成定局,。數(shù)據(jù)顯示,，今年前三季度,，上海、南京,、福州,、青島、銀川等城市的個(gè)人住房公積金貸款發(fā)放量均明顯高于去年同期,，南京等城市甚至大大超出今年全年的發(fā)放計(jì)劃,，預(yù)計(jì)今年多個(gè)城市的公積金貸款規(guī)模將超過(guò)去年。
與此同時(shí),，部分城市公積金政策微調(diào)助長(zhǎng)了這種勢(shì)頭,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái),，已有超過(guò)20個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整,，多數(shù)調(diào)整涉及提高貸款額度和降低首付比例,，部分城市則先后實(shí)現(xiàn)了“異地互貸”,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這些調(diào)整對(duì)市場(chǎng)整體影響不大，但需要警惕其帶來(lái)的樓市調(diào)控放松的心理預(yù)期,。
申請(qǐng)貸款周期或延長(zhǎng)
近日,，上海市公積金中心發(fā)布2012年三季度住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告。報(bào)告顯示,，受住房剛性需求釋放影響,，今年前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)貸290.71億元,，同比增長(zhǎng)39.96%,；發(fā)放戶數(shù)8.08萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)40.28%,。
“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái),，上海樓市的投機(jī)需求幾乎被完全擠出，剛需成為市場(chǎng)的主力,，這被認(rèn)為是公積金貸款申請(qǐng)量劇增的原因,。
在樓市調(diào)控將熱點(diǎn)城市的投機(jī)需求大量擠出的情況下，這種情況并非個(gè)案,。在南京,，今年前三季度的公積金放貸額度就已達(dá)83.85億元，不但比去年全年的36.72億元增長(zhǎng)了128%,，還超出今年全年計(jì)劃67.7%,。
同期，福建省前三季度發(fā)放公積金貸款114.93億元,，同比增長(zhǎng)45.4%,，其中福州的公積金貸款發(fā)放額度也已超過(guò)去年全年。青島則發(fā)放公積金貸款14156筆,，發(fā)放金額37億元,，同比分別增加9.36%和15.63%。銀川發(fā)放公積金貸款10.08億元,，增幅21.74%,，遠(yuǎn)超商貸。
業(yè)內(nèi)人士分析,，在選擇公積金貸款的購(gòu)房者中,，多數(shù)為首套房和保障性住房購(gòu)房者，即以剛性需求為主,。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,，商業(yè)貸款與公積金貸款的利率相差較大,，公積金貸款可以大大降低剛需購(gòu)房者的成本。
隨著近年來(lái)住房商業(yè)貸款利率取消7折優(yōu)惠,，甚至逐漸上浮到基準(zhǔn)利率,，公積金貸款利率的優(yōu)勢(shì)十分明顯。不少購(gòu)房者選擇將公積金貸款額度用足后,，再與商貸結(jié)合形成“組合貸”購(gòu)房,。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，今年多數(shù)城市的公積金貸款量將超過(guò)去年,。
但由于申請(qǐng)公積金貸款的人數(shù)較多,，“排隊(duì)”現(xiàn)象仍然普遍。在北京等熱點(diǎn)城市,，由于申請(qǐng)數(shù)量大增,，公積金貸款的審核、批貸的速度已明顯放慢,。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，若樓市調(diào)控政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度，房?jī)r(jià)漲幅放緩,，這種現(xiàn)象很可能會(huì)持續(xù)到明年,。
此外，多地公積金貸款規(guī)模增加,，一些熱點(diǎn)城市的公積金貸款余額開(kāi)始出現(xiàn)不足,，并可能影響到今年最后兩個(gè)月貸款額度的發(fā)放，這或?qū)⒋偈股暾?qǐng)公積金貸款周期延長(zhǎng),。
嚴(yán)防投機(jī)需求入市
公積金貸款發(fā)放量的提高,，與今年以來(lái)多個(gè)城市上調(diào)公積金貸款額度不無(wú)關(guān)系。近期,，廣東省江門(mén)市公積金管委會(huì)同意開(kāi)平,、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)，按照申請(qǐng)后的調(diào)整方案,，首套房,、二套房的公積金貸款最高限額均有所上調(diào)。
相比之下,，江蘇鎮(zhèn)江的調(diào)整“尺度”顯得更大,。按照本月1日正式執(zhí)行的住房公積金新政，江蘇鎮(zhèn)江公積金申請(qǐng)貸款額度最高可達(dá)房款的80%,，且子女買房可提取父母公積金進(jìn)行還貸,。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)有超過(guò)20個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行了微調(diào),。其中,，上調(diào)公積金貸款限額成為最常用的調(diào)整手段。除上述兩個(gè)城市外,，武漢,、廈門(mén)、蕪湖,、合肥等地均上調(diào)了公積金貸款額度,，上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間,。武漢對(duì)首次使用公積金購(gòu)買二手房的居民,，將最高提取額度從40萬(wàn)元上調(diào)至60萬(wàn)元，調(diào)整幅度達(dá)50%,。
除此之外,，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成,。廣東省異地互貸城市增至9個(gè),，湖南部分地區(qū)也實(shí)施“異地互貸”政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，公積金政策調(diào)整惠及人群主要為剛需,，不會(huì)影響限購(gòu)、限貸政策底線,，因此成為地方政府最常用的手段,。這同時(shí)也是今年二季度以來(lái)樓市成交一度回暖的誘因之一。
據(jù)了解,，當(dāng)前我國(guó)公積金貸款余額巨大,，公積金使用率偏低，盡管有關(guān)部門(mén)正在著手修訂《公積金管理?xiàng)l例》,，但公積金使用率偏低的現(xiàn)實(shí)短期內(nèi)難以改變,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間,，對(duì)公積金政策進(jìn)行微調(diào)的城市會(huì)越來(lái)越多,。
與此同時(shí)，公積金政策的調(diào)整正在給外界釋放樓市調(diào)控“溫和化”的預(yù)期,。在國(guó)務(wù)院督查組督查樓市之后,，各地正在掀起一輪微調(diào)政策的熱潮，公積金成為政策微調(diào)主要著力點(diǎn),。這也給市場(chǎng)帶來(lái)“政策底已過(guò),，市場(chǎng)將升溫”的預(yù)期。
有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，在地方政府財(cái)政收入減少,、地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)仍有較強(qiáng)依賴的背景下,，地方政府借機(jī)催熱樓市的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，應(yīng)警惕包括公積金在內(nèi)的政策微調(diào),，防止投機(jī)投資性需求借機(jī)入市,。據(jù)悉，對(duì)于江蘇鎮(zhèn)江推出的“子女買房父母還貸”政策,，有不少人士認(rèn)為已經(jīng)偏離“合理調(diào)整”的軌道,。