專家：警惕非剛需入市推高房價上漲預(yù)期
地方微調(diào)住房公積金政策步伐并未放慢。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，截至目前，我國有近30個城市調(diào)整了住房公積金政策,，其中，近期多個二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升,，異地購房公積金還貸也在逐漸鋪開,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不少地方的樓市調(diào)控政策悄然微調(diào)，雖然覆蓋面較小,，有利于剛需人群,，但應(yīng)警惕非剛需入市推高后期房價上漲預(yù)期。
動向 公積金成地方微調(diào)主要手段
日前,，江門市公積金管委會同意開平,、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請。內(nèi)容是開平市住房公積金貸款調(diào)整為首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高至1人25萬元,，2人或以上50萬元,；二套房1人20萬元，2人或以上是40萬元,。對此,，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人6日在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，公積金政策的調(diào)整符合國家保障首套房置業(yè)的需求,，不違反調(diào)控相關(guān)政策,。
政府內(nèi)部人士還透露，此次調(diào)整主要是考慮到隨著房價上漲,，公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)與實際需求有不相符的地方,。
實際上，在此之前,，已有多個城市調(diào)整公積金政策,，自本月1日正式執(zhí)行的江蘇鎮(zhèn)江住房公積金新政規(guī)定，公積金申請貸款額度最高可達(dá)80%,，而且子女買房可提取父母公積金部分進(jìn)行還貸,。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調(diào)控以來最大一次調(diào)整,，武漢市民首次使用公積金購買二手房,，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元,。
除此之外,，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成,，廈門,、蕪湖、合肥等地上調(diào)公積金貸款額度,，且上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間,，廣東省異地互貸城市增至9個，湖南長株潭,、河北,、遼寧等省市也于此前先后實施“異地互貸”。
“在樓市調(diào)控背景下，各地商品住宅成交量萎縮,，而今年以來,，在限購仍為調(diào)控‘紅線’的背景下，公積金貸款政策的調(diào)整可以更為積極的鼓勵剛性需求入市,，因此,，公積金購房政策也成為地方政府密集調(diào)整的主要手段�,！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張絮認(rèn)為,，目前，進(jìn)行公積金調(diào)整的城市,，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等,。但近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比,，放松的空間更大,，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對剛需購房者影響明顯,，大幅降低了剛需的購房成本,，會釋放一部分年輕群體的購房需求。
“公積金貸款調(diào)整的受益對象特定,，支持剛需人群,，其政策出發(fā)點也正符合當(dāng)前房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，相比其他政策，公積金方面地方政府可以自主決策,，具有一定自由度,。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,，這些調(diào)整政策“不僅可以對市場釋放微調(diào)信息,，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調(diào)起來最容易的執(zhí)行辦法”,。
提振 微調(diào)刺激成交量上漲
除不影響限購限貸底線,，公積金政策成微調(diào)主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.55,，而公積金的基準(zhǔn)利率為4.5,，相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折以下”。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，以貸款1萬元20年為例,，“公積金貸款月供為63元,，而商業(yè)貸款則為74.8元，利息差距巨大,，公積金政策微調(diào)可以直接增加購房者購買能力”,。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴記者,，各地針對公積金的一些調(diào)整政策,，其主要作用還是為了實現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房。他認(rèn)為,，“調(diào)整公積金政策,，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對這部分群體購房機會的保護(hù)”,。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于“不溫不火”的階段,，一定程度上可以刺激市場成交量的回升。
的確,，中指院上周數(shù)據(jù)顯示,，在10月29日至11月4日的一周內(nèi)，重點監(jiān)測的40個城市中,，36個城市周均成交同比增長,，其中長沙增幅最大，達(dá)到545.82%,。重點城市中,，10個城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大,，達(dá)到252.82%,。
環(huán)比方面，上周成交量繼續(xù)沖高,，達(dá)到年內(nèi)第二高點,，主要城市中，除北京下調(diào)8.5%外,，上海環(huán)比上漲35%,，深圳環(huán)比上漲5.8%，整體上漲城市數(shù)量達(dá)到7成,。
對此,，張大偉認(rèn)為,，一方面是因為國慶期間的認(rèn)購持續(xù)反映到簽約上,，促進(jìn)了市場數(shù)據(jù)的復(fù)蘇。另一方面,，土地市場的升溫,、地方公積金政策的微調(diào)也給購房者對市場的判斷造成影響，刺激樓市消費。
“市場預(yù)期對購房者尤為重要,�,！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對記者表示，穩(wěn)增長政策見底,，市場走勢預(yù)期增強,，房價下降空間減小等市場動態(tài)改變了購房者的市場預(yù)期。因此,，部分觀望購房者開始行動,，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴展。
警惕 攪動房價上漲預(yù)期
近日,，業(yè)內(nèi)有分析指出,，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時機與幅度,，往往帶有較為明顯的政策傾向,，反映出地方政府的政策意圖，有可能會對樓市預(yù)期產(chǎn)生影響,。
盡管從以往來看,，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措,，進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期,。
不過，在這一點上,，陳國強分析認(rèn)為,，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求,，促使房地產(chǎn)市場供需得以平衡,。公積金貸款占購房貸款比例較小，其本身不會對樓市產(chǎn)生較大影響,。與此同時,，樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動的跡象，短期內(nèi)不會影響房價大幅波動,，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流,。
但顧云昌認(rèn)為，各地調(diào)整公積金會影響購房者預(yù)期,，客觀上肯定會刺激成交量上升,，有利于樓市回暖。
值得注意的是,，伴隨各地公積金調(diào)整政策的連續(xù)出臺,，中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價格指數(shù)同時呈現(xiàn)出環(huán)比連續(xù)上漲之勢,。
張宏偉告訴記者,，“公積金‘新政’不排除會帶來少數(shù)投資,、投機行為�,！币坏┰谌珖菩�,，可能會使一些城市的外來購房者增加，給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定因素,。同時,，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個別被限購的購房者也會鉆空子入市,，甚至惡意套取公積金,。
陳國強也指出,，因部分地方放開公積金二套房貸款,，因此，要謹(jǐn)防投資性需求入市,，加強對投資性需求與自住型需求的區(qū)分,。
張大偉表示，在近期土地價格及溢價率都明顯上漲,，預(yù)期向上,，成交量也逐漸轉(zhuǎn)好的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高,，而且全年計劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱,，整體市場價格將繼續(xù)平穩(wěn)微漲。
陳國強同時指出,，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)政策維持穩(wěn)定仍是調(diào)控主流,，若房價因此推高過快，則不排除會叫停調(diào)整公積金的可能性,。